1. Est-il cohérent d’emprunter pour faire un placement ?
Cette question, que les banques ont évacué en considérant comme des emprunts immobiliers les dossiers d’investissement locatif, n’est pas seulement théorique.
Un emprunt à 5% d’intérêt annuel n’a de sens que si le placement dégage une rentabilité sensiblement supérieure, de l’ordre de 6,5% ou 7%. Mais si un tel placement existe et qu’il est réputé “sans risque”, pourquoi les organismes prêteurs perdent-ils leur temps et leur argent à monter des dossiers à 5% pour des particuliers ?
La réponse, c’est la défiscalisation, accordée seulement aux particuliers et non aux établissements prêteurs. Elle dope le rendement apparent du placement immobilier. Pour convaincre les particuliers, les commerciaux ont aussi fait miroiter des perspectives de loyers surévaluées, minoré les charges, oublié de parler des impayés, des mois sans locataires, etc.
Que des néophytes soient tombés dans le panneau en nombre aussi élevé est déjà un motif d’étonnement. Mais que dire des banques ? N’importe quel conseiller ayant un peu de métier sait que le rendement locatif net se situe en général autour de 3% annuel, presque deux fois moins que le taux d’un emprunt immobilier. La défiscalisation, à elle seule, ne rendait pas l’opération intéressante, car elle courait sur 9 ans seulement, alors que les emprunts étaient contractés en général pour une durée deux fois plus longue.
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Le choix est vaste mais Appolonia s’impose. Les banques, dans cette affaire, semblent vraiment avoir cru au mouvement perpétuel, laissant des particuliers s’endetter à 250% ou 300%, comme si le couple loyer-bonus fiscal était capable de payer un, deux, trois, quatre, vingt appartements.
La jurisprudence
Un jugement du Tribunal de grande instance de Toulouse du 31 janvier 2012 mérite d’être cité longuement car il résume magistralement tout ce que les banques auraient dû savoir : “Ia présentation matérielle du programme et les perspectives économiques de l’opération sont enjolivées, Ia commercialisation est axée sur le très fort attrait de l’avantage fiscal et donc d’un accroissement aisé du patrimoine (…). Le nombre des litiges de même nature révèle d’ailleurs par lui-même que ces méthodes font socialement problème pour se situer en permanence à la limite de ce qui est juridiquement correct, limites qui se trouvent inéluctablement franchies dans certaines espèces comme dans la présente où la simulation dite non contractuelle (…) présente les économies d’impôts qui dependent de revenus futurs toujours aléatoires comme un équivalent à un revenue effectif afin de montrer que la somme loyers et economies d’impôt équilibre les charges”.
2. Les banques pouvaient-elles intégrer les loyers dans les revenus pour calculer la capacité de remboursement des emprunteurs ?
La question rejoint la précédente. Et la réponse, là encore, est non. Les échéances de prêts sont gravées dans le marbre pour la durée du prêt, comprise en général entre dix et vingt ans. Qui peut croire une seconde que des dizaines de milliers de bailleurs vont encaisser leur loyer sans coup férir pendant aussi longtemps ? La prudence la plus élémentaire commandait d’intégrer seulement 50%, voire 30% des loyers dans les revenus de l’emprunteur, pas 100%.
Dossier emblématique
Appolonia encore, mais l’intégration des loyers dans le calcul de la capacité de remboursement a été pratiqué par quasiment toutes les banques partenaires des défiscalisateurs, de Quiétude à Mona Lisa en passant par Oléa ou Simbiosis, sans oublier Akerys, en Robien-Scellier, dont les commerciaux n’hésitaient pas à endetter les acheteurs jusqu’à 60% de leurs revenus.
Jurisprudence
La cour d’appel de Rennes (24 mars 2011) fait grief à la société Afedim d’avoir intégré les revenus locatifs dans les revenus des acquéreurs dans du Malraux. Confirmé par la chambre commerciale de la cour de Cassation le 8 janvier 2013.
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