• Berlin’s failed rental revolution - Exberliner

    8.8.2022 - How Berlin went from cheap rents to a housing crisis, saw its rent cap defeated and what will happen next with calls for expropriation.

    Nick saw it all coming. In the early 2000s, while some Berliners were spending less on rent than on beer, Nick and his partner took out a mortgage on an apartment in Kreuzberg. Friends were puzzled.

    “My German friends told me I was crazy for buying a flat when it was so cheap to rent,” says Nick, a Canadian importer. “They thought Berlin was immune to what was happening elsewhere. But I lived through one property boom in Vancouver. I knew what was coming.”

    Today Nick pays no rent, and his apartment is worth at least five times more than it cost. But his paper profit brings little comfort: selling would only require buying again at today’s fast-rising prices. And money can’t buy what doesn’t exist.

    Berlin’s housing drama is a story of knock-on effects: ignorant optimism – leaderless capitulation – ill-fated regulatory resistance – crushing legal defeat. But Berlin’s rental revolutionaries haven’t given up hope.

    Easy pickings

    Finding a rental apartment in Berlin in the early 2000s was as simple as walking down the street and ripping a tab off a “Zu vermieten” flyer. If you didn’t mind coal heating and shared hallway toilets, Berlin was your oyster.

    Most real estate investors were scared away by the lack of viable industry, and a militant anarcho-leftist scene which burnt cars to defend its territory. Cowed by a guilty conscience and an oversupply of flats, mainstream-voter landlords showed unusual pricing restraint.

    At the turn of the millennium, around five percent of Berlin flats were vacant (today it’s less than 1 percent). In 2002, the average rental price was €6.07 per m2 (it’s now €10.55 per m2). Demand was so low that the city’s public investment bank called for “necessary measures such as demolition and de-construction.”

    The sell-off

    Berlin’s leaders found another way of getting rid of property. The neoliberal SPD mayor Klaus Wowereit and his finance minister Thilo Sarrazin saw the city’s publicly-owned apartments as a piggy bank to pay off the city’s enormous debt.

    That strategy amounted to a fire sale of its assets. Between 2002 and 2007, Wowereit’s SPD, in coalition with Die Linke, sold off more than 110,000 flats – almost one third of the city’s housing stock. In one sale, 66,000 apartments were sold to investors including Goldman Sachs for €405 million – or €6000 for each flat.

    Only one regulation existed to control prices, capping increases at 20 percent over three years on existing contracts. But there were no limits on how much landlords could charge for new contracts. Sharp-eyed investors saw through the rhetoric of strong tenants’ rights, realising there was room for exploitation and no penalties for infringement.

    The buy-up

    With the Berlin Wall long gone, waves of international capital flooded the property market. The ‘tide that lifts all boats’ became a tsunami that smashed all cities, though the money took a little longer to wash up the Spree.

    In response to the 2008 global financial crash, governments printed trillions of dollars, euros and pounds and slashed interest rates, hoping investors would fund new job-creating activities. Instead they bought up undervalued assets with easy returns.

    Between 2009 and 2018, investors spent €139 billion purchasing old buildings in Berlin, and only €16 billion building new ones, according to research by Die Linke. During the same period, around 20 percent of the city’s properties changed hands.

    By 2017, Berlin was experiencing some of the biggest property price increases in the world. The following year, Berlin was declared the number one city in Europe for property investment.

    Rental prices were levelling up to match cities such as Madrid and Milan. But incomes had failed to keep pace. Even today, the majority of Berliners spend more than 30% of their income on housing – a rate economists consider to be both unaffordable and unsustainable.

    Too little, too late

    Politicians made moves to slow the spike. In 2013, Berlin limited maximum allowed increases on existing contracts to 15 percent over three years. In 2015, the Federal Government ruled new rental contracts could only be 10 percent above average official prices, though the law was largely ignored: one report found 95 percent of all new property listings were priced above the legally allowed amount.

    By 2018, Berliners were finally furious about property prices. A demonstration against Mietenwahnsinn (rental madness) drew thousands of participants – newspapers said 13,000; demo organisers counted 25,000. Among their demands? The expropriation of investors’ properties.

    The rent freeze

    Spooked Berlin politicians responded by offering a more moderate, yet still extraordinary reform: instead of seizing private property, they proposed freezing all rental prices for five years.

    The idea, first floated within the SPD, was endorsed by Berlin’s governing coalition parties, including the Greens and Die Linke, and despite internal disputes and heavy opposition, it made its way into law. On January 30, 2020, the Berlin parliament voted on the Act for the Restriction of Residential Rents in Berlin, better known as the Mietendeckel, or rent cap.

    “It’s the biggest and most important reform in the city since the fall of the Berlin Wall,” said Rainer Wild of the Berlin Tenants’ Association at the session.

    The Mietendeckel effectively suspended the free market for rental property in Berlin, a city where rentals dominate the property sector. It stopped most price increases for five years, except for flats built after 2014, to create an incentive for new developments. It mandated rent reductions for leases worth over 20 percent of average official prices. Cheating landlords were threatened with fines of up to €500,000.

    Opposition parties and the real estate lobby were astounded. They mounted a PR offensive using the slogan “Bauen Statt Deckeln” – build, don’t cap – which claimed, falsely, that the Mietendeckel discouraged investors from building new apartments. Opponents brought a case before Germany’s Federal Constitutional Court. For almost a year, Berliners endured a cliffhanger wait to see if judges would uphold or kill the great rent freeze experiment.

    The meltdown

    “The Mietendeckel is void” was the court’s April 15, 2021 verdict, declaring the city’s attempt to control rent prices unconstitutional because only the federal government was entitled to regulate rents. Gleeful landlords demanded rental back-payments, some worth thousands of euros.
    When the rent cap was overturned, acivists looked for other ways to combat rising rents. Photo: IMAGO / IPON

    Then, in November, came a second devastating legal decision. The Federal Administrative Court ruled that governments could no longer buy property using Vorkaufsrecht, or right of first purchase, which had allowed the city to forcibly acquire more than 12,000 private apartments and put them in public or cooperative hands. Within the space of months, Berlin had lost its two most powerful weapons to control property prices.

    Landlords strike back

    For more than a year, the Mietendeckel kept rents in check. During that time, some landlords kept their flats off the market, preferring no income to reduced profit while awaiting the court decision. One study found there were 60 percent fewer advertised flats during the Mietendeckel-era.

    Those have since bounced back – along with rental prices. Another analysis found Berlin had experienced the biggest rental price increases in all of Germany.

    Another impact of the Mietendeckel was to speed up the conversion of rental apartments into private residences. With prices at record highs, many owners decided to cash out and sell their properties rather than lease them, leading to a huge drop in potential rental properties.

    Potential buyers are paying high prices. In 2021, average buying prices hit €5416 per sqm, nine percent more than in 2020. But a bigger problem than cost is the highly competitive market.

    Every rental property listed is hotly contested, according to the portal ImmobilienScout24. Buying is also a battle: up to five interested owners register for each available property weekly, and most have to bid above the asking price to secure a purchase.

    The remains of the day

    What hope remains for Berlin’s tenants, now that the Mietendeckel is dead, and judges have barred the city from purchasing properties via Vorkaufsrecht?

    Germany’s top courts have made it clear: only federal government intervention is allowed in the property market. But the current governing coalition shows little appetite for major reform, mostly due to resistance from the neoliberal FDP party.

    The federal coalition agreement between the SPD, Greens and FDP promises only to maintain the existing Mietpreisbremse, or rent brake, the legislation that caps new rental contracts at 10 percent of average prices. For existing contracts, the maximum allowed rental increase could be set at 11 percent over three years (down from the current 15 percent).

    However, bringing legal action against deviant landlords will be up to tenants And even then, tenants are limited to reducing their rent to the legal maximum, but only from the date they lodge their complaint.

    A new dawn

    Housing activists weren’t satisfied with such incremental change. They’re now waging an even bigger battle to secure a truly ground-breaking revolution. The initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen is demanding that the Berlin city government use an obscure constitutional provision to forcibly acquire the property of any owner possessing more than 3000 apartments.

    Advocates say it could bring over 240,000 flats into public ownership to better control rental prices, and argue it should cost around €8 billion. Its opponents – including all political parties except Die Linke and the Greens – argue it would cost around €36 billion, which is a little over the city’s current annual operational budget.

    The idea captured the imagination of most Berliners. The enteignen campaigners collected tens of thousands of petition supporters and triggered a referendum. With the rent freeze melted, and little visible political appetite for reform, many Berliners saw mass expropriation as the only remaining solution to price spirals. In September 2021, the enteignen proposal received a greater percentage of votes than the winning coalition parties.

    Despite the overwhelming democratic mandate, the SPD under new mayor Franziska Giffey is staunchly against expropriation. Instead of implementing the idea as demanded by voters, a so-called expert commission was set up to examine the proposal and provide a recommendation. Few expect a positive outcome. Even if the city’s politicians obeyed voters and implemented Enteignung, the expropriations would almost certainly be challenged in the courts, which have a track record of supporting investors.

    Failure of the enteignen initiative could leave its million-plus supporters feeling defeated, disillusioned and disenchanted with democracy. Or it could spawn a new generation of outraged activists seeking even more radical means to fight investors. Win or lose, the enteignen campaign will reshape the city’s property politics for years to come.

    After two decades of property price hikes and political failures, activists have learned the lesson: if you want a minor reform, demand a revolution. And if you get your revolution, prepare for revenge.

    #Berlin #Wohnen #Immobilien #Mietendeckel #Gentrifizierung #Spekulation

  • Mietenspiegel in Berlin: Wer sich wirklich noch eine Wohnung leisten kann | Berliner Zeitung

    Der Weg zu Tilman Miraß führt über zwei Hinterhöfe in Kreuzberg und ein staubiges Treppenhaus. Der 30-Jährige wartet in einer Fabriketage, die noch den abgerockten Charme Westberlins der 80er-Jahre ausstrahlt. Der Programmierer sitzt an einem Tisch mit Laptop, daneben steht ein Flipchart. Der Kaffee dampft im Pott, gegenüber lädt ein Freund von Tilman Miraß Zahlenkolonnen auf den Bildschirm.

    Miraß’ Bekannter arbeitet hauptberuflich beim Statistischen Bundesamt. In der Kreuzberger Fabriketage hilft er seit Monaten wie ein wissenschaftlicher Mitarbeiter, um die Datenbasis valide aufzuarbeiten. Miraß selbst hat an der Universität der Künste Gesellschafts- und Wirtschaftskommunikation studiert. Das Programmieren hat er sich mit 15 Jahren selbst beigebracht.
    Mietenspiegel als Echo alter Zeit

    Es ist Ende August, als Miraß Reporter der Berliner Zeitung und der taz einlädt, um sein Projekt vorzustellen. „Mietenwatch“ nennt er die neue Plattform. Zu diesem Zeitpunkt beschäftigt sich Miraß bereits seit fast anderthalb Jahren mit dem Projekt.

    Er hat dafür eine Förderung des Prototype Fund erhalten, das ist ein Programm des Bundesministeriums für Bildung und Forschung, das von der Open Knowledge Foundation Deutschland betreut wird. Durch die Förderung hatte der Programmierer plötzlich Geld, um seine Idee zu verwirklichen: eine Homepage, die klarmachen soll, wer sich Berlin noch leisten kann. Eine Homepage, die in Grafiken visualisiert, wer von den aktuell Wohnungssuchenden eine Chance hat, mit einem Durchschnittsverdienst eine erschwingliche – Mietenwatch spricht von „leistbare“ – Bleibe zu finden.

    Eine Miete gilt für Mietenwatch dann als „leistbar“, wenn die Gesamthöhe inklusive aller Neben- und Betriebskosten 30 Prozent des Nettomonatseinkommens nicht übersteigt. Zugrundegelegt wird das durchschnittliche Nettoeinkommen laut Mikrozensus. Bei Ein-Personen-Haushalten beispielsweise liegt es bei monatlich 1 375 Euro. Als leistbar gilt also eine Wohnung – ein bis zwei Zimmer – mit bis zu 412,50 Euro Miete.

    Einseitiger Blick auf Berlin als Mieterstadt

    Das Ergebnis der Mietenwatch-Erhebung ist erschreckend: Nur sehr wenige Suchende können sich Hoffnung auf eine Wohnung machen, die für sie „leistbar“ ist. Und quasi niemand, der wenig verdient. Das gilt laut Mietenwatch in der ganzen Stadt.

    Die Resultate zeigen für Miraß, wie einseitig der Blick auf Berlin als Mieterstadt mitunter ausfällt. Als Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) im Mai den neuen Mietenspiegel vorstellte, wollte sie die eigene Leistung hervorheben und ein bisschen Entwarnung geben. Zwar sei die Nettokaltmiete in den vergangenen 15 Jahren von 4,49 auf 6,72 Euro pro Quadratmeter um 50 Prozent gestiegen, doch „der Mietanstieg hat sich in den vergangenen zwei Jahren abgeflacht“, sagte sie. Die Senatorin führte das „auf mietstabilisierende Maßnahmen des Landes Berlin“ zurück.

    Doch diese Zahlen speisen sich aus hunderttausenden Alt-Mietverträgen aus einer Zeit, als Berlin noch spottbillig war. Sie täuschen darüber, was in den vergangen Jahren in der Stadt passierte. Der Mietspiegel ist ein Echo der Vergangenheit und liefert nur ein verzerrtes Bild der Gegenwart. Denn so gut wie jeder, der gerade auf Wohnungssuche ist, würde sich wohl über einen Mietpreis von 6,72 Euro pro Quadratmeter freuen. In der gefühlten Realität liegen die Mietforderungen deutlich höher. Die Erhebung der tatsächlichen Angebotsmieten untermauert diesen Eindruck und unterscheidet sich deutlich von den „gewichteten Durchschnittswerten“ des Senats.
    Im Schnitt 15,20 Euro nettokalt

    So liegen die Angebotsmieten, die Mietenwatch aus Online-Offerten in den vergangenen anderthalb Jahren erfasst hat, mehr als doppelt so hoch: bei 15,20 Euro netto kalt. Inklusive Nebenkosten gar bei 17,57 Euro.

    „Wir haben uns alles angeschaut, was online zu finden war, so wie es jeder andere tut, der in Berlin sucht“, erklärt Tilman Miraß sein Vorgehen. „Wir haben seit März 2018 Daten über den Berliner Mietmarkt gesammelt und ausgewertet.“ Er programmierte dafür einen sogenannten Bot. Das kleine Computerprogramm durchforstete monatelang Seiten von Immobilienanbietern, um die Datenbasis aufzubauen und regelmäßig zu aktualisieren. Abbilder der Seiten, auf denen die Wohnungen gefunden wurden, speicherte er auf Servern, um stichprobenartig zu prüfen, ob die statistische Auswertung solide war. Der Bot erfasste rund 79 000 Mietangebote. Unberücksichtigt sei das Luxussegment geblieben, von dem viele Angebote nicht online stünden, sagt Miraß.

    Die rund sechs Gigabyte Daten würden sehr gut repräsentieren, was maßgeblich in Berlin passiere, sagt der Aktivist. Allein Immobilienscout bilde rund 80 Prozent des Mietmarktes ab, schätzt er. Zugleich böte manche städtische Wohnungsbaugesellschaften auch heute noch und selbst im Neubau günstige Angebotsmieten. Miraß sagt, es gehe nicht darum, alles abzubilden. Aber er ist überzeugt, dass der Datensatz die genauesten Werte zu Angebotsmieten erfasst, die bisher erhoben wurden.

    Das Ergebnis: Die drei teuersten Bezirke sind Mitte (22,31 Euro), Friedrichshain-Kreuzberg (17,94 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf (16,86 Euro). Die günstigsten Bezirke der Stadt sind Marzahn-Hellersdorf (10,95 Euro), Spandau (11,90 Euro) und Treptow-Köpenick (12,64 Euro).

    Miraß weiß, dass die Mieten aus den Online-Angeboten nicht identisch mit den später tatsächlich erzielten Mieten sein müssen. Er glaubt aber, dass die Abweichungen nur marginal sind, da eine drastische Wohnungsknappheit herrsche und online angebotene Wohnungen beim Vertragsabschluss später eher teurer als günstiger werden würden.
    „Die Überschreitung des Mietenspiegel ist wirklich krass“

    Mietenwatch ist nicht das Projekt von Miraß allein. Er spricht lieber von einer Initiative, weil ihn Freunde unterstützen. Miraß gehört auch zum Peng!Kollektiv, einem Zusammenschluss von Aktionskünstlern, Handwerkern und Wissenschaftlern, das durch subversive Aktionen Aufmerksamkeit erzeugt und dafür bereits mit dem Aachener Friedenspreis ausgezeichnet wurde. Doch Mietenwatch sei kein Projekt von Peng, sagt Miraß. Es sei unabhängig. Miraß war überrascht, als er die Ergebnisse zum ersten Mal sah: „Die Überschreitung des Mietenspiegel ist wirklich krass“, sagt er. „Es braucht radikalere Maßnahmen, denn Wohnen im S-Bahn-Ring ist nicht mehr leistbar und selbst außerhalb sieht es nicht viel besser aus.“

    Mit ihren Ergebnissen könnte Mietenwatch tatsächlich für politischen Wirbel sorgen. Denn mitunter kann sich nur noch ein Prozent einer Bevölkerungsgruppe das Wohnen in der Innenstadt leisten, wenn es höchstens das Durchschnittseinkommen bezieht. Das träfe beispielsweise für Ein-Personenhaushalte zu. Für sie gab es zum Stichtag innerhalb des S-Bahn-Rings 14 047 „leistbare“ Angebote. Ausgehend von der Gesamtzahl kommt Mietenwatch zu der Einschätzung, dass sich nur ein Prozent dieser Personengruppe eine Wohnung innerhalb des S-Bahn-Rings leisten kann. Von den Zwei-Personenhaushalten – für die Mietenwatch 787,50 Euro Miete als leistbar ansetzt – können sich demnach zehn Prozent das Wohnen innerhalb des Rings leisten und außerhalb 46,2 Prozent.

    Für Drei-Personen-Haushalte – drei bis vier Zimmer für maximal 922,50 Euro Miete – träfe das auf 4,5 Prozent innerhalb und 38,3 Prozent außerhalb des S-Bahn-Rings zu.

    In Mitte kann sich beispielsweise ein Single-Haushalt nach dieser Definition laut Mietenwatch nur noch eine Wohnung mit einer Größe von 19 Quadratmetern leisten. In Marzahn-Hellersdorf wären bis zu 31 Quadratmetern leistbar.
    Für Berliner Singles nicht mehr erschwinglich

    Aber selbst dort, im günstigsten Bezirk, sind Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen für 83 Prozent der Singles mit Durchschnittseinkommen nicht mehr erschwinglich. In Friedrichshain-Kreuzberg sind es sogar 99,2 Prozent, für die das nicht mehr möglich ist; hier können sich also im Umkehrschluss nur noch 0,8 Prozent eine solche Wohnung leisten. Insgesamt entstand nach Miraß’ Ansicht in den vergangenen Jahren ein drastischer Verdrängungsdruck. Betroffen sind hier insbesondere auch Kieze in Gegenden, die zumindest öffentlich einen schlechteren Ruf haben. Für Menschen, die mit Hartz IV auskommen müssen, wurde Berlin zu einer verschlossenen Stadt, sagt Miraß.

    Mietenwatch zeigt eine Karte, die von rot nach blau das Niveau beschreibt, wie viel Prozent leistbarer Wohnungen für diese Bevölkerungsgruppe in der Stadt existieren. Nahezu ganz Berlin ist bei der Karte, die die Lage der Hartz-IV-Empfänger zeigt, in Rottönen gefärbt: Null Prozent in Tiergarten, jeweils ein Prozent in Mitte und in Friedrichshain-Kreuzberg. Denn: Das Jobcenter übernimmt die Mietkosten nur bis zu einem festgelegten Satz.

    Bei den Karten, die Mietenwatch aufbereitet hat, ist es möglich, bis auf Angebote einzelner Straßen heranzuzoomen. Überall rote Punkte. Mieter, die „ALG II beziehen, können innerhalb des S-Bahn-Rings praktisch nicht mehr umziehen“, so Mietenwatch. Aus diesen Informationen bemisst Mietenwatch nun den „Verdrängungsdruck“, der sich aus Mietenhöhe bei der Neuvermietung und dem Anteil der Transferbezieher bemisst. Die Methode bezieht sich auf die entsprechende Berechnung der Stadtforscher Andrej Holm und Guido Schulz. Es zeigen sich hier die Areale, in denen die Bevölkerung von Berlin ganz besonders gefährdet ist.

    Hier sticht der Humboldthain Nordwest hervor, bei dem es bisher überwiegend keine Milieuschutzabdeckung gibt. Weitere in denselben Kategorien äußerst gefährdete Kieze: Heidestraße, Schulenburgpark, Moritzplatz, Glasower Straße, Maulbeerallee, Weiße Siedlung, Brunnenstraße, Askanischer Platz, Mehringplatz, Treptower Straße Nord, Bouchéstraße, Germaniagarten, Thälmannpark und Rollberg.

    Verdrängungsdruck und „Leistbarkeit“ sind nur zwei Gliederungsrubriken auf der Internetseite von Mietenwatch, die an diesem Dienstag freigeschaltet wird. Eine andere lautet: „Wohnen als Ware“ – hier werden die größten Anbieter dargestellt und wie sich die Preise zusammensetzen; die letzte Rubrik nennt sich unbescheiden „Antworten“. Die politische Positionierung ist hier sehr eindeutig: Mietendeckel und Enteignung, lautet die Forderung.


    #Berlin #wohnen #Immobilien #Mieten

  • Wohnungsfrage: Mieterkampf in Barackia (neues-deutschland.de)

    Dach über Kopf

    Die Ausstellung im FHXB Friedrichshain-Kreuzberg Museum, (Adalbertstraße 95a, U-Bahnhof Kottbusser Tor, Tel. 030-50 58 52 33, www.fhxb-museum.de) wird am 8. August um 19 Uhr eröffnet. Mit dabei soll der Chor »Stadt unter Einfluss« sein, der Stücke aus dem Musical »Mietenwahnsinn« präsentiert, das im September Premiere haben wird.

    Die Schau läuft vom 9. August bis 3. November (Di-Fr 12-18 Uhr, Sa, So 10-18 Uhr). Zum Programm gehören Feierabendführungen (22.8., 5.9., 10.10., jeweils 18 Uhr) sowie Führungen durch den Bezirk zum Thema. nic

    Ein Besuch in Barackia – Wikisource

    „Hast Du schon die Berliner Republik Barackia besucht?“ fragte mich eines Tags mein humoristischer Freund.

    „Welche Republik?“ erwiderte ich verwundert. „Soll das einer Deiner schlechten Witze sein?“

    „Keineswegs! Es handelt sich in der That um einen neuen Freistaat im eigentlichen Sinne des Wortes, in seiner verwegensten Bedeutung, um einen Staat in freier Luft, auf freiem Felde, mit der freiesten Aussicht und den freisinnigsten Institutionen, frei von allen Chicanen der Polizei, frei von Executoren und tyrannischen Hauswirthen, ohne Miethsabgaben und Steuern, ohne verpestete Rinnsteine und anrüchige Senkgruben, frei von allen Lasten und Qualen der Weltstadt. Du kannst Dich davon mit eigenen Augen überzeugen, wenn Du mit mir einen Spaziergang nach dem Cottbuser Damm machen willst. Dort findest Du wirklich paradiesische Zustände, von denen sich die kühnste Phantasie nichts träumen läßt, die einzig wahrhaft freien Menschen, welche unsere berühmte Metropole aufzuweisen hat.“

    Kreuzberger Chronik: Baracken vor dem Kottbusser Tor - Sie lesen das Original! aus Berlin-Kreuzberg

    Einen Sommer lang konnten die Bewohner Barackias aus der Not eine Tugend machen – dann nahte das traurige Ende der Utopie. Selbst Bürgermeister Hobrecht konnte es nicht verhindern, ein Humanist, der wenige Jahre zuvor noch die englischen Villenviertel und abgesonderten Slums kritisiert hatte und voller Überzeugung schrieb, wie wunderbar das Wohnen in Berlin sei, wo in der Belle Etage feine Leute und im obersten Stockwerk einfache Handwerker wohnen. Hier „gehen die Kinder aus den Kellerwohnungen in die Freischule über denselben Hausflur, wie diejenigen des Rats oder Kaufmanns.“

    Hobrecht erwähnt als erster jene berühmt gewordene Kreuzberger Mischung, das „Durcheinanderwohnen“ von Professoren und Arbeitslosen in einem Haus, das Berlin in den Siebzigern legendär machte, und das auch heute wieder durch Spekulanten bedroht ist. Obwohl schon Hobrecht schrieb: „Nicht Abschließung, sondern Durchdringung scheint mir aus sittlichen und darum aus staatlichen Rücksichten das Gebotene zu sein.“

    Als am 31. Juli 1872 eine Delegation der Barackenbewohner beim Bürgermeister vorspricht, versichert Hobrecht, sie könnten auf der Wiese bleiben, bis die neu gegründeten Baugesellschaften weitere Unterkünfte errichtet hätten. Zwei Wochen später stehen sie abermals vor ihm, denn Guido von Madai, der gerade ins Amt gehobene Polizeipräsident, verlangt die sofortige Räumung. Der Schuhmachermeister Albert Haack aus »2. Reihe, 1. Bude« wendet sich sogar an den Kaiser persönlich und bittet im Namen von 42 Erwachsenen und 59 Kindern um einen Aufschub. Doch der Kaiser blieb die Antwort schuldig, und auch James Hobrecht konnte nur noch auf das neue Baugesetz verweisen.

    Das Polizeiprotokoll schildert die Vorgänge am 27. August nüchtern: Als die Bewohner „nicht gutwillig gingen, wurde mit Zerstörung gedroht und diese auch ausgeführt. Am 27. August wurden 21 Baracken ... durch die Feuerwehr abgebrochen. Die Möbel der Barackenbewohner, wie die Bestandteile der Baracken selbst, wurden nach dem Friedrich-Wilhelm-Hospital (...) geschafft und den Insassen das Arbeitshaus als vorläufiges Obdach angewiesen, so groß auch der Widerwille gegen dasselbe bei Einzelnen war.« Gedeckt wurde die Aktion wurde von 200 bewaffneten Polizisten – ebenso wie hundert Jahre später in Kreuzberger Hausbesetzerzeiten. Was aus den Bürger von Barackia wurde, ist nicht dokumentiert.

    Freistaat Kreuzberg: Es gab ihn wirklich - WELT

    Die Siedlung war das Ergebnis einer „Gentrifizierung“ nach einer Art, die jeden beschämt, der Heutiges damit vergleichen wollte. Der deutsche Vereinigungskrieg 1870/71 gegen Frankreich hatte den Wohnungsbau in Berlin zum Erliegen gebracht, weil die Arbeiter an der Front waren und Gelder knapp. Nach der Gründung des Deutschen Reiches aber setzte in ihrer neuen Hauptstadt ein Boom ein, der Unternehmen, viel Geld und wohlhabende Menschen anzog. Vor allem für diese wurden nun Häuser errichtet. Handwerker und Arbeiter aber konnten oft genug die Miete nicht mehr bezahlen - und mussten ihre Wohnungen verlassen, ohne Mieterschutz, ohne Vergleichsmieten, Mietspiegel und Rechtsbeistand vom Mieterverein, ohne Kündigungsfristen, ohne staatliches Wohngeld - ohne Gnade.

    Weil diese Vertreibung den unteren Mittelstand betraf und nicht die Mittellosen, war Barackia keineswegs eine Armensiedlung. „Wer in Barackia Verbrechergestalten, Vagabunden und ähnliches romantisches Gesindel sucht, der dürfte sich getäuscht finden. Ebenso wenig entdeckten wir wirkliche Noth, noch das Elend und den Jammer eines verkommenen Proletariats, sondern eher das Gegentheil. Die Männer arbeiteten, die Frauen waren einfach, aber sauber gekleidet, die Kinder sahen gesund und reinlich aus. Fast alle sprachen mit Befriedigung über ihre Lage, und gewöhnlich hörten wir den Wunsch äußern, daß sie gern immer hier wohnen möchten.“

    Die Hütten waren stabil, mit Öfen und Möbeln ausgestattet. Ein Brunnen gab genug Wasser für alle. Kurt Wernicke, Experte für die Berliner Geschichte, stellt fest, es habe „eine gewisse selbstverwaltende Ordnung“ gegeben, und die Siedlung „wurde von der gutbürgerlichen Presse mit einem Hauch von exotischer Gemütlichkeit vermarktet“.

    Der Freistaat kannte durchaus Hierarchien, es gab einen „Präsidenten“, so schreibt Max Ring, der von seiner Frau, der „Präsidentin“, kürzlich einen Sohn geschenkt bekommen habe. Dessen Name war Programm: Freifeld Schmidt.

    Ende 1872 war der Freistaat am Ende, der Magistrat ließ die Menschen auch aus ihren Buden vertreiben, um gehobenen Wohnungsbau fortzusetzen.

    #Berlin #Kreuzberg #Neukölln #Kottbusser_Damm #Geschichte #Wohnen #Obdachlosigkeit #Gentryfizierung #Mieten

  • Neue Mieter-Initiative für Steglitz-Zehlendorf gegründet | StadtrandNachrichten

    Jun 7, 2017

    Anfang des Jahres kündigte die Deutsche Wohnen AG Sanierungsmaßnahmen in der ehemaligen Gagfah-Siedlung in der Argentinischen Allee in Zehlendorf an, in deren Züge auch die Holzkastenfenster ausgetauscht werden sollten. Den Mietern der Siedlung gelang es jedoch, sich erfolgreich dagegen zu wehren.

    „Etwa dreißig MieterInnen und ein Mops versammelten sich am 23. Mai im Kiezladen der Ladenstraße im U-Bahnhof Onkel-Toms-Hütte zur Gründungsversammlung einer neuen MieterInnen-Initiative“. Das schreibt die Mitbegründerin und Sprecherin der Initiative Barbara von Boroviczeny. Die besorgniserregende Entwicklung der Wohnungssituation im Bezirk habe sie und ihre Mitstreiter dazu veranlasst, eine alte Initiative wieder aufleben zu lassen, schreibt sie weiter. Mit einem neuen Logo versehen wehrt sich die neue Initiative nun gegen Mieterhöhungen und unnötige Modernisierung in Steglitz-Zehlendorf.

    #Berlin #Steglitz-Zehlendorf #Wohnen #Mieten

  • (Deutsche) Wohnen ist ein Thema in der ganzen Stadt - mi-berlin-sws Webseite!

    Liebe MieterInnen Südwest,
    der 15. November ist für alle, die unserem Bezirk zeigen wollen, dass es beim Thema Wohnen brennt, ein Pflichttermin!
    Dafür haben wir von Mitte August bis Mitte Oktober fast 2000 Unterschriften zum Milieuschutz gesammelt, die unseren Bezirk an seine wohnungspolitische Verantwortung erinnern sollen. 
    Bitte zeigt Flagge und erscheint zahlreich, damit die eingeladene Presse auch mitbekommt, wie sehr die Wohnungsmisere auch uns Steglitz-Zehlendorfer betrifft.
    Es gibt einen Fototermin mit Plakaten vor dem Rathaus um 15.45 und dann die Übergabe, zu der die Medien eingeladen sind, um 16.15 im
    Büro des Vorstehers der BVV, Herrn Rögner-Francke, im 1. Stock, Zimmer 126. Im Anschluss könnten wir noch mit der Presse sprechen, soweit noch jemand bis zur BVV um 17 Uhr bleibt.
    Wir brauchen auf jeden Fall sieben Personen, die vor dem Rathaus Plakate, die wir vorbereiten, tragen. Natürlich steht es jedem/jeder frei, auch eigene Botschaften mitzubringen.
    Also, lasst uns bitte nicht im Stich und kommt – im eigenen Interesse!

    #Berlin #Steglitz-Zehlendorf #Wohnen #Mieten #Politik

  • Karl-Marx-Allee: Gesetzt von 1993 schützt Mieter vor Eigenbedarfskündigungen durch Vermieter | Berliner Zeitung

    Selten genug gibt es berichtenswerte „good news“, denn eigentlich sind ja nur „bad news“ "good news". Kommt auch selten vor, dass Verträge die keinen Leute vor den großen effektiv schützen. Hier ist es passiert, und wie die Immobilienhaie versucht haben, das auszuheben, ist schon ein echter Krimi. Umd dieses Mal wurde der Täter nicht nur gefunden, sondern auch noch Schlimmeres verhindert. Toll.

    Genau 27 Jahre nach der Wiedervereinigung haben ein ostdeutscher Hartz-IV-Empfänger und ein westdeutscher Immobilienverkäufer eine Klausel gefunden, die im Berliner Mietrecht einzigartig sein dürfte. In Paragraph 17 des Kaufvertrages zwischen der Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain und der DepFa Immobilienmanagement AG aus dem Jahr 1993 wird Mietern in der Karl-Marx-Allee ein dauerhafter Schutz vor Eigenbedarfskündigungen garantiert. Dieser Mieterschutz geht weit über die Zehn-Jahres-Regelung hinaus, die seit 2013 allgemein für Berlin gilt.

    Die Männer, die diese Klausel gefunden haben, heißen Ingo Müller und Peter Mayenknecht. Müller ist Mieter in der Karl-Marx-Allee, Mayenknecht arbeitete in den Neunzigern für die Grundstückabteilung der Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain und ist heute für die DGfI tätig, eine Dienstleistungsgesellschaft für Immobilien.

    Nach monatelanger Recherche zusammen mit der Berliner Zeitung haben sie zahlreiche Belege für die Klausel gefunden. Sie gilt für alle Mieter, die zum Zeitpunkt des Verkaufs einen gültigen Mietvertrag hatten.

    Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) bestätigte den Mieterschutz und auch die Verpflichtung des Eigentümers, die Klausel bei künftigen Verkäufen weiterzugeben. Das heißt, egal, wem die Wohnungen heute gehören, jeder muss sich an den dauerhaften Schutz vor Eigenbedarfskündigungen halten.

    Verkaufsverbot durch den Senat

    Der Verkauf der Karl-Marx-Allee war einer der spektakulärsten und umstrittensten Immobiliendeals in Ost-Berlin nach der Wiedervereinigung. Im Juni 1993 hatte der Bundestag das sogenannte Altschuldenhilfegesetz verabschiedet. Danach konnten Wohnungsbaugesellschaften, 15 Prozent ihres Bestandes verkaufen, um Alt-Schulden erlassen zu bekommen.

    Senatorin Lompscher nennt das Althilfeschuldengesetz „ein politisches Privatisierungsprogramm“. Man kann auch sagen, es war der Startschuss für den Ausverkauf der Stadt. Ab 1990 wurden alleine von der WBM und ihren Tochterunternehmen 34.000 Wohnungen verkauft. 2008 erließ der Senat ein Verkaufsverbot.

    Dass die Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF) ausgerechnet Ost-Berlins Prachtboulevard verkaufte, hatte verschiedene Gründe. Auf viele Gründerzeitbauten liefen Rückübertragungsansprüche. Die Plattenbauten mussten aufwendig saniert werden und waren nicht besonders begehrt. Anders die Stalin-Bauten, längstes zusammenhängendes Baudenkmal, sowjetischer Zuckerbäckerstil, geräumige Wohnungen. Rohre und Leitungen waren noch aus den Fünfzigern, Kacheln beschädigt, aber das minderte kaum den Wert.

    Wohnungsbaugesellschaft Mitte schweigt

    Die DepFa, eine große Investitionsbank aus Wiesbaden, versprach, die Wohnungen zwischen Strausberger Platz und Niderbarnimstraße nach dem Kauf umfassend zu sanieren. Der Senat stimmte zu, bestand aber darauf, einen weitgehenden Mieterschutz in den Vertrag aufzunehmen.

    Drei Tage vor Weihnachten, am 21. Dezember 1993, wurde der Deal unter Ausschluss der Öffentlichkeit besiegelt, 14 Blöcke, 2767 Wohnungen wurden an die DepFa verkauft. Dabei handelte es sich um sogenannte Erbbaurechtsverträge. Nur die Gebäude wechselten den Eigentümer, nicht die Grundstücke, auch das ein Zugeständnis an die Mieter. Später wurden auch die Grundstücke verkauft.

    Der Block F-Süd, in dem Ingo Müller wohnt, ging 2004 an die „JP Residential“, eine Luxemburger Firma. In dem Grundstückvertrag ist nicht mehr von „dauerhaftem Mieterschutz“ die Rede, sondern nur noch von zehn Jahren. Es war vorbei mit den Zugeständnissen.

    Ein Notar, der namentlich nicht genannt werden möchte, sagt, er gehe davon aus, dass diese Änderung bewusst vorgenommen wurde, „weil man gemerkt hat, dass dauerhaft ganz schön lang ist“. Die Wohnungsbaugesellschaft Mitte, die die WBF 1999 übernommen und die Grundstücke verkauft hat, nimmt dazu keine Stellung, hat sich aber bereit erklärt, Mieter zu unterstützen. Von der Mieterschutzregelung sind heute noch ungefähr 1000 Mieter betroffen.

    #Berlin #Friedrichshain #Karl-Marx-Allee #Frankfurter_Allee #Immobilien #Wohnen #Mieten #Poitik

  • Buenos Aires : Eine Favela wird zum Großprojekt (http://www.zeit.de...

    Buenos Aires: Eine Favela wird zum Großprojekt

    Das älteste Armenviertel Argentiniens soll einen neuen Anstrich erhalten. Die Bewohner befürchten leere Versprechungen und steigende Mieten. Eine Videoreportage

    #gesellschaft #buenos #aires #favela #großprojekt #armenviertel #argentinien #anstrich #bewohner #versprechungen #mieten #videoreportage #news #bot #rss

  • Exklusiver Immobilien-Deal in Berlin geht am Fiskus vorbei | Berliner Zeitung

    Taekker gilt als Prototyp der Spekulanten, die die Preise auf Berlins Immobilienmarkt im Laufe der letzten Jahre massiv in die Höhe getrieben haben. Dass dieser Markt mittlerweile über exklusive Dynamiken verfügt, zeigt auch der aktuelle Sammelverkauf von 770 Wohnungen, dem Großteil des Berliner Taekker-Imperiums. Der Käufer ist ein Investor aus London. Und: Das Geschäft läuft teilweise am Fiskus vorbei.

    Taekker verkauft zu einem geheim gehaltenen Preis an den Finanzinvestor Round Hill Capital. Das Geschäft ist ein sogenannter „Share Deal“. Taekker veräußert offiziell nicht die Wohnungen, sondern die Mehrheit an seiner Firma. Der Käufer muss somit keine Grunderwerbssteuer zahlen. Zugleich konnte der Bezirk sein Vorkaufsrecht nicht nutzen – denn auch das gilt nicht im Fall eines Firmenverkaufs.

    Round Hill Capital besaß bis vor drei Jahren schon einmal fast 800 Wohnungen in Berlin. Das Paket wurde später für 86 Mio. Euro verkauft. Das erneute Investment dürfte sich, ob der derzeitigen Preisentwicklung am Markt auszahlen. Im Extremfall könnte Round Hill in ein paar Jahren etwa wieder an Taekker veräußern.

    #Berlin #Mieten #Spekulation

  • Milieuschutz: Wie Berlin-Neukölln Luxussanierungen Einhalt gebietet | Berliner Zeitung

    Um etwa 80 Prozent sind die Mieten zwischen 2008 und 2014 hier gestiegen, wie eine Untersuchung des Neuköllner Bezirksamtes zeigt. Küstner, der in Neukölln aufgewachsen ist, will das nicht hinnehmen. 2013 hat er das „Bündnis für bezahlbare Mieten Neukölln“ mitgegründet. Die Initiative sammelte 3500 Stimmen und forderte mit einem Einwohnerantrag, dass Nord-Neukölln Milieuschutzgebiet wird. Mit Erfolg: Im vergangenen Jahr wurden der Reuter- und der Schillerkiez unter Milieuschutz gestellt, drei weitere Gebiete wurden gerade geprüft. Bald könnte der gesamte Neuköllner Norden Schutzgebiet sein.

    #Berlin #Neukölln #Weserstraße #Mieten

  • Osram-Werk in Berlin-Charlottenburg: Mieterhöhung zwingt Kreative zum Auszug - Bezirke - Berlin - Tagesspiegel

    Wegen eines Streits mit dem Vermieter GSG schließen Ende Juni die Filmschauspielschule Berlin und weitere Kreativbetriebe an der #Helmholtzstraße. Nach einem Ersatzstandort wird noch gesucht.

    #Berlin #Charlottenburg #gentrification #Kultur #Mieten

  • Der Atlas der steigenden Mieten in Berlin - Berlin - Aktuelle Nachrichten - Berliner Morgenpost

    Das Angebot an preiswerten Wohnungen ist im vergangenen Jahr erheblich geschrumpft. Nahezu flächendeckend werden in Berlin bei Neuvermietungen mehr als sieben Euro je Quadratmeter verlangt. Der Mittelwert der im Jahr 2015 angebotenen Mieten in der Hauptstadt betrug 8,80 Euro. Lediglich in den beiden Stadtrandbezirken Marzahn-Hellersdorf und Spandau ist noch ein nennenswertes Angebot an Wohnungen mit Kaltmieten unter sechs Euro zu finden.

    #Berlin #Immobilien #Mieten