L’annulation de l’encadrement des loyers à Lille déstabilise la mise en œuvre de la mesure à Paris
Le tribunal administratif a surpris, mardi, en estimant que l’ensemble de l’agglomération devait être considéré comme une « zone tendue » et couvert par la mesure.
La décision surprise du tribunal administratif de Lille, mardi 17 octobre, d’annuler l’encadrement des loyers institué dans la ville, jette le trouble dans l’esprit des élus et des pouvoirs publics qui l’ont mis en place. Mercredi, le ministère du logement a annoncé qu’il allait faire appel de cette décision. Ceci « ne préjuge pas de l’évaluation en cours du dispositif », a précisé le ministère à l’Agence France-Presse.
L’encadrement des loyers, instauré en vertu de la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) en 2014, est en vigueur à Paris depuis le 1er août 2015 et à Lille depuis le 1er février 2017. Son principe ? Au moment de conclure un nouveau bail, le propriétaire doit respecter un prix plafond fixé selon le secteur géographique et le type de logement et d’immeuble. La loi prévoyait ce dispositif dans vingt-huit agglomérations considérées comme des « zones tendues », mais Manuel Valls, premier ministre à l’époque, avait finalement décidé de ne l’appliquer qu’à Paris et là où les maires en feraient la demande.
Le tribunal administratif avait été saisi à l’initiative de l’Union nationale de la propriété immobilière du Nord-Pas-de-Calais-Somme, représentant les bailleurs privés, et deux chambres professionnelles des agents immobiliers et gestionnaires d’immeubles – Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et Union des syndicats de l’immobilier (UNIS). Il a estimé que « le dispositif de plafonnement des loyers ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille et se limiter aux seules communes volontaires, mais doit être mis en œuvre dans l’ensemble de l’agglomération lilloise (…) qui comprend 59 communes et doit être regardée dans son ensemble comme constituant une zone tendue ».
« Zonage incohérent »
Les professionnels se réjouissent de la décision : « Les juges ont sanctionné la complexité de la loi ALUR, une usine à gaz, et un zonage incohérent à Lille, avec des disparités incompréhensibles d’un côté d’une rue à l’autre », se félicite Emmanuel Chambat, le président de la Fnaim du Nord. « C’est applicable immédiatement et, dès aujourd’hui, je vais pouvoir louer à prix libre, se réjouit pour sa part Gérard de Rycker, l’un des plus importants gestionnaires de la ville. Il n’était pas normal de stigmatiser le seul marché lillois, même si je concède qu’il y a eu quelques abus. »
Les loyers à Lille sont parmi les plus élevés de France, dans un parc constitué majoritairement de petites surfaces louées aux nombreux étudiants (près de 120 000 pour 250 000 habitants).
Martine Aubry, la maire PS de Lille, juge au contraire que « l’encadrement des loyers est une nécessité économique et sociale qui a reçu un fondement juridique avec la loi ALUR, et nous ne comprenons pas l’interprétation du tribunal administratif. La loi et ses décrets définissent des zones tendues, avec des agglomérations et des communes, sans déterminer un périmètre d’application ».
Audrey Linkenheld, conseillère municipale (PS) déléguée à la mixité et à l’innovation sociale, qui a mis en œuvre ce plafonnement dans la ville, s’étonne : « Nous avons pris la peine de faire agréer l’observatoire des loyers sur le seul périmètre de Lille, préalable indispensable à la régulation, et nous l’avons fait en concertation avec l’Etat. Jamais on ne nous a signalé une fragilité juridique quelconque. Et nous ne sommes que spectateurs, dans cette instance où seul l’Etat est partie prenante ; nous n’avons même pas été mis au courant ! »
Un effet modérateur sur l’appétit des propriétaires
Le motif de la décision est transposable à l’Ile-de-France, où seul Paris est pour l’heure l’objet d’un tel plafonnement. Le projet de l’étendre à la petite couronne d’Emmanuelle Cosse, dernière ministre du logement de François Hollande, n’a pas encore abouti, sa mise en place étant envisagée en 2018.
La balle est dans le camp du gouvernement, qui a seul la possibilité de faire appel. Le président de la République s’est toujours montré sceptique : « L’encadrement des loyers, je n’y crois pas », déclarait Emmanuel Macron, le 11 septembre, à un militant toulousain de Droit au logement (DAL) qui lui demandait de l’instaurer dans sa ville. Mais il affirme vouloir poursuivre les expérimentations pour les évaluer.
Selon les études de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, le dispositif a dans la capitale un effet modérateur sur l’appétit des propriétaires, même si près d’un sur quatre ne le respecte pas.
A Lille, deux études, de l’Union nationale des étudiants de France (UNEF) et de l’association Consommation Logement cadre de vie (CLCV), montrent également son effet stabilisateur : « Mais c’est trop récent et nous attendions de laisser passer la rentrée universitaire, où beaucoup de baux sont conclus, pour juger de son efficacité », explique Mme Linkenheld.
« Etendre l’encadrement à toute l’agglomération »
« Au moment où le gouvernement s’emploie à faire baisser les loyers dans le parc social, il serait bon qu’il montre sa détermination à les faire aussi baisser dans le parc privé, suggère Jean-Yves Mano, président de la CLCV. Il en a ici l’occasion… »
L’écologiste Julien Bayou, fondateur de Jeudi Noir et de Bail à part, qui avait obtenu en mars 2017 du Conseil d’Etat l’annulation de la décision par Manuel Valls de restreindre le dispositif à Paris, voit dans le jugement du tribunal administratif de Lille « une victoire importante pour les locataires ». « Le juge lillois adopte la même analyse que Bail à part. La seule conclusion que peut en tirer le préfet, c’est de reprendre un arrêté d’encadrement des loyers pour toute l’agglomération lilloise, qui bénéficiera ainsi à six fois plus de locataires », dit-il, provocateur [ben voyons, la seule logique, c’est la propriété] . Sans appel du gouvernement, l’expérimentation des deux villes pilotes aurait été condamnée, et l’idée même d’encadrer les loyers, ruinée.
L’encadrement des loyers en dates
24 mars 2014 : adoption de la loi ALUR, qui prévoit l’encadrement des loyers dans 28 agglomérations jugées tendues. Mais il faut un observatoire des loyers agréé, avec deux ans de collectes de données préalables pour fixer les loyers plafonds.
20 août 2014 : Manuel Valls annonce qu’en raison de difficultés techniques l’encadrement des loyers ne sera appliqué qu’à Paris, où la maire, Anne Hidalgo, réclame cette mesure.
1er août 2015 : entrée en vigueur à Paris.
1er février 2017 : entrée en vigueur à Lille, à la demande de la maire, Martine Aubry, par arrêté du préfet du 16 décembre 2016 qui suit l’agrément de l’Observatoire des loyers lillois, le 25 mars 2015.
15 mars 2017 : arrêt du Conseil d’Etat annulant la décision de Manuel Valls de restreindre l’encadrement à Paris seulement.
17 octobre 2017 : annulation de l’encadrement à Lille par le tribunal administratif qui réclame sa généralisation à toute l’agglomération.
