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A qui profite la hausse des loyers ? – Centre d’observation de la société
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En trente années, le résultat brut courant (le profit une fois leurs charges 4 déduites) des bailleurs privés, a été multiplié par 4,7 soit 2,6 fois plus que l’inflation. Il est passé de 5 à 23,7 milliards d’euros. Si on enlève la hausse des prix, les bailleurs ont gagné 14,7 milliards d’euros ce qui représente 5 400 euros par an et par propriétaire. La hausse a été encore plus forte pour les bailleurs HLM qui ont multiplié par 5,3 leur résultat, soit 5,6 milliards inflation déduite.

En 2013, au total chaque propriétaire bailleur a retiré environ 8 800 euros de gain de ses placements locatifs, une fois les charges payées. Louer un logement rapporte un peu plus de 3 000 euros par an dans le secteur privé, 4,4 fois plus qu’en 1984. Ceci sans compter une éventuelle plus value au moment de la revente. La surprise, c’est que ce résultat par logement a été multiplié par dix dans le secteur social : les loyers du parc HLM ont progressé bien plus vite que les charges.

Une partie difficile à mesurer de la hausse des loyers est la conséquence des efforts de rénovation supportés par les propriétaires ou sont dus au fait que les nouveaux logements sont plus confortables, mieux isolés. Pour partie aussi, cette charge traduit une redistribution du revenu de ménages souvent jeunes vers les bailleurs privés plus fortunés et plus âgés, ou aux organismes HLM. Plus clairement, une partie de la population française s’est enrichie en devant propriétaire et en louant au prix fort des logements. De leur côté, les HLM ne redistribuent pas leurs éventuels bénéfices. Une partie de l’effort de rénovation urbaine entrepris à partir de 2005 a été financée par les locataires du secteur social eux-mêmes sans qu’on en parle souvent. En outre, depuis plusieurs années, la mission interministérielle d’inspection du logement social critique le niveau de certaines rémunérations des dirigeants des organismes du secteur du logement social (rapports 2012 et 2013).

Dépenses contraintes : le poids du logement
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La part des dépenses contraintes dans le revenu des ménages est passée de 12 % dans les années 1960 à près de 30 % en 2017, selon l’Insee. Ces dépenses comprennent les frais de logement, les assurances et services financiers, les dépenses de télécommunications et télévision, ainsi que les frais de cantine scolaire 1. La hausse a surtout eu lieu par paliers, dans les années 1960, 1980 et à la fin des années 2000.

Les niveaux de vie ont augmenté nettement en France jusqu’à la fin des années 2000. Le niveau de vie médian a été multiplié par deux depuis les années 1970, une fois l’inflation déduite. Une partie de cette hausse a été affectée à des postes que l’on ne peut guère modifier facilement. Cela ne veut pas dire qu’on ne vit pas mieux. Ces dépenses sont contraintes, mais elles financent l’accès à des biens et services qui améliorent le quotidien : les logements sont de meilleure qualité, on est mieux couvert par des assurances, on peut communiquer partout à tout moment (téléphone mobile), etc.

Le problème des dépenses contraintes, c’est surtout que logement plombe le pouvoir d’achat. La part des assurances a augmenté dans les années 1970 et 1980 pour atteindre 6 % des revenus, puis elle est revenue à 3,5 %. Celle de la télévision et des télécoms s’est accrue jusque 3 % à la fin des années 2000, mais est retombée à 2,2 % en 2017 avec l’effet de la baisse des forfaits de téléphonie mobile. En revanche, les dépenses de logement n’ont quasiment jamais cessé de s’élever, de 10 à 23 %, du fait de la hausse des loyers mais aussi de l’électricité et du gaz ou de l’ensemble des autres charges. Cette progression correspond pour partie à une amélioration de l’habitat mais aussi à un enrichissement des bailleurs : à qualité équivalente, les loyers ont augmenté.