Gespräch mit Andrej Holm. Über explodierende Mieten, Verdrängung als Geschäftsmodell und die Forderung nach Enteignung
Interview: Jan Greve
Andrej Holm ist wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Humboldt-Universität zu Berlin. Am dortigen Institut für Sozialwissenschaften forscht er zu Wohnungspolitik, Gentrifizierung und Verdrängung. Er ist seit vielen Jahren in stadtpolitischen Bewegungen aktiv. Zwischen September 2016 und Januar 2017 war er kurzzeitig Staatssekretär für Wohnen, berufen von der Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Die Linke). Nach teils hetzerischen Debatten über seinen fünfmonatigen Dienst beim Ministerium für Staatssicherheit der DDR Ende 1989, den er als 18jähriger angetreten hatte, erklärte er am 16. Januar 2017 seinen Rücktritt.
Trinken Sie gerne Freibier, Herr Holm?
Ab und zu trinke ich Bier, es muss aber kein Freibier sein. Mit Sicherheit stimmt beim Biertrinken, was auch fürs Wohnen gilt: Man sollte sich weigern, völlig überhöhte Preise zu bezahlen.
Maren Kern, Chefin des »Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen«, strengte diesen Vergleich jüngst mit Blick auf das Volksbegehren »Deutsche Wohnen und Co enteignen« an: »Bei Freibier sind auch alle dafür. Aber einer muss das Freibier immer bezahlen.« Was fällt Ihnen dazu ein?
Für mich klingt das nach hilfloser Polemik, zumal es ja nicht um Freibier, sondern die Übernahme der Brauerei geht. Aber das Stammtischniveau dieses Vergleichs passt ins Bild: In den Reaktionen aus der Immobilienwirtschaft auf die Enteignungsforderung werden bisher relativ wenige Sachargumente angeführt. Statt dessen gibt es diskreditierende historische Vergleiche, nach dem Motto: »Da kommt die DDR 2.0«. Die Immobilienwirtschaft scheint das Aufbegehren der Mieterinnen und Mieter über Jahre ignoriert zu haben und wirkt jetzt angesichts der Radikalität der Forderungen nicht gut vorbereitet.
Sie beschäftigen sich seit den 1990er Jahren wissenschaftlich mit Stadtpolitik. Konnte man die aktuellen Zuspitzungen damals absehen?
Sowohl die wissenschaftliche Begleitung als auch die politische Mobilisierung orientieren sich ja immer an den aktuellen Konfliktlagen. Es ist nicht so, als hätte es etwa in den 2000er Jahren keine wohnungspolitischen Auseinandersetzungen in Berlin gegeben. Damals haben wir vor allem in Ostberliner Innenstadtbezirken über Gentrifizierung und Verdrängung durch Modernisierungen diskutiert. Die meisten waren überzeugt, dass es sich dabei um stadtteilspezifische Prozesse handelt – heute sprechen wir von einer stadtweiten Wohnungskrise. Als der Senat aus SPD und PDS massenweise Quartiere privatisierte, kritisierten das damals nur wenige Aktive aus Gewerkschaften und Mieterorganisationen. Dass Berliner Mietwohnungen irgendwann an der Börse gehandelt werden könnten, ahnten nur wenige.
Offenbar glaubt man immer wieder, gegenwärtig die Spitze der Entwicklung erreicht zu haben – noch höher könnten Mieten nicht steigen, noch schlimmer könne es nicht werden. Im Rückblick zeigt sich aber: Die Verwertungsdynamik in wachsenden Städten wie Berlin kennt keine Grenzen. Vor fünf Jahren schauderte man, wenn man von Mietverträgen hörte, in denen 15 oder 20 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Heutzutage tauchen Anzeigen auf, wo Mikroappartements für 40 Euro pro Quadratmeter inseriert werden. Hätte ich das vor zehn Jahren prognostiziert, wäre ich vermutlich in eine Betreuungseinrichtung überwiesen worden.
Das ist aber nur die eine Seite der Medaille.
Das sind die Spitzen der Entwicklung. Da sind wir weit weg von dem, was es an sozialem Versorgungsbedarf gibt. In Berlin gibt es eine relativ stabile Zahl von armen Haushalten, die so zwischen 750.000 und 800.000 liegt. Unter dem Strich können diese nicht mehr als 4,50 oder fünf Euro pro Quadratmeter zahlen. Eine soziale Wohnungspolitik müsste darauf ausgerichtet sein, solche Mieten dauerhaft zu schützen. Das wiederum hätte man auch schon vor zehn Jahren sagen können: Wir brauchen einen Grundbestand an günstigem Wohnraum, gerade in einer armen Stadt wie Berlin. Hier geht es um einen Bereich, den kein Markt regelt und der daher in öffentlicher Verantwortung organisiert werden muss. Da haben wir es mit einem Widerspruch zwischen sozialem Versorgungsbedarf und privaten Geschäftsinteressen zu tun.
Wie sieht die Situation gegenwärtig aus? Gibt es aktuelle Zahlen zur Entwicklung von Mietpreisen?
In den vergangenen zehn Jahren sind die Bestandsmieten in Berlin um weit über 30 Prozent gestiegen. Das sehen wir selbst da, wo es langfristige Mietverträge gibt und wo die hochgelobte deutsche Mietgesetzgebung greifen müsste. Durch die Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten oder die Umlage von Modernisierungskosten sind auch bei laufenden Verträgen die Mieten deutlich stärker gestiegen als die Einkommen. Daneben beobachten wir eine extreme Vergrößerung des Abstands zwischen Bestands- und Angebotsmieten. Wenn wir auf Zahlen von 2008/09 zurückschauen, lagen die Preise bei Neuvermietungen damals im Schnitt vielleicht einen Euro über den Bestandsmieten. Heute liegt der durchschnittliche Neuvermietungsaufschlag bei etwa fünf Euro. Wer jetzt die Wohnung wechselt oder neu in die Stadt kommt, hat sehr schlechte Startbedingungen.
Aus der Perspektive der Immobilienbranche wiederum stellt sich dieser Abstand zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten als »Ertragslücke« dar. Mit dem schlichten Austausch eines Mietverhältnisses kann, ohne jede zusätzliche Investition, der Ertrag verdoppelt werden. Damit wird Verdrängung zum Geschäftsmodell. Nicht nur in innerstädtischen Lagen ist zu sehen, wie Vermieter alles daran setzen, Menschen zum Auszug zu bewegen, um neu vermieten zu können. Diese Entwicklung ist der Grund dafür, warum sich so viele kleine Nachbarschaftsinitiativen gebildet haben.
Wird diese Entwicklung immer so weitergehen?
Ein Ende ist nicht abzusehen. Allein in den letzten zehn Jahren haben sich die Preise für bebaute Grundstücke in Berlin fast verdreifacht. Bebaute Grundstücke sind in der Regel solche mit bewohnten Mietshäusern. Die gestiegenen Kaufpreise müssen am Ende aus der Bewirtschaftung der Gebäude refinanziert werden. Mit hohen Preisen steigt also vor allem die Erwartung, hohe Erträge zu erzielen. Das alles hat einen Flächenbrand von Verdrängungskonflikten in Berlin ausgelöst. Mittlerweile gibt es Haushalte, die zu arm sind, um verdrängt zu werden, weil sie sich auch die Mieten in den schnell teurer werdenden Randbezirken der Stadt schlicht nicht mehr leisten können.
An diesem Wochenende werden Tausende Menschen gegen steigende Mieten und Wohnungsnot demonstrieren. In mehreren bundesdeutschen Städten finden Aktionen statt, ebenso wie in anderen europäischen Metropolen. Bereits im letzten Jahr protestierten nach Veranstalterangaben rund 25.000 Menschen in Berlin. Wie nehmen Sie den wachsenden Widerstand wahr?
Es gibt ein kontinuierliches Anwachsen von stadtpolitischen Aktivitäten. Die Besonderheit in Berlin besteht darin, dass sich diese zu einer Zeit entwickelten, als es keinen parlamentarischen Ansprechpartner für die Bewegung gab. Wir reden von Mitte der 2000er, als der »rot-rote« Senat landeseigene Wohnungen privatisierte. Damals – heute ist es glücklicherweise anders – gehörte es noch zum Selbstverständnis der großen Mieterorganisationen, sich hauptsächlich um Rechtsberatung zu kümmern. Allerdings findet Verdrängung häufig auf legalen Wegen statt, kann also mit juristischen Mitteln nicht immer abgewendet werden. Dadurch waren Mietergruppen auf sich selbst zurückgeworfen und mussten ein hohes Maß an Selbstorganisation an den Tag legen, was bis heute nachwirkt. Das unterscheidet die Berliner Protestbewegung von der in anderen Städten. Und es hat dazu geführt, dass wir heute ganz grundsätzlich die Frage diskutieren, ob wir Wohnen gemeinsam in öffentlicher Verantwortung organisieren oder dem Markt überlassen wollen.
Parallel zur Berliner Demonstration beginnt das Unterschriftensammeln für das Enteignungsvolksbegehren. Es gibt Kritik von verschiedenen Seiten, die die Erfolgsaussichten bezweifeln. Wie sehen Sie die Initiative?
Es gibt bei der Suche nach den richtigen Konzepten, wie gutes Wohnen für alle gesichert werden kann, keine Patentlösung. Da sind zum Beispiel sogenannte Milieuschutzgebiete, von denen man sagen kann, dass mit ihnen die Situation verbessert wird – aber eben nicht für diejenigen, die außerhalb dieser Bereiche wohnen; von den rechtlichen Lücken ganz zu schweigen. Ähnlich verhält es sich beim sogenannten Mietendeckel, dessen Einführung in Berlin derzeit alle drei Koalitionspartner unterstützen. Auch dies mag die Lage für einige entspannen. Wird diese Grenze aber beispielsweise bei 6,50 Euro pro Quadratmeter angesetzt, ist die für die Haushalte, die bislang 4,50 Euro zahlen, immer noch zu hoch. Ein weiteres Beispiel ist der Neubau, bei dem es um die Quote von Sozialwohnungen geht. Eine prima Sache – aber eben nur für diejenigen, die dort ein Quartier ergattern können. Es gibt keinen wohnungspolitischen Joker, der alle Problem auf einmal löst. Grundsätzlich bin ich deshalb immer misstrauisch, wenn einzelne Instrumente wegen ihrer begrenzten Wirkung kritisiert werden.
Dadurch lässt sich die Debatte lähmen.
Genau. Wir haben es mit einem typischen Abwehrdiskurs zu tun, der in der Regel zuerst von der Immobilienwirtschaft geführt wird. Aus Sicht der Mieter ist die Sache klar: Es soll möglichst alles versucht werden. Je mehr Mieterschutz, je mehr öffentlich und gemeinnützig verwaltete Wohnungen und je mehr günstiger und dauerhaft gebundener Neubau, desto besser. Das gilt auch für die Sozialisierung, die mit der Enteignung von Konzernen verbunden ist. Dabei geht es ja nicht um eine Bestrafung von Immobilienunternehmen, denen man ihre Spielzeuge wegnimmt. So, wie ich die Initiative verstanden habe, geht es darum, einen relevanten Sektor zu vergesellschaften, weil dieser in privatwirtschaftlicher Organisation die soziale Aufgabe der Versorgung mit günstigem Wohnraum nicht erfüllt. Das ist eine richtige Forderung unter vielen.
In den letzten Jahren war vor allem die Losung »Bauen, bauen bauen« zu hören. Damit hat man sich viel zu sehr auf die Logik des Marktmodells eingelassen. Viele scheinen zu glauben, dass Mieten sinken, nur weil mehr Quartiere entstehen. Das stimmt aber höchstens für die Spitzensegmente. Es ist völlig ausgeschlossen, so viel bauen zu können, dass es in der Stadt wieder mehr Wohnungen für 4,50 Euro den Quadratmeter gibt.
Die »Deutsche Wohnen« als größter privater Vermieter in der Hauptstadt behauptet, gar kein Preistreiber zu sein.
Der Konzern gibt regelmäßig bekannt, mit seinen Mieten im Schnitt nur knapp über dem Berliner Durchschnitt zu liegen. Wir müssen zunächst schauen, woher deren Bestände kommen. Es waren insbesondere die Privatisierungen, die das Entstehen solch großer Player überhaupt erst ermöglichten. In Berlin war das beispielsweise die GSW mit rund 64.000 Wohnungen, die SPD und PDS verkauften. Die »Deutsche Wohnen« und die meisten anderen größeren Immobilienunternehmen verwalten vor allem ehemals öffentlich geförderte Bestände. Dort wohnen überwiegend immer noch die Leute, für die die Häuser einst errichtet worden waren. Wir reden da in der Regel nicht von luxuriös sanierten Altbauten im Prenzlauer Berg, sondern von Siedlungsbauten aus den 1950er bis 70er Jahren. Wenn die Preise für diese Wohnungen – die eigentlich die günstigsten in der Stadt sein sollten – knapp über dem Berliner Durchschnitt liegen, läuft etwas schief.
In der Argumentation von der Unternehmerseite klingt teilweise heraus, man handle quasi in Notwehr: Angesichts der Nullzinspolitik müsse man in Immobilien investieren, um irgendwie noch eine »vernünftige« Rendite erzielen zu können. Weckt das Ihr Mitleid?
Überhaupt nicht. Die Dynamik der Finanzkrise 2008/09 zeigt, dass es zwei Modi zur Lösung der Probleme gibt. Die eine Strategie besteht darin, dass der Staat mit Hilfe riesiger Rettungspakete einspringt und die Profitmargen privater Konzerne sichert. Die andere führte zu Investitionen in privatisierte Bereiche, die bisher soziale Aufgaben erfüllten. Damit waren Konflikte programmiert: Die Versorgung mit günstigem Wohnraum darf nicht davon abhängen, ob irgendwelche Börsenwerte gerade hoch- oder runtergehen. Die Privatisierungen liefen dabei immer nach demselben Muster ab: Bereiche, die zuvor öffentlich organisiert waren und soziale Infrastruktur bereitstellten, wurden ökonomisiert. So sieht es aus, als sei der Staat überflüssig …
… was im Interesse der Profiteure dieser Entwicklung liegt.
Ja. Marxistisch gesprochen haben wir es mit einer fortgesetzten ursprünglichen Akkumulation zu tun: Bereiche, die noch nicht der Marktlogik unterworfen waren, werden für private Akteure geöffnet. Es ist skandalös, wenn Nutzerinnen und Nutzer öffentlicher Infrastruktur mit ihrem Geld ein gescheitertes Finanzmarktmodell am Leben erhalten sollen.
Beim von Ihnen angesprochenen Gedanken ging es Marx darum zu zeigen, wie im kapitalistischen System wiederholt und gewalttätig agiert werden muss, um Profit dauerhaft erwirtschaften zu können. Sehen wir diese Gewalt in den heutigen Verhältnissen?
Die sehen wir in vielen Bereichen. Etwa in den »kleinen« Rechtsübertretungen, wenn es darum geht, Mieter aus ihren Wohnungen zu ekeln. Oder beim Psychoterror, wenn über Monate hinweg Bauarbeiten vorgetäuscht werden, um Bewohner zum Auszug zu bewegen. Und auch bei Zwangsräumungen, die mit direkter physischer Gewalt einhergehen.
Städte in kapitalistischen Zentren sind heute nicht nur durch steigende Mieten charakterisiert. Dazu kommen auch die Anwendungen digitaler Technologien, Stichwort »Smart City«, oder repressive »Sicherheitspolitik«, Stichwort Überwachung. Wenn es um Verwertungsinteressen geht, greifen mehrere Entwicklungen ineinander.
Ja. Es gibt Dutzende Beispiele für die Unterwerfung der Stadtentwicklung unter die Profitlogik. Wie auch beim Wohnungsmarkt ist zu sehen, dass diejenigen, die nicht mithalten können, den kürzeren ziehen. Mit solchen Zuspitzungen wächst aber auch der Protest. In den Diskussionen hier wird ja gerne sehnsuchtsvoll in andere Städte geschaut, etwa nach Wien als Positivbeispiel für soziale Wohnungspolitik. Wenn ich mich aber außerhalb von Berlin mit Leuten unterhalte, merke ich, wie sehr die wiederum neidisch auf die hiesigen stadtpolitischen Debatten blicken. Etwa darauf, dass Nachbarschaftsinitiativen in Kreuzberg 2018 erfolgreich einen Google-Campus verhindern konnten. Oder auf das Enteignungsvolksbegehren.
Der Berliner Senat hat die Hälfte seiner Amtszeit hinter sich. Kritik gibt es nicht nur von rechts, sondern auch von linken Gruppen, die einige Hoffnungen in die Koalition gesetzt hatten. Sind Sie froh darüber, persönlich nicht mehr als Staatssekretär für Wohnen, der Sie ja kurzzeitig waren, in der Schusslinie zu stehen?
Es zeigt sich letztlich nur, was schon vorher alle wissen konnten: Politik ändert sich nicht allein dadurch, dass die Regierungskonstellation wechselt. Im besten Fall kann das den Raum an Möglichkeiten erweitern, beispielsweise für Initiativen. Das hat meiner Meinung nach in einigen Bereichen geklappt, in anderen nicht. So gibt es in Berlin immer noch Zwangsräumungen, auch veranlasst von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Zudem wird die Unterbringung von anerkannten Geflüchteten in den öffentlichen Wohnungsbeständen erschwert. Weil der Aufenthaltsstatus regelmäßig überprüft wird, können selbst Geflüchtete mit mehrfach verlängerten Aufenthaltstiteln keine Dokumente mit einer Restlaufzeit von mindestens zwölf Monaten vorweisen, weswegen ihnen die Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins verweigert wird. Es gibt also einige Paradoxien, die sich nicht allein durch eine »rot-rot-grüne« Landesregierung aufgelöst haben. Die Linke in Berlin hat vor nicht allzu langer Zeit plakatiert: »Die Stadt gehört euch.« Für das gemeinsame Gestalten von Stadtpolitik gibt es noch nicht allzu viele Beispiele aus der Praxis. Es bleibt dabei: Die entscheidenden Impulse kommen von außen, siehe Enteignungsvolksbegehren. Auf das gutmütige Abarbeiten von Koalitionsvereinbarungen sollte man nur begrenzte Hoffnung setzen.
Es war nicht überraschend, dass bürgerliche Kommentatoren beim Thema Enteignung die »DDR-Keule« aus der Schublade holten. Auch Sie versuchte man damit persönlich zu diskreditieren, weil Sie in jungen Jahren für wenige Monate beim Ministerium für Staatssicherheit gearbeitet haben. Wie lange, meinen Sie, wird man in der BRD noch auf dieses »Argument« zurückgreifen?
Der tiefsitzende Antikommunismus ist ein Kontinuum in der westdeutschen Politik. Das betrifft Konservative, geht aber auch weit ins sozialdemokratische und liberale Spektrum hinein. Darauf kann man sich häufig einigen. Vergleiche mit der DDR sind in der Hinsicht austauschbar. Es gibt offenkundig eine große Angst vor einer Gesellschaft, die nicht marktwirtschaftlich organisiert ist. Der Umstand, dass der Artikel 15 zur Enteignung gegen Entschädigung seit 70 Jahren im Grundgesetz steht, aber noch nie Anwendung gefunden hat, sagt eigentlich schon alles. Die Frage ist, ob ein solches antikommunistisches Ressentiment als Argument noch immer wirkt und wer das ernst nimmt. Ich habe jedenfalls noch keine Mieterin der »Deutsche Wohnen« getroffen, die die Enteignungsinitiative deswegen ablehnt, weil sie befürchtet, künftig in Stacheldraht eingezäunt zu werden.
