Le gouvernement mise sur le logement « intermédiaire » – plus cher que le logement social mais moins cher que le marché – pour loger les classes moyennes, mais c’est un choix coûteux pour les finances publiques, surtout au moment où le logement social s’enfonce dans la crise.
Toutes les parties prenantes du logement ont été déçues par les non-annonces issues du Conseil national de la refondation (CNR)-Logement, le 5 juin dernier. Toutes ? Non. Les acteurs du logement dit « intermédiaire » se félicitent d’une forme de consécration.
Alors que la Première ministre Elisabeth Borne avait confirmé la rigueur budgétaire sur le #logement_social ou l’accession à la propriété, le #logement_intermédiaire est le grand gagnant des annonces des dernières semaines.
Parmi les programmes des promoteurs, le bailleur de la Caisse des dépôts, #CDC-Habitat, compte racheter 17 000 logements, pour en faire majoritairement des logements intermédiaires. #Action_Logement (ex-1 % Logement) compte en racheter 30 000, là aussi a priori pour les confier à sa filiale de logements intermédiaires In’Li.
La Première ministre a annoncé l’assouplissement des conditions de production de ces fameux logements, qui pourront désormais être financés dans davantage de zones, alors qu’ ils étaient réservés jusque-là aux zones tendues et hors des communes carencées en Habitation à loyer modéré (HLM) au titre de la loi SRU1.
Fort besoin de logement social
Qu’est-ce qu’un logement locatif intermédiaire (LLI) ? C’est un logement, soutenu par un régime fiscal avantageux créé en 2014 et porté par des investisseurs institutionnels privés ou publics, plus cher qu’un logement social mais un peu moins que le marché.
Contrairement au logement social, son loyer n’est pas calculé selon son coût de production ni pour répondre aux ressources des demandeurs de logement, mais s’exprime en fonction du loyer de marché, souvent 10 % en-dessous.
Sa production est passée de 8 000 à 18 000 logements financés par an entre 2017 et 2021. Le plan de relance post-Covid avait déjà fait la part belle à ce segment avec l’engagement de la Caisse des dépôts d’en produire 25 000.
Ce produit semble être devenu la nouvelle martingale du Président de la République, qui a déclaré dans Challenges en mai 2023 qu’il fallait « développer beaucoup plus de logements locatifs intermédiaires pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là. »
Profonde erreur d’analyse. Certes, dans les zones très tendues, il existe un creux dans la distribution des loyers, entre les loyers HLM (entre 5 et 10 euros/m²) et ceux du marché libre (qui peuvent monter au-delà de 20 euros/m² en Île-de-France).
Pourtant, les besoins prioritaires relèvent incontestablement du logement social : 2,4 millions de ménages en attendent un. Un chiffre en hausse rapide ces dernières années.
Pour être plus précis, la demande, très largement, ne relève même pas du logement social, mais [vu sa définition,] du #logement_très_social. 73 % des demandeurs HLM sont sous les plafonds PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration), c’est-à-dire moins d’un Smic pour deux par exemple pour un couple.
Leurs besoins sont urgents, parfois vitaux. Or, 17 % seulement des personnes sans-abri obtiennent un HLM dans l’année. Et cette part est à peine plus élevée (21 %) pour les personnes en habitat précaire et celles des hébergés chez un tiers (24 %).
Les personnes en attente d’un logement social plus pauvres encore que les locataires actuels
Les logements #PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspondent à l’essentiel des HLM et répondent à un objectif de mixité sociale. Sont par exemple éligibles les personnes seules qui gagnent moins de 21 878 euros par an _[soit, jusqu’à 1823/mois pour les plus solvables...]_en France métropolitaine (hors Paris et Île-de-France). Les personnes étant en dessous de 60 % du PLUS sont souvent éligibles aux logements financés par un #PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration). Elles rencontrent des difficultés économiques et sociales importantes pour se loger. Sont par exemple éligibles les personnes seules qui gagnent moins de 12 032 euros par an en France métropolitaine (hors Paris et Île-de-France).
En revanche, les logements intermédiaires s’adressent à une autre cible sociale, les « classes moyennes », dans le discours officiel. Mais pas n’importe lesquelles, puisque les travailleurs essentiels, ou de seconde ligne, infirmiers, professeurs, pompiers ou éboueurs sont déjà largement sous les plafonds HLM.
En réalité, les logements intermédiaires s’adressent plutôt aux cadres voire aux cadres supérieures. Les plafonds de ressources pour un couple avec deux enfants, à Lille ou Lyon par exemple, s’élèvent à 90 000 euros par an, soit 7 500 euros par mois…
Dénaturation du logement social
Cette banalisation voire dénaturation du logement social au profit de l’intermédiaire, pour noyer le tout dans une vague notion de « logement abordable », est une idée relativement récente en France, qui a été diversement promue par des acteurs influents au sein de l’Etat, de la Caisse des dépôts ou d’Action Logement, comme l’ont décrit minutieusement les chercheurs Matthieu Gimat, Antoine Guironnet et Ludovic Halbert.
Il y a quatorze ans, le président de CDC-Habitat de l’époque, André Yché, un général reconverti dans le logement, avait adressé au président Sarkozy une « note blanche » qui avait fait grand bruit. Elle conseillait de vendre 10 % des logements sociaux français et de laisser les mains libres aux acteurs publics et parapublics pour rapprocher le monde HLM du secteur privé, utiliser la « #plus-value_latente » de son parc social, réduire les aides publiques et le laisser se financer sur les marchés, quitte à devoir rémunérer les apporteurs de capitaux. Le tout alors que le monde HLM est un secteur à but non-lucratif.
L’idée fera son chemin. Le secrétaire d’Etat au Logement d’alors, Benoist Apparu, a poursuivi cette orientation dans le privé au sein d’Action Logement après son passage en politique. Le lobbying en faveur de l’intermédiaire se révèle efficace.
En 2014, sous François Hollande, le taux de TVA applicable est divisé par deux, tombant à 10 % tandis que ce produit se voit exonérer de taxe foncière pendant 20 ans. Une ordonnance permet par ailleurs la création de filiales au sein des bailleurs sociaux destinées au logement intermédiaire, sur le modèle britannique développé quelques années plus tôt.
Bien que sa ministre du Logement Cécile Duflot s’en méfie au point de réclamer une « muraille de Chine » entre les activités du social et celles de l’intermédiaire, le risque est grand que la priorité des acteurs du logement se porte davantage sur l’intermédiaire, le nouveau produit à la mode, qu’il s’agisse de leurs fonds, de leurs compétences ou surtout des fonciers disponibles.
Aggravation de la crise du logement
Depuis le premier quinquennat d’Emmanuel Macron, le discours est revenu en force, comme on l’a vu, mais avec une nouveauté de taille qui change tout. Alors que le gouvernement précédent soutenait le logement intermédiaire et le logement social, le nouvel exécutif, depuis 2017, s’en prend de façon inédite au logement social, avec le relèvement de la TVA du secteur, passée de 5,5 à 10 %, la suppression des subventions d’Etat sous forme d’aides à la pierre et bien sûr la ponction de 1,3 milliard d’euros par an dite « RLS » (Réduction de loyer de solidarité).
Sans surprise, la production HLM s’est effondrée, passant de 125 000 logements autorisés en 2016 à 95 000 par an entre 2020 et 2022, et sans doute encore moins en 2023. Créer du logement intermédiaire en plus du logement social peut être utile, mais s’il s’agit de le développer à la place du HLM, cette politique se révèle contre-productive pour les mal-logés.
Or, depuis l’an dernier, la remontée des taux d’intérêt du livret A, auquel le secteur #HLM rembourse sa dette de 150 milliards d’euros à taux variable, fragilise encore plus gravement le secteur. Mais la priorité gouvernementale reste les économies budgétaires, et, à ce titre, le logement intermédiaire, proche des loyers de marché, mobilise moins d’argent public. Tout porte donc à croire que la pénurie de logements accessibles aux #classes_populaires et moyennes va s’accentuer dans les mois à venir, sans que le gouvernement ne s’en soucie.
