C’est ume vérité éternelle : Quand on fait des affaires la chance de tomber sur des escrocs augmente avec le profit en vue. À Berlin la construction et l’immobilier ont toujours été le domaine des mafieux.
Le promoteur immobilier dans l’article se plaint alors de la haine des investisseur. Il a raison, les Berlinois ont appris à détester les gens qui se remplissent les poches en faisant augmenter le prix du bien essentiel pour survivre : ton appartement.
Pas facile le travail de riche à Berlin.
25.11.2025 von Yoko Rödel - Ein Berliner Investor erwirbt Grundstücke aus einer Insolvenzmasse – doch der zugrunde liegende Insolvenzplan ist rechtswidrig. Ein jahrelanger Rechtsstreit beginnt.
Zum ersten Mal in diesem Jahr hat es geschneit: Ganz Berlin liegt unter einer pudrig weißen Decke, als wir uns am frühen Morgen auf den Weg zu unserem Gesprächspartner machen – einmal quer durch die Stadt bis in den Nordosten. Dort angekommen, blicken wir auf schmucke Bauten mit kleinen Schornsteinen, aus denen dicke Rauchschwaden in den Himmel steigen. Eine ruhige Gegend, nicht mehr ganz Stadt, aber auch noch nicht richtig Land. Wir stapfen durch den festgefrorenen Schnee, schielen halb auf den Boden, um nicht auszurutschen, und halb auf das Handy, um ja nicht vom rechten Weg abzukommen.
„Ihr wollt doch bestimmt zu mir!“, ruft eine Stimme aus dem Nichts. Wir blicken hoch und sehen Bata S., der uns aus dem Fenster seines Büros zuwinkt. „Schön, dass Sie trotz Schnee und Eis hergefunden haben – kommen Sie schnell rein!“
Gesagt, getan. Im Gebäude empfängt uns der Berliner mit einem warmen Händedruck und bittet uns in sein Büro. Auf dem Tisch stapeln sich Aktenordner, Schreiben, Verträge. Das Ergebnis eines jahrelangen Rechtsstreits um zwei Grundstücke in Berlin – und zugleich ein stilles Zeugnis für das Verwaltungs- und Behördenchaos, mit dem sich Immobilienentwickler in der Hauptstadt tagtäglich herumschlagen müssen.
„Möchten Sie Kaffee, Tee, Wasser? Haben Sie Hunger? Ich habe alles da“, sagt Bata S. Wir entscheiden uns für einen Cappuccino und Butterkekse. Während wir die klammen Finger an den warmen Tassen wärmen, setzt sich Bata S. zu uns – und beginnt zu erzählen. Von sich, seinen Erfahrungen als Immobilienentwickler – und von seinen nicht enden wollenden Kämpfen gegen Behörden, Banken und Gerichte.
Zwei Grundstücke, eine Insolvenz – und ein Geheimnis
Bata S. ist Vollblutunternehmer. Wer mit ihm spricht, merkt schnell: Dieser Mann will etwas bewegen. Er ist keiner, der schnell aufgibt oder jammert, wenn etwas mal nicht so läuft wie geplant: „Ich bin seit vielen Jahren in der Berliner Immobilienbranche als Entwickler tätig“, erzählt er. Die Geschäfte liefen immer gut. Zunächst entwickelte er kleinere Grundstücke, bis er vor sechs Jahren das nächste große Investment plante. Über ein Immobilienportal erfuhr er von einem Bieterverfahren für zwei Baugrundstücke in Berlin-Mitte, beide Teil einer Insolvenzmasse.
Daran nahm der Unternehmer teil und erhielt schließlich den Zuschlag. Was er nicht wusste: Für beide Grundstücke gab es Grundbuchvormerkungen früherer Bauträger, die weiterhin Eigentumsansprüche erhoben. Ebenso ahnte er nicht, dass die Firmensitze der zahlungsunfähigen Projektgesellschaften hastig in eine deutsche Hafenstadt verlegt worden waren, bevor die Insolvenz eröffnet wurde: „Von all dem wusste ich nichts. Ich hatte gar keine Ahnung, was da im Hintergrund ablief.“
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Der Unternehmer im Lager seiner Firma. Zwei Gerichte hatten den Insolvenzplan für rechtlich korrekt befunden. „Ich hatte nie Grund gehabt, daran zu zweifeln", so Bata S.Markus Wächter/Berliner Zeitung
Er gründete zwei Projektgesellschaften und bereitete den Kaufvertrag vor. „Wir haben zehn Prozent der Summe angezahlt, dann wurde der Insolvenzplan, der den Verkauf der Grundstücke vorsah, beim Gericht eingereicht und schließlich bestätigt.“ Nachdem die früheren Bauträger gegen die Planbestätigung Beschwerde eingelegt hatten, das zuständige Landgericht den Plan jedoch in vollem Umfang bestätigte, war für ihn klar: „Alles ist rechtens – jetzt können wir weitermachen.“
„Jeden Tag fielen Tausende Euro Zinsen an“
Damit schien der Weg frei. Doch nun musste Bata S. binnen zwei Wochen den gesamten Kaufpreis überweisen. Das Problem: Es handelte sich um einen hohen Millionenbetrag, den er so kurzfristig nicht aufbringen konnte. „Also habe ich einen Kreditgeber angerufen, der mir die Summe binnen eines Tages bereitstellte.“
Der Haken: Der Kapitalgeber verlangte extrem hohe Zinsen – fast 20 Prozent – und eine umfassende Globalabtretung. Ein teures und riskantes Unterfangen: „Dass das keine guten Konditionen sind, war mir klar“, sagt Bata S. „Aber wir hatten damals die Corona-Pandemie, die Banken waren extrem vorsichtig. Also bin ich dieses Risiko eingegangen – im Vertrauen darauf, dass alles rechtlich sauber ist.“
Binnen Stunden floss das Geld auf das Notarkonto. Einen Tag später dann der Schock: „Ich erhielt die Nachricht, dass das Verfahren ausgesetzt werde und die Grundstücke nicht übertragen werden können.“
Der Grund: eine Grundbuchvormerkung der früheren Bauträger. Als der Unternehmer davon erfuhr, sei er höchst alarmiert gewesen – genau diese Information hatte ihm der Insolvenzverwalter verheimlicht: „Ich rief ihn an und habe ihn regelrecht angefleht, er möge das Geld rücküberweisen. Jeden Tag liefen Tausende Euro Zinsen auf!“ Doch der Insolvenzverwalter blieb hart. Für Bata S. eine Tragödie: „Wäre das Geld am nächsten Tag zurückgegangen, hätten wir nur einen niedrigen sechsstelligen Schaden gehabt. Doch der Insolvenzverwalter ließ nicht mit sich reden.“
Gefangen in den Mühlen der Justiz
Für Bata S. war klar: Hier stimmte etwas nicht. Nachdem alle Versuche scheiterten, das Geld zurückzubekommen, schaltete er seinen Anwalt ein. Der forderte zunächst die Vertragserfüllung ein. Doch der Insolvenzverwalter blieb stur. „Ich denke, er wollte sich so seine Vergütung aus der Insolvenzmasse sichern“, mutmaßt er.
Der Berliner Unternehmer befand sich in einer Zwickmühle: Er war weder am Insolvenzverfahren beteiligt noch war er Kläger. „Ich war in einer rechtlichen Grauzone. Mir waren die Hände gebunden.“ Gleichzeitig musste er die Bedingungen seines Kreditgebers erfüllen. Die Projektgesellschaften für die beiden Grundstücke liefen weiter – als seien sie längst in seinem Besitz: „Das verursachte enorme laufende Kosten.“
Nachdem Bata S. von der Grundbuchvormerkung erfuhr, wollte er die Zahlung rückgängig machen, doch er hatte keinen Erfolg. „Der Insolvenzverwalter ließ einfach nicht mit sich reden.“
Nachdem Bata S. von der Grundbuchvormerkung erfuhr, wollte er die Zahlung rückgängig machen, doch er hatte keinen Erfolg. „Der Insolvenzverwalter ließ einfach nicht mit sich reden.“Markus Wächter/Berliner Zeitung
Die Monate vergingen und die Zinsen wuchsen ins Unermessliche. Am Ende stand eine hohe Millionensumme im Raum. „Dieser Schwebezustand, dann die Tausenden Euro Zinsen, die sich jeden Tag anhäuften. Das war so zermürbend. Ich wollte nur noch raus aus dem Vertrag und mein Geld zurück.“
Es sei eine der schwierigsten Phasen seines Lebens gewesen. „Ich hatte zum Glück noch ein paar andere Projekte, die gut liefen, sodass ich diese Mehrkosten kompensieren konnte. Ich war also zu keiner Zeit in Zahlungsnot. Dennoch hat mich das Ganze stark belastet.“
„Der Richter sagte, ich sei selbst schuld“
Als schließlich das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vorlag – und damit feststand, dass der Insolvenzplan verfassungswidrig war –, brach das Kartenhaus zusammen. Wenig später erklärte auch das zuständige Landgericht den Insolvenzplan für unwirksam. Sein Anwalt forderte den Insolvenzverwalter zur Vertragserfüllung auf. Als dieser auch dem nicht nachkam, trat Bata S. formal vom Kaufvetrag zurück: „Der Notar kam nach Prüfung zu dem Ergebnis, dass der Rücktritt wirksam ist – und hat daraufhin die gesamte Kaufpreissumme an den Kreditgeber zurücküberwiesen.“
Als der Kapitalgeber die gesamte Summe zurückerhalten hatte, fiel Bata S. „ein riesiger Stein vom Herzen“. Ein erster Teilerfolg – das Geld war zurück. Doch die Erleichterung hielt nicht lange: „Das Problem war, dass inzwischen eine Zinslast von über einer Million Euro angefallen war“, sagt er. Nach zähen Verhandlungen einigte er sich mit dem Kreditgeber auf eine Teilsumme. „Und ich musste denen zusichern, dass sie einen Anteil bekommen, falls wir den Schaden ersetzt bekommen.“
Um auf dem Millionenschaden, der ihm durch Zinsen, Grundstücksbewirtschaftungen, Anwalts- und Verfahrenskosten entstanden war, nicht sitzen zu bleiben, reichte er anschließend Schadenersatzklage gegen den Insolvenzverwalter ein. Dann erfuhr er, dass der für das Verfahren zuständige Richter derselbe war, der Jahre zuvor den Insolvenzplan bestätigt hatte. Für Bata S. stand sofort fest, dass dieser Richter befangen war.
„Während der Verhandlung sagte mir der Richter tatsächlich, ich sei selbst schuld – ich hätte die Risiken erkennen müssen.“ Nachdem der Richter die Klage abwies, legte Bata S. Berufung ein – und der Fall landete vor einem Oberlandesgericht. Das Verfahren läuft.
„Ich habe meine Zukunft verloren“
Ihm gehe es nicht ums Geld – und auch nicht um Rache. Er wolle die Menschen dafür sensibilisieren, mit welchen enormen Risiken Immobilienentwickler in Berlin zu kämpfen haben: „Seit mehr als fünf Jahren begleitet mich dieser Fall. Ich habe dadurch viel Geld verloren. Wissen Sie, ich bin in Berlin längst kein Einzelfall.“
Diese Erfahrung sei für ihn wie eine Zäsur gewesen: „Ich teile mein Leben inzwischen in drei Phasen ein: meine Schul- und Studienzeit, meine Jahre als Unternehmer vor dieser Fehlinvestition – und alles, was danach kam. Man kann sagen, ich habe dadurch meine Zukunft verloren.“
Trotz der hohen finanziellen Verluste sei er jedoch nie in echte Geldnot geraten. „Ich hatte zum Glück andere Projekte, dadurch konnte ich vieles abfedern.“ Andere Investoren, insbesondere private Entwickler, hätten diese Reserven jedoch oft nicht. „Diese Menschen werden dann über den Tisch gezogen und sind finanziell ruiniert.“
Investorenhass in Berlin: „einfach absurd“
Obwohl Entwickler in der Hauptstadt enorme Risiken auf sich nehmen, werden ausgerechnet sie oft für die Immobilienkrise verantwortlich gemacht sagt Bata S. „Hier kursiert ein regelrechter Investorenhass. Ich frage mich wirklich, woher das kommt“, sagt der Berliner. „Das ist einfach absurd. Was genau wirft man mir vor? Dass ich Geld in die Hand nehme und in dieser Stadt etwas bewegen will?“
Anders als viele andere Investoren, die sich inzwischen reihenweise aus der Hauptstadt verabschieden, will er trotz der widrigen Bedingungen Berlin nicht den Rücken kehren. „Ich weiß, dass ich anderswo viel schneller und günstiger bauen könnte – aber ich liebe diese Stadt. Und der Berliner Markt bietet trotz allem stabile Renditeaussichten.“
Obwohl Investoren in Berlin enorme Risiken auf sich nehmen, um Grundstücke zu entwickeln, würden ausgerechnet sie häufig für die Immobilienkrise verantwortlich gemacht, so Bata S.
Obwohl Investoren in Berlin enorme Risiken auf sich nehmen, um Grundstücke zu entwickeln, würden ausgerechnet sie häufig für die Immobilienkrise verantwortlich gemacht, so Bata S.Markus Wächter/Berliner Zeitung
Die letzten Jahre seien jedoch nicht spurlos an ihm vorbeigegangen. „Mein Vertrauen in die Justiz ist tief erschüttert. Das hätte ich nie für möglich gehalten. Ich dachte immer, ich lebe hier in einem Rechtsstaat. Aber dem ist nicht so – wir haben hier eine echte institutionelle Krise.“
Verhandlung naht: „Ich bin echt nervös“
In wenigen Tagen steht der nächste Termin im Berufungsverfahren an. Dann entscheidet sich, ob er den entstandenen Schaden erstattet bekommt, oder ob er auf den Kosten sitzen bleibt. „Ich bin echt nervös“, sagt er leise. „Aber wie auch immer es ausgeht – zumindest hat dieses Fiasko dann endlich ein Ende. Besser ein Ende in Würde als ein Weiter-so in Qual.“
Wir verabschieden uns, und Bata S. begleitet uns zur Tür. „Geben Sie gut auf sich acht“, sagt er uns noch mit einem Lächeln, das für einen Moment durchscheinen lässt, wie kräftezehrend die vergangenen Jahre für ihn gewesen sein müssen.
Dann fällt die Tür ins Schloss. Draußen empfängt uns wieder die beißende Winterluft. Für einen Augenblick wirkt sie wie das Echo dieses nicht enden wollenden Immobilienkrimis. Doch am Horizont dringen erste Sonnenstrahlen durch das dichte Grau. Ein leiser Hoffnungsschimmer – und vielleicht ein Vorbote besserer Zeiten.
