« Un scénario de financiarisation du logement social se dessine au détriment du bien commun » Patrice Lanco (Ancien haut fonctionnaire au ministère du logement)
Dans une tribune au « Monde » (08.05.2018) Patrice Lanco, ancien inspecteur général de l’équipement, estime qu’un partage progressif entre l’Etat, des investisseurs et certains groupes HLM,du gâteau que représente ce pilier du modèle social français est en cours.
Le logement social est un pilier du modèle social français. Avec 4,6 millions de logements, il loge un ménage sur six, soit 10 millions de personnes. Amortisseur face à la crise, filet de sécurité pour les plus fragiles, c’est aussi un poids lourd de l’économie : 17 milliards d’euros d’investissement en 2015.
Ce patrimoine s’est constitué au fil des générations par l’effort cumulé des locataires (20 milliards d’euros de loyers par an, dont 40 % servent à rembourser les prêts qui ont financé le patrimoine), de l’Etat, des collectivités locales, des épargnants sur le Livret A, des entreprises et des salariés (ex-1 % logement). L’ancien ministre du logement Louis Besson l’a qualifié en 1990 de « patrimoine de la nation ».
BIEN QUE GREVÉ DE 140 MILLIARDS D’EUROS DE DETTE, CE PATRIMOINE SUSCITE DES CONVOITISES
C’est un bien commun dont les bailleurs sociaux ne sont que les dépositaires et les gestionnaires, qui n’a vocation à être approprié ni par l’Etat ni par des actionnaires. La loi garantit la pérennité de sa vocation sociale en fixant des plafonds de ressources et de loyers.
Bien que grevé de 140 milliards d’euros de dette, ce patrimoine suscite des convoitises. Le modèle économique HLM est ébranlé par trois facteurs : le niveau historique des prix de l’immobilier et du foncier, la paupérisation des locataires et le désengagement de l’Etat.
L’Etat a arrêté de subventionner la production de logements sociaux, financée par des prélèvements sur les bailleurs sociaux eux-mêmes. Il veut aller plus loin en inversant les flux financiers afin de prélever une partie de la richesse accumulée. La loi de finances 2018 met ainsi la pression sur le logement social avec une vision budgétaire, mais aussi stratégique : il s’agit d’impulser un changement de modèle.
Montage complexe
Le gouvernement, échaudé par le tollé contre la baisse de 5 euros de l’aide personnalisée au logement (APL), a conçu un montage plus complexe. La réduction de loyer, dite « de solidarité » (RLS), censée bénéficier aux locataires modestes, est déduite de leur APL à hauteur de 98 % : un gain misérable pour eux, mais de 800 millions d’euros pour l’Etat. Une péréquation a été instaurée pour ne pas décourager l’attribution de logements aux plus pauvres, mais chaque bailleur social sera prélevé in fine à hauteur de 4 % de ses loyers. Fragilisés, les bailleurs devront encore réduire la maintenance et l’investissement, au détriment des locataires et de l’emploi.
D’ICI TROIS ANS, TOUS LES BAILLEURS SOCIAUX DÉTENANT MOINS DE 15 000 LOGEMENTS DEVRONT SE REGROUPER POUR ATTEINDRE CE SEUIL
Avec le projet de loi ELAN [évolution du logement, de l’aménagement et du numérique], le gouvernement dicte sa solution : regroupez-vous pour faire des économies et favoriser la circulation des capitaux, et vendez pour pouvoir réinvestir. D’ici trois ans, tous les bailleurs sociaux détenant moins de 15 000 logements devront se regrouper pour atteindre ce seuil. Les sociétés anonymes d’HLM devront soit rejoindre un groupe, tels ceux contrôlés par Action logement (ex-1 % logement) ou par des établissements financiers, soit constituer entre eux une société de coordination. Dans tous les cas est prévue une centralisation au niveau du groupe pour définir la stratégie et les objectifs chiffrés.
La contractualisation avec l’Etat s’effectuera au niveau national. Les collectivités locales ont ainsi de fortes chances d’être court-circuitées, malgré leur rôle-clé dans les politiques locales d’habitat. Les locataires ne seront plus représentés. Aucun contre-pouvoir n’entravera celui de l’actionnaire.
Laboratoire
La vente aux locataires correspondait jusqu’ici à une respiration normale du logement social : un peu moins de 9 000 logements ont été vendus en 2016. Ce n’est pas assez aux yeux du gouvernement, qui vise un objectif de 40 000. Des sociétés de vente d’HLM achèteront en bloc aux bailleurs qui veulent vendre vite, et se chargeront de la commercialisation des logements. Sans besoin de l’accord de la commune.
UN NOUVEAU MODÈLE SE FAIT JOUR : LE PASSAGE D’UN LOGEMENT SOCIAL PÉRENNE À UN LOGEMENT SOCIAL À DURÉE DÉTERMINÉE
L’étude d’impact estime à 800 000 le potentiel de logements susceptibles d’être mis en vente, et affiche la couleur : « Le paramètre de la revente à terme (dix ou quinze ans) pourrait même être intégré pour améliorer l’équilibre d’exploitation prévisionnel au moment du lancement de nouvelles opérations. » Un nouveau modèle se fait jour : le passage d’un logement social pérenne à un logement social à durée déterminée.
Le logement intermédiaire a été un laboratoire : des fonds privés ont été créés avec des investisseurs pour produire des logements qui seront remis sur le marché au bout de dix à quinze ans. Le projet de loi prévoit l’extension de ce modèle aux logements sociaux haut de gamme : ceux de plus de quinze ans pourront être vendus à toute personne morale de droit privé. Le statut HLM des locataires en place sera maintenu, mais on peut anticiper la pression pour faciliter la vente à la découpe, et craindre l’extension de la vente en bloc à la meilleure partie du patrimoine, la plus intéressante pour des investisseurs.
Partage du gâteau
Ces projets sont bien sûr affichés comme permettant de produire plus. Bercy prétend que, avec un logement vendu, on peut en faire trois. Mais on ne reconstitue pas facilement une offre de logements sociaux dans les quartiers bien placés. Combien resterait-il de logements sociaux à Paris s’ils ne l’avaient été que pour vingt ans ?
L’ALLEMAGNE, OÙ LA CRISE DU LOGEMENT REFAIT L’ACTUALITÉ APRÈS DES VENTES MASSIVES À DES FONDS DE PENSION, N’EST PAS UN MODÈLE
Un scénario de financiarisation du logement social se dessine au détriment du bien commun, un partage progressif du gâteau entre l’Etat, des investisseurs et certains groupes HLM, qui voudraient déjà pouvoir transférer des fonds du logement social vers le logement intermédiaire, sas idéal avant une privatisation.
Le modèle français du logement social doit être protégé, le bien commun trouver un statut qui le mette à l’abri de toute tentative de prédation. Pourquoi pas dans une fondation ? Des réformes sont certes nécessaires, mais ce doit être au profit des demandeurs qui ne parviennent pas à accéder au logement social trop cher, pas pour organiser son dépeçage. L’Allemagne, où la crise du logement refait l’actualité après des ventes massives à des fonds de pension, n’est pas un modèle.
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