La Cour des Comptes publie ce lundi un rapport intitulé « Pour une fiscalité du logement plus cohérente ». Les magistrats financiers prêchent notamment pour une réforme « majeure » de l’assiette de la taxe foncière. Décryptage.
Elles ne décolèrent pas. Après le coup de gueule, le 14 décembre, du président de la Fédération française du bâtiment (FFB) redoutant une chute d’activité de 5,5% en 2024, voire la récession, les fédérations professionnelles de la fabrique urbaine dénoncent un « abandon incompréhensible du gouvernement ». A commencer par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), pourtant en lien avec le gouvernement pour faire baisser les prix de sortie des logements neufs, comme l’a confié le ministre Vergriete à La Tribune.
Il n’empêche : le manifeste a été cosigné par le pôle Habitat de la FFB, l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui fédère les bailleurs sociaux, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) qui représente les agents, le constructeur, bailleur et promoteur Procivis, l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), l’Union nationale des notaires employeurs (Unne), l’Union des architectes (Unsa) et l’Union nationale des économistes de la construction (Untec).
« Blocage des parcours résidentiels, freins à la mobilité professionnelle et à la réindustrialisation, difficulté d’acquérir son logement pour ceux qui souhaitent être propriétaires, réduction de l’offre locative sociale et privée, nombre d’agréments Hlm au plus bas et de demandeurs au plus haut, étudiants qui renoncent à des études faute de logement, complexification de MaPrimeRénov’, ... : telles sont les situations douloureuses que les Français vivent au quotidien », pointent les décideurs économiques.
La Cour des Comptes pour une une fiscalité « plus cohérente »
C’est à la lumière de cette situation qu’il faut lire le dernier rapport de la Cour des Comptes intitulé « Pour une fiscalité du logement plus cohérente ». Selon les « Sages » de la rue Cambon, si le logement est « un bien particulier » qui « fait l’objet d’une taxation particulière », il est aussi « confronté aujourd’hui à des défis nouveaux ou centraux qui ne sont pas sans incidence sur les dispositifs fiscaux ».
« La conjoncture économique actuelle marquée par une hausse des taux d’intérêt et la contraction corrélative des emprunts accentue les difficultés rencontrées par les ménages et le secteur de la construction neuve », relèvent ainsi les magistrats financiers.
Leur thèse : la fiscalité est « peu préparée aux défis actuels et doit gagner en cohérence pour trouver un meilleur équilibre entre les dispositifs d’incitation et une plus large neutralité ». Elle est même « déconnectée de la valeur économique des biens ».
Pour une réforme « majeure » de l’assiette de la taxe foncière
Aussi la Cour des Comptes pousse-t-elle une réforme « majeure » : une révision de l’assiette de la taxe foncière, dont s’acquittent uniquement les propriétaires, pour établir un lien direct avec la valeur de marché ou la valeur vénale des logements.
« La fiscalité du logement, malgré des dispositifs incitatifs coûteux, rigidifie le marché et n’est pas adaptée aux nouveaux enjeux environnementaux du bâti en France », assène-t-elle encore.
Les « Sages » de la rue Cambon jugent même les effets sur la solvabilisation des ménages du prêt à taux zéro « incertains ». Et ce alors que la Fédération française du bâtiment vient de plaider pour un redéploiement du PTZ à 40% sur tout le territoire et de revaloriser ses barèmes pour « relancer rapidement le marché, répondre à une demande bien présente, permettre la sortie du parc locatif, mais aussi dégager des ressources budgétaires ».
Vers une généralisation de la taxe sur les logements vacants ?
Les mêmes magistrats financiers estiment que la taxe sur les logements vacants (TLV) pourrait être « généralisée » pour limiter l’artificialisation des sols (ZAN). Une piste qui fait écho à celle de l’association des maires de France (AMF) visant à « réorienter certains dispositifs fiscaux pour financer les surcoûts et libérer le foncier ». La liste des communes qui peuvent assujettir les contribuables à la TLV a toutefois déjà été rallongée de 2.000 communes de moins de 50.000 habitants le 27 août dernier par décret paru au Journal officiel.
A rebours des demandes régulières des acteurs privés, la Cour des Comptes considère dans le même temps que le taux réduit de TVA à 5,5% pour la rénovation énergétique « ne permet pas de répondre aux enjeux de ciblage et d’efficience » et défend un alignement sur le taux intermédiaire de 10% « pourrait être recherché ».
« La logique globale qui doit motiver toute réforme de la fiscalité du logement est un rééquilibrage vers plus de neutralité », affirme-t-elle.
Ou une taxation de la détention immobilière ?
Plus polémique, elle appelle ainsi « à chercher à taxer plus la détention que l’acquisition » et « à envisager une bascule des droits de mutation à titre onéreux vers la taxe foncière », sans perte pour les collectivités locales qui perçoivent ces frais de notaire, dont s’acquittent tous les acheteurs lors d’une vente immobilière.
Les propriétaires sont décidément dans le viseur des « Sages » de la rue Cambon, puisque ces derniers suggèrent de « remettre en cause » la distinction « historique et unique dans le monde » entre la location vide et la location meublée. Comment ? En supprimant les conditions « favorables » pour les meublés touristiques classés et en « unifiant progressivement » le droit fiscal autour des deux régimes.
De quoi donner du grain à moudre au gouvernement. Mi-novembre, la Première ministre Elisabeth Borne a officiellement missionné les députées Annaig Le Meur (Finistère, Renaissance) et Marina Ferrari (Savoie, MoDem) sur la fiscalité locative afin de « favoriser les locations de longue durée ».
Du grain à moudre pour le gouvernement
Selon nos informations, il s’agit d’examiner les dispositifs fiscaux existants comme l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la fiscalité de cession et de succession, mais aussi de regarder les avantages fiscaux liés au logement abordable pour les faciliter et les consolider.
A l’époque, le ministre du Logement confiait à La Tribune vouloir ne pas seulement traiter le cas des meublés touristiques, mais aussi réussir à faire venir plus d’investisseurs particuliers et institutionnels dans le logement comme résidence principale.
« Nous voulons faire en sorte que les propriétaires, qui détiennent 4-5 logements voire plus, se tournent encore plus vers le locatif de longue durée. C’est donc l’ensemble de la fiscalité locative que ces députées vont étudier et pas uniquement la question de l’abattement fiscal des contribuables qui optent pour le régime fiscal "simplifié" », expliquait, fin novembre, Patrice Vergriete.
Procéder à une évaluation systématique
Les conclusions sont attendues pour la mi-mars. En attendant, la Cour des Comptes persiste et signe : il faut mettre en cohérence les dispositifs fiscaux avec la valeur économique des logements. A commencer par borner dans le temps les dépenses fiscales et procéder à leur évaluation systématique.
De même qu’elle appelle à préférer les aides budgétaires ciblées en substitution aux incitations fiscales. En cela, elle recommande de confirmer la non-reconduction du dispositif Pinel et l’absence de dispositif équivalent de remplacement. Une idée, là encore, qui ne va pas faire plaisir à tous les responsables du secteur.
