#helvet-immo

  • Les banques ? Pas si neutres dans le #fiasco des #investissements « #locatifs »
    http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2013/10/30/les-banques-pas-si-neutres-dans-le-fiasco-des-investissements-locat

    1. Est-il cohérent d’emprunter pour faire un placement ?

    Cette ques­tion, que les ban­ques ont évacué en con­sid­érant comme des emprunts immo­biliers les dossiers d’investissement locatif, n’est pas seule­ment théorique.

    Un emprunt à 5% d’intérêt annuel n’a de sens que si le place­ment dégage une rentabil­ité sen­si­ble­ment supérieure, de l’ordre de 6,5% ou 7%. Mais si un tel place­ment existe et qu’il est réputé “sans risque”, pourquoi les organ­ismes prê­teurs perdent-ils leur temps et leur argent à mon­ter des dossiers à 5% pour des particuliers ?

    La réponse, c’est la défis­cal­i­sa­tion, accordée seule­ment aux par­ti­c­uliers et non aux étab­lisse­ments prê­teurs. Elle dope le ren­de­ment appar­ent du place­ment immo­bilier. Pour con­va­in­cre les par­ti­c­uliers, les com­mer­ci­aux ont aussi fait miroi­ter des per­spec­tives de loy­ers suré­val­uées, minoré les charges, oublié de par­ler des impayés, des mois sans locataires, etc.

    Que des néo­phytes soient tombés dans le pan­neau en nom­bre aussi élevé est déjà un motif d’étonnement. Mais que dire des ban­ques ? N’importe quel con­seiller ayant un peu de métier sait que le ren­de­ment locatif net se situe en général autour de 3% annuel, presque deux fois moins que le taux d’un emprunt immo­bilier. La défis­cal­i­sa­tion, à elle seule, ne rendait pas l’opération intéres­sante, car elle courait sur 9 ans seule­ment, alors que les emprunts étaient con­trac­tés en général pour une durée deux fois plus longue.

    Dossier emblé­ma­tique

    Le choix est vaste mais Appolo­nia s’impose. Les ban­ques, dans cette affaire, sem­blent vrai­ment avoir cru au mou­ve­ment per­pétuel, lais­sant des par­ti­c­uliers s’endetter à 250% ou 300%, comme si le cou­ple loyer-bonus fis­cal était capa­ble de payer un, deux, trois, qua­tre, vingt appartements.

    La jurispru­dence

    Un juge­ment du Tri­bunal de grande instance de Toulouse du 31 jan­vier 2012 mérite d’être cité longue­ment car il résume magis­trale­ment tout ce que les ban­ques auraient dû savoir : “Ia présen­ta­tion matérielle du pro­gramme et les per­spec­tives économiques de l’opération sont enjo­livées, Ia com­mer­cial­i­sa­tion est axée sur le très fort attrait de l’avantage fis­cal et donc d’un accroisse­ment aisé du pat­ri­moine (…). Le nom­bre des lit­iges de même nature révèle d’ailleurs par lui-même que ces méth­odes font sociale­ment prob­lème pour se situer en per­ma­nence à la lim­ite de ce qui est juridique­ment cor­rect, lim­ites qui se trou­vent inéluctable­ment franchies dans cer­taines espèces comme dans la présente où la sim­u­la­tion dite non con­tractuelle (…) présente les économies d’impôts qui depen­dent de revenus futurs tou­jours aléa­toires comme un équiv­a­lent à un rev­enue effec­tif afin de mon­trer que la somme loy­ers et economies d’impôt équili­bre les charges”.

    2. Les ban­ques pouvaient-elles inté­grer les loy­ers dans les revenus pour cal­culer la capac­ité de rem­bourse­ment des emprunteurs ?

    La ques­tion rejoint la précé­dente. Et la réponse, là encore, est non. Les échéances de prêts sont gravées dans le mar­bre pour la durée du prêt, com­prise en général entre dix et vingt ans. Qui peut croire une sec­onde que des dizaines de mil­liers de bailleurs vont encaisser leur loyer sans coup férir pen­dant aussi longtemps ? La pru­dence la plus élé­men­taire com­mandait d’intégrer seule­ment 50%, voire 30% des loy­ers dans les revenus de l’emprunteur, pas 100%.

    Dossier emblé­ma­tique

    Appolo­nia encore, mais l’intégration des loy­ers dans le cal­cul de la capac­ité de rem­bourse­ment a été pra­tiqué par qua­si­ment toutes les ban­ques parte­naires des défis­cal­isa­teurs, de Quié­tude à Mona Lisa en pas­sant par Oléa ou Sim­bio­sis, sans oublier Akerys, en Robien-Scellier, dont les com­mer­ci­aux n’hésitaient pas à endet­ter les acheteurs jusqu’à 60% de leurs revenus.

    Jurispru­dence

    La cour d’appel de Rennes (24 mars 2011) fait grief à la société Afedim d’avoir inté­gré les revenus locat­ifs dans les revenus des acquéreurs dans du Mal­raux. Con­firmé par la cham­bre com­mer­ciale de la cour de Cas­sa­tion le 8 jan­vier 2013.
    ...

    #banques
    #Apollonia
    #BNP-Paribas
    #Crédit-Agricole
    #Crédit-foncier
    #Crédit-mutuel
    #Helvet-Immo