Unterm Pflaster wachsen die Gewinne (nd aktuell)

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  • Frankfurt/Rhein-Main : Unterm Pflaster wachsen die Gewinne
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    Quelques explications à propos de la qualité du marché de l’immobilier et des mesures contre l’augmentation illimitée des loyers

    16.04.2021 von Bernd Belina - In der Finanzmetropole zeigt sich besonders deutlich, warum Wohnungspolitik gegen Bodenspekulation so wenig ausrichten kann.

    Boden ist eine spezielle Ware. Anders als etwa die Gebäude, die auf ihm stehen, wird Boden nicht hergestellt. Er ist einfach da, und zwar in genau dem Umfang, den die Erdoberfläche hergibt. Zur Ware, die ge- und verkauft werden kann, wird Boden nur dadurch, dass er jemandem gehört. Zugleich ist Boden die – im Wortsinn – Grundlage für alles, was in einer Gesellschaft stattfindet, denn alles muss irgendwo sein: offensichtlich etwa Wohnraum oder Infrastrukturen, aber auch zum Beispiel die Server und Leitungen, die den vermeintlich »virtuellen Raum« des Internets ermöglichen, oder die geheimen Militäranlagen, die Regierungen am liebsten aus dem Blickfeld verschwinden lassen würden.

    Außerdem unterscheidet sich Boden im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeiten ebenso wie auf den Preis nach seiner Lage. Ein Hafen ergibt nur am Wasser Sinn und Büros werden dort errichtet, wo das Geschäft stattfindet. Die Lage des Bodens wird so zu einer seiner wesentlichen Eigenschaften. Diese drei Eigenschaften des Bodens – unvermehrbares Gut, notwendige Grundlage von allem und nach Lage differenziert – machen ihn zu einer speziellen Ware; und sie bestimmen seinen Preis. Je höher die zahlungsfähige Nachfrage nach Boden an einem bestimmten Ort, desto höher die dortigen Bodenpreise; und damit auch die Pacht- und Mietkosten.

    In der Konkurrenz um Boden setzt sich auf dem Markt stets der dickste Geldbeutel durch. Weil es in Städten aber auch Parks und Parkplätze, Kitas und Kunstmuseen sowie viele weitere zahlungsschwache Nutzungen an geeigneten Orten braucht, greift der Staat im Rahmen festgelegter Regeln planend ein. Die wichtigsten finden sich im Baugesetzbuch (BauGB). In ihm ist z. B. geregelt, wie die Bodennutzung festgelegt wird (grob in Flächennutzungsplänen, detailliert in Bebauungsplänen), wie und wo die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausüben und welche speziellen Gebiete sie ausweisen kann, um dort Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen einzuleiten, dass und wie die »Bodenrichtwerte« berechnet werden sowie schließlich auch, unter welchen Bedingungen Grundstücke im Dienste des Gemeinwohls (gegen Entschädigung) enteignet werden können.
    Insbesondere in prosperierenden Städten und Regionen lässt sich viel Geld damit verdienen, Boden zu verpachten oder ihn nur spekulativ zu kaufen, um ihn mit Profit weiterzuverkaufen. Beide Arten, Geld zu erwirtschaften, werden als »leistungslose Profite« bezeichnet, weil mit dem Handelsgut Boden nichts getan wird, außer es zu verpachten (dann heißt das Einkommen Grundrente oder Bodenrente) bzw. es zu kaufen, zu warten und zu verkaufen (dann heißt es Spekulationsgewinn).

    Die andere Seite der leistungslosen Profite ist immer und notwendig, dass irgendjemand für sie aufkommen muss. Bei Pacht oder Miete sind das Wohnungsmieter*innen, die sie aus Lohn oder Transferleistungen, ferner Unternehmen, die sie aus ihren Gewinnen, oder staatliche Einrichtungen, die sie aus Steuern und Abgaben bezahlen. Bei spekulativ hochgetriebenen Kaufpreisen sind es dieselben Geldquellen. Hinzu kommen fast immer Kredite, die mit Zins zurückzuzahlen sind, womit zusätzlich auch Banken und Finanzinstitutionen profitieren. Ein spezifischer Typus von Unternehmer*innen im Feld des Wohnens sind Vermieter*innen. Diese kaufen Boden (meist mit Gebäuden darauf) nicht für sich selber, sondern um Grundrente einzunehmen. Nicht-profitorientierte Vermieter*innen wie Genossenschaften werden die Mieten dann nur so hoch ansetzen, dass sie Instandhaltung, Rücklagen und dergleichen abdecken (Kostenmiete). Profitorientierte hingegen werden sie so weit hochtreiben, wie es angesichts zahlungsfähiger Nachfrage und staatlicher Regulierung irgend geht (wobei zur Umgehung letztgenannter regelmäßig unlautere Methoden zur Anwendung kommen).

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