Le combat d’une lanceuse d’alerte contre les dérives de la défiscalisation locative, Isabelle Rey-Lefebvre
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Après une longue guérilla judiciaire, Claudy Giroz, ruinée, risque de perdre sa maison. Une décision attendue mercredi.
Critiquer les méthodes des promoteurs de la #défiscalisation_locative est risqué. Claudy Giroz le vit au quotidien. Elle en a fait son combat depuis plus de dix ans. Mais cette femme, âgée de 67 ans, qui a aidé des dizaines de milliers d’investisseurs d’un bien locatif à se sortir de situations financières ruineuses, affronte à son tour une épreuve difficile.
Mercredi 13 février, le président du tribunal de grande instance de Bonneville (Haute-Savoie) pourrait ordonner la #saisie de sa maison, faute d’avoir réglé une échéance de 30 000 euros à sa banque. A la suite de la longue guérilla judiciaire que lui livre le promoteur toulousain Omnium Finances, devenu Stellium, spécialiste de la défiscalisation locative, elle a accumulé les dettes.
Après avoir été, quelques mois, démarcheuse commerciale pour cette société et réalisant qu’elle avait floué des proches, Claudy Giroz a, dès 2007, fondé l’Association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM) et dénoncé les méthodes des promoteurs spécialistes de la défiscalisation.
Leurs techniques de vente sont efficaces : recruter des néophytes comme elle, les former en deux jours et les inciter à contacter leur entourage familial, amical, professionnel, pour convaincre des proches, à l’aide d’un argumentaire type, d’acheter à crédit un logement neuf. Les vendeurs sont aussi encouragés à recruter de nouveaux commerciaux, un parrainage leur permettant d’empocher de juteuses commissions sur les ventes de leurs filleuls.
« Prison financière »
Le réseau Omniun a compté, en 2011, jusqu’à 5 000 #commerciaux capables d’écouler en quelques jours des #programmes_immobiliers entiers. Les appartements, achetés à #crédit, devaient être loués six ou neuf ans, dans le cadre des dispositifs Robien puis Scellier, à des loyers censés couvrir les mensualités. L’affaire était présentée comme un investissement pour zéro euro, avec, à la clé, des économies d’impôts et, à terme, un patrimoine pour la retraite.
Particulièrement ciblés, des ingénieurs, des militaires, des gendarmes ou des chefs d’établissement scolaire bénéficiant, souvent, de logements de fonction qu’ils devront quitter en fin de carrière, donc soucieux de devenir #propriétaires avant cette échéance. Ce public est, en outre, peu familier des techniques financières, encore moins des règles fiscales, mais se montrait confiant dans les avantages fiscaux accordés par l’Etat, tels que présentés dans les simulations des démarcheurs.
En réalité, de nombreux appartements ne trouvaient pas de locataire et étaient bien loin de rapporter les loyers prévus, rarement compensés par les assurances contre les impayés. L’édifice financier étant compromis, l’avantage fiscal s’évanouit et les investisseurs sont, en plus, contraints de remettre de l’argent chaque mois pour honorer leur crédit, payer les charges, tout en ayant sur les bras un bien dont la valeur est divisée par deux, quand il ne devient pas tout simplement invendable. « C’est une prison financière, je survis et ne veux surtout pas transmettre cela à mes enfants », témoigne un directeur d’école d’Annecy.
Procès en diffamation
« Nous, les militaires, on est souvent mutés – j’ai déménagé vingt-trois fois dans ma carrière – et on n’a pas l’occasion de s’acheter un logement pour nos vieux jours. On s’est fait manipuler », raconte une gradée qui, par l’intermédiaire d’une amie, épouse d’un membre de l’état-major, a acquis, en 2005, un petit appartement à Limoges. « On l’a revendu en 2017, douze ans plus tard, à la moitié du prix d’achat, et on doit encore 10 000 euros à la banque. Claudy Giroz nous a soutenus, son combat est juste, c’est une juste ! », juge-t-elle.
Le système Ommium se révèle diabolique, puisque l’acheteur piégé n’ose pas se retourner contre son vendeur qui est un proche, un parent, un collègue, voire un supérieur hiérarchique – a fortiori un militaire, tenu au devoir de réserve. Souvent, cela a créé des brouilles définitives entre amis et semé du désespoir jusqu’au cœur des familles.
Les séquelles sont loin de n’être que financières.
Depuis la cave de sa maison transformée en bureau tapissé de milliers de dossiers, Claudy Giroz conseille les plaignants, les écoute, les soutient, sans oublier de répondre aux sollicitations des journalistes, parvenant à elle seule à donner un réel écho médiatique à son combat. Mais cela lui a valu, de la part d’Omnium, de nombreux procès en diffamation ou en dénigrement, relancés à l’occasion de chaque émission de télévision (dix-huit en tout), de radio, d’article de journaux ou de blogs sur Internet.
« En dix ans, j’ai été convoquée plus de 90 fois devant des tribunaux, raconte-t-elle, au pénal, au civil, en première instance, en appel et jusqu’en Cassation, à Nanterre, plusieurs fois à Paris, Versailles, Toulouse, Montpellier, Bonneville, Chambéry, sans compter la valse des huissiers qui venaient frapper chez moi. »
« Maladresse »
Elle a toujours été relaxée au pénal et n’a été condamnée qu’à deux reprises au civil, une fois à 1 euro symbolique, et une autre à verser 3 000 euros de dommages et intérêts au promoteur pour l’avoir menacé de dénonciation à la presse s’il n’indemnisait pas ses clients. « Une maladresse », déclarait, lors d’une audience à Paris, Me Yves Baudelot, l’avocat, à partir de 2010, de Claudy Giroz. « Ce ne sont pas tant les frais de justice que les déplacements et frais d’hôtels et l’impossibilité de travailler pour gagner ma vie qui ont plombé mes finances », explique-t-elle aujourd’hui, épuisée par ces années de tribulations stressantes.
« Claudy Giroz ne sait pas refuser d’aider quelqu’un qui appelle au secours – près de 40 000 personnes en douze ans –, elle nous écoute, nous conseille, nous adresse des documents, nous communique des noms d’avocats… », raconte Jacky Lépinay, ingénieur, lui aussi pris, en 2007, dans la nasse d’un investissement locatif déficitaire et aujourd’hui à l’initiative d’une cagnotte en ligne – qui totalisait déjà, le 12 février, plus de 9 000 euros – pour aider la lanceuse d’alerte à sortir de cette mauvaise passe.
Grâce à l’action de l’ADIM, la loi a déjà évolué puisque, depuis 2014, les nouveaux avantages fiscaux Duflot puis Pinel sont circonscrits aux villes où existe une demande locative avérée.
Mais l’énorme contentieux de la défiscalisation immobilière, bien décrit dans deux ouvrages, Défiscalisation ou défricalisation de Claudy Giroz (Porte Voix Editions, 2012) et Robien, Sellier… Ruinés ! Le plus grand scandale de l’après-guerre, d’Erwan Seznec (Le Seuil, 2013), qui évoque, lui, 50 000 dossiers, n’en finit pas d’encombrer nombre de tribunaux de grande instance de France.
Omnium Finance ou les dérives de la défiscalisation , Isabelle Rey-Lefebvre, 20 septembre 2010
Basé à Toulouse, ce spécialiste de l’#immobilier locatif fait l’objet d’une enquête judiciaire pour escroquerie, faux en écriture et usage de faux
Une véritable industrie de la défiscalisation immobilière s’est développée grâce aux avantages fiscaux accordés aux investisseurs dans un logement neuf destiné à la location. Le dispositif Robien a suscité, entre 2003 et 2008, l’édification de près de 350 000 logements ; le dispositif Scellier, qui a pris sa suite, a permis d’en construire 65 000, en 2009. Des promoteurs se sont spécialisés dans ce créneau, proposant des packages où l’investisseur achète un logement, sa gestion locative et les assurances pour loyers impayés ou vacance. Avec cet argument décisif : « On s’occupe de tout ! »
Basée à Toulouse, la société Omnium Finance a été créée par Xavier Chausson en 1992. C’est l’un de ces défiscalisateurs en série, qui dit avoir commercialisé à ce jour 25 000 logements. Elle fait l’objet d’une enquête judiciaire pour escroquerie, faux en écriture et usage de faux, confiée au juge d’instruction toulousain Philippe Guichard. Deux de ses collaborateurs, Jérôme Dumort, directeur général d’Omnium Courtage, filiale plaçant des assurances-vie, et Pascal Berthomieu, directeur commercial aujourd’hui parti s’occuper d’une antenne canadienne, ont été mis en examen en juin 2010.
La justice soupçonne une #escroquerie à l’assurance sur certains contrats d’assurances loyers impayés souscrits auprès du GAN, qui s’est porté partie civile. Dans nombre de résidences, les appartements, une fois livrés, ne trouvaient pas de locataire. Or, pour faire jouer l’avantage fiscal, le logement doit être loué douze mois au plus tard après l’achèvement de l’immeuble (une règle assouplie en octobre 2009). Les propriétaires qui n’ont pu bénéficier de la réduction d’impôt se retournaient alors vers Omnium Finance qui a, selon son site Internet, indemnisé 650 d’entre eux, soit 2,5 % des clients, pour 7 millions d’euros.
Mais l’enquête judiciaire a permis de découvrir qu’Omnium Gestion (la filiale administration de biens) avait, dans certains cas, tenté de faire indûment jouer l’assurance loyers impayés en produisant des baux antidatés, afin de respecter le délai de douze mois. La gendarmerie a épluché 500 baux dans 42 résidences gérées par Omnium et révélé qu’une centaine étaient faux ou antidatés, avec des taux d’anomalies pouvant atteindre 50 % dans certaines résidences.
Sont aussi visés les procédés de commercialisation et de recrutement des vendeurs d’Omnium Finance. Le groupe a mis au point une redoutable mécanique pour recruter des milliers de vendeurs par cooptation. La méthode est de solliciter collègues, amis, famille, même sans expérience dans l’immobilier. Ce recrutement « sur un territoire relationnel » est revendiqué par la société, qui forme elle-même ses conseillers qui ne sont pas salariés mais vendeurs #indépendants. Jean-Pierre Astruc a témoigné, le 4 mai 2010, devant le tribunal de grande instance de Paris, lors d’un procès en diffamation lancé par Omnium : « On est convoqué dans un grand hôtel pour deux jours de formation. On nous inculque une méthode de vente avec des phrases-clés pour contrer les objections des futurs acquéreurs, puis le formateur nous invite à lister toutes les personnes de notre entourage à qui l’on peut proposer un logement et à démarrer notre activité sans attendre la carte professionnelle d’agent immobilier. »
Omnium propose aussi des #assurances-vie, ce qui suppose que ses vendeurs aient le statut de conseiller en investissement financier, qui s’obtient après cent cinquante heures de formation."A l’issue d’un stage succinct, le formateur nous remet un questionnaire à choix multiples, mais nous souffle les bonnes réponses. Pas étonnant que tous les stagiaires aient réussi l’examen, et se soient vu remettre une attestation", poursuit M. Astruc. Ce document vise à remplir les exigences de la réglementation du statut de conseiller en investissements financiers (CIF).
La vente des logements se fait en général par démarchage auprès des proches du conseiller, qui touche une commission de 3 % à 6 %. La plupart des conseillers ne vendront qu’un ou deux lots, mais celui qui réalise un chiffre d’affaires annuel de 480 000 euros, un seuil qui peut être atteint avec deux ou trois opérations, accède au statut de « manager ». Il peut alors recruter d’autres vendeurs, les parrainer et percevoir des commissions sur les transactions conclues par ses filleuls. Les meilleurs grimpent dans la hiérarchie et deviennent manager « étoile », « planète », puis « constellation » et enfin « galaxie » ! Ils peuvent alors percevoir plus de 400 000 euros par an.
Au plus fort de l’activité, en 2007, Omnium a compté jusqu’à 3 500 conseillers vendeurs coiffés par 115 managers « galaxie », dont beaucoup sont d’ailleurs d’anciens du « Groupement », la société Groupement des professionnels du marketing (GPCM), un réseau qui a mis au point ces méthodes de vente et a déposé le bilan en 1999 à la suite d’une plainte pour escroquerie.
Il n’est pas étonnant qu’avec une telle force commerciale, le groupe ait pu écouler des milliers de logements à des prix bien au-dessus du marché, car il faut rémunérer les multiples niveaux de vendeurs.
Le groupe est, en outre, assigné au civil par des milliers de clients s’estimant lésés. Beaucoup des plaignants sont membres de l’Association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM), qui regroupe les représentants d’une centaine de résidences Omnium fédérant chacune entre 12 et 230 copropriétaires.
Quant à M. Chausson, PDG d’Omnium, qui n’a pas souhaité répondre à nos questions, il cherche à se désengager et à se recentrer sur la promotion. La filiale d’administration de biens, Omnium Gestion, aujourd’hui rebaptisée Jyloge, a été cédée en 2009 au groupe Urbania, visé, lui, par une information judiciaire.
Omnium combat pied à pied ses détracteurs , I. R.-L., 20 septembre 2010
UNE INTENSE guerre d’influence dans les médias et les prétoires oppose la direction du groupe Omnium et son président, Xavier Chausson, à Claudy Giroz, qui fut conseillère dans le groupe, d’août 2005 à décembre 2007, avant de réaliser qu’elle avait entraîné des investisseurs dans de mauvaises affaires, en raison de la qualité des résidences, de leur prix et de leur implantation.
Le 13 décembre 2007, Omnium Finance met fin à la collaboration de Mme Giroz, qui réclamait l’indemnisation de ses clients et 500 000 euros de préjudice, en menaçant de porter plainte et de déclencher « un tsunami médiatique en France et en Allemagne pour révéler les agissements du groupe ».
Cela lui a valu d’être condamnée pour chantage, le 30 mars 2009, par le tribunal correctionnel de Toulouse, jugement cassé en appel le 29 juin 2010. Mme Giroz a aussi été condamnée pour dénigrement, le 19 septembre 2008, par le tribunal de Bonneville, décision confirmée par la cour d’appel de Chambéry et faisant l’objet d’un pourvoi en cassation. S’estimant victime d’une entreprise de déstabilisation, Omnium a intenté sept procédures contre Mme Giroz, dont les ressources sont limitées : « Avec l’ensemble des procès liés à cette affaire, j’en suis à 56 audiences, civiles et pénales, à Paris, Toulouse, Bonneville, Chambéry, 72 visites d’huissiers... Récemment encore, Omnium m’a attaquée pour diffamation mais a été débouté, le 8 juin 2010, une décision aujourd’hui en appel. »
La bataille se joue aussi sur Internet, où le défiscalisateur traque sites, blogs, forums le mettant en cause. Il a réclamé par voie de justice à Google, Free et JFG Networks de livrer l’identité de ses détracteurs et de bloquer leurs contributions. Cette procédure a pour le moment échoué en première instance, mais Omnium poursuit en appel. La bataille continue.
