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Das Ende der Mietpreisbindung – eine Bilanz 20 Jahre danach
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Vor 20 Jahren, im Januar 1988, begann im Westteil des geteilten Berlin die Ära des „Weißen Kreises“. Der vorherige schwarze Kreis West-Berlin, die letzte Bastion einer – nach offizieller Lesart – nachkriegsbedingten Zwangswirtschaft im Wohnungssektor, war geschliffen. Das MieterMagazin kommentierte mit trauerndem Unterton: „Fast auf den Tag genau 70 Jahre alt, ein Menschenleben also, wurde die Mietpreisbindung in Berlin zu Grabe getragen.“ Zwei Seiten, zwei Sprachregelungen. Für die einen ein überkommenes Stück marktfeindlicher Wohnungszwangswirtschaft, für die anderen ein wichtiges Stück Sozialstaat. Der Fall selbst, seine Vorgeschichte und seine Nachwirkungen sind ein spannendes Kapitel Berliner Wirtschaftsgeschichte, für den Berliner Mieterverein ist es ein memorables Fragment der Vereinshistorie und für das MieterMagazin eine wichtige Episode hauseigener Zeit- und Zeitungsgeschichte. Zeit für eine Bilanz.

Wir schreiben den Sommer 1987. Das „Gesetz über die dauerhafte soziale Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin“ wird am 25. Juni 1987 in einer abschließenden Lesung des Deutschen Bundestages beschlossen. In dieser aufgehübschten Verpackung verbirgt sich die Aufhebung der Mietpreisbindung im West-Berliner Altbau. An ihre Stelle wird ab Januar 1988 eine spezielle Variante des Übergangs in das Vergleichsmietensystem in Kraft treten, die der schwarzen Stadt- und Bundesregierung in einer beispiellosen Kampagne abgerungen wurde. Beim Schlussakt dieses langen Abschieds dankt der damalige Regierende Bürgermeister Diepgen (CDU) dem Berliner Mieterverein öffentlich für die „gewährte Unterstützung“ bei seinen Vorstößen in Bonn, um den Kompromiss zu ermöglichen. Politik hat bekanntlich ihre eigene Logik. Die kurz vorher als „Panikmacher und Volksverdummer“ – so der damalige Bausenator Klaus Franke – beschimpfte Mieterorganisation wird damit unverhofft zum Helfer geadelt. Dem vorangegangen war die Sammlung einer halben Million Unterschriften, zusammengetragen bei einer Aktion, die man getrost als die letzte wohnungspolitische Großkampagne in Berlin bezeichnen kann. Der regierenden CDU nutzt der mit dieser Mobilisierung erzwungene Schwenk wenig, denn die SPD mit ihrem „Kampagnero“ und späteren Bausenator Wolfgang Nagel und die Alternative Liste schwimmen auf der Protestwelle gegen den Weißen Kreis kurz vor Mauerfall ihrem rot-grünen Wahlsieg 1989 entgegen.

Zum Zeitpunkt der rot-grünen Koalition war das Kapitel Mietpreisbindung in West-Berlin bereits endgültig abgeschlossen. Aber wie kaum ein anderes Thema der Berliner Wohnungspolitik hat es Politik-, Zeitungs- und Vereinsgeschichte geschrieben. Verständlich wird die durchschlagende Mobilisierung rückschauend nur für den, der weiß, dass Altbauwohnungen, die vor 1949 gebaut wurden, sich über Jahrzehnte zum eigentlichen sozialen Wohnungsbau West-Berlins entwickelt hatten. Während die freifinanzierten Neubaumieten 1980 als längst preisfreie Flecken bei 7,07 DM lagen und damit bundesweites Spitzenniveau aufwiesen, lagen die Sozialmieten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Berlin bei 5,13 DM. Die damalige Durchschnittsmiete von 3,81 DM war ausschließlich dem in seiner Miethöhe staatlich gekappten Altbau geschuldet, der rund die Hälfte des Wohnungsangebots bestimmte. Damit waren die Altbaumieten die sozialpolitisch relevante Größe in der Inselstadt, die mit niedrigem Einkommensniveau, hohen Studentenanteilen und schlechten Wirtschaftsdaten am Dauertropf bundesdeutscher Subventionszufuhr hing.
Frontstadtpolitik im Kalten Krieg

Der ausgeglichene Wohnungsmarkt als Voraussetzung des Weißen Kreises ließ in der Frontstadt Berlin auch Ende der 80er Jahre noch lange auf sich warten. Nachdem Hamburg und München als letzte bundesdeutsche Städte 1974 und 1975 zu Weißen Kreisen wurden, entspann sich an der Spree ein verbissener Kampf um die Preisbindung im Altbau. Schließlich war das Wohnungsangebot in Berlin erst durch Kriegszerstörung, dann durch Flächensanierung, autogerechte Planung und geringe Neubauraten ausgedünnt und weit entfernt von einem Marktausgleich zwischen Nachfrage und Angebot.

Der Zweite Weltkrieg hatte die Hauptstadt zu jenem „Schutthaufen bei Potsdam“ (Bertolt Brecht) gemacht, in dem ein Drittel aller Wohnungen unbewohnbar war. Der Wiederaufbau begann, die Trümmerfrauen machten den Anfang, und die wohnungspolitische Devise war von nun an: Bauen, bauen, bauen. Bis zum Ausgleich des gravierenden Mangels musste man jedoch auf jene Schutzgesetze zurückgreifen, die bereits in der Zeit des Ersten Weltkrieges geboren und in der Weimarer Republik befestigt wurden. Sie sollten die Mieter vor der Ausnutzung von Mangellagen schützen. Zusätzlich zum Kündigungsschutz und staatlich verordneten Mietpreisregelungen schuf man im Juni 1945 ein einheitliches Unterbringungsverfahren für die noch intakten knappen Unterkünfte. In zehn Monaten waren 421000 vorläufige Einweisungen das Ergebnis. Flankierend wurde der Wohnungsbau über Bau-Notabgaben und zinsvergünstigte staatliche Kredite angekurbelt. Es waren vor allem die – auch bei den Mietern ungeliebten – Zwangseinweisungen, die in den folgenden Nachkriegsjahrzehnten propagandistisch mit anderen Schutzrechten der Mieter in einen Topf geworfen wurden und als unseliges Erbe einer kriegsbedingten Wohnungszwangswirtschaft auf der Abschussliste der Marktwirtschaftsbefürworter landeten. Der somit unzulässig mit Zwangswirtschaft vermischte Mieterschutz wurde von nun an zum Spielball eines bis heute dauernden ordnungspolitischen Grundsatzstreits über die Fragen: Wohnungsmarktwirtschaft: ja oder nein – wieviel Staat, wieviel Schutzbestimmungen sind mit Marktregeln verträglich? Fest steht, dass ausgerechnet das Zusammenspiel von staatlicher Kreditvergabe, Mietpreisbindung und Subventionierung einen erheblichen Beitrag zu dem geleistet hat, was später als der kurze Traum der immerwährenden Prosperität im Wirtschaftswunderdeutschland in die Geschichte einging.

Dennoch kam es wie beim Lücke-Plan und dem System der Kündigung zur Änderung des Mietzinses 1960 zu Entgleisungen in frühliberale Verhältnisse, die in der Folgezeit vor allem durch die sozialliberale Koalition korrigiert und durch einen dauerhaften Kündigungsschutz ersetzt wurden. Anders als beim Kündigungsschutz war allerdings beim Mietpreisrecht der Burgfrieden zwischen Mietern und Vermietern nicht von Dauer. Die Erwartung, dass bis Ende der 60er Jahre die Mangellagen in den westdeutschen Großstädten beseitigt seien, führte zur Verbreitung des Vergleichsmietensystems, das bis 1975 in allen deutschen Städten eingeführt war – mit Ausnahme der Mauerstadt Berlin-West.
Von Schwarz zu Rosa

Hier herrschten durch Kalten Krieg, „Schaufenster-des-Westens-Politik“ und Insellage andere Regeln und Verhältnisse. Bereits Ende der 70er Jahre, erst recht aber in den 80ern war daher die Mieten- und Baupolitik immer Chefsache. Für die Abschaffung der Mietpreisbindung wurden zwischen Inselstadt und Bund immer wieder Schonfristen ausgehandelt. Die Einräumung neuer Fristen wurde jeweils von verordneten Mieterhöhungen begleitet, die den Abstand zwischen den Berliner und den bundesdeutschen Mieten zunehmend verringerten. Mietpreisbindung bedeutete schon deshalb keineswegs Mietenstopp. Mitte der 80er Jahre rückte dann das Ende der Schutzvorschriften in greifbare Nähe. Allerdings wich der ursprünglich angekündigte „kompromisslose Einstieg in den Mietenfreihandel“ (MieterMagazin) im Frühjahr 1987 veränderten Vorstellungen. Auch den Schwarzen war der Weiße Kreis zunehmend suspekt geworden. Der Jungunionist und aus dem sanierungsgeplagten Kreuzberg stammende Abgeordnete Otto Pöppelmeier sah – angetrieben durch Bürgerbegehren und Massenmobilisierung – plötzlich Schwachstellen bei der Aufhebung der Mietpreisbindung. Es war eine Sicht, die in seine Partei hineinwirkte. Als besonders problematisch wurde die völlige Freigabe der Neuabschlussmieten gesehen. Über veränderte Regelungen wurde nun auch in der Union laut nachgedacht. Der damalige Bausenator Georg Wittwer taufte den schließlich Kontur gewinnenden Kompromiss zwischen schwarz und weiß in verwirrender Farbsicht „Rosa Kreis“. Als wäre es ein allgemeines Ansinnen, grauen Mieteralltag durch Farbe aufzumöbeln, erschien das MieterMagazin ab März 1987 mit farbigen Titeln – im April und im Mai jeweils zum Thema Weißer Kreis. Lea Rosh, Otto Sander und andere Prominente warben für die Beibehaltung der Mietpreisbindung. Es sollte nicht die letzte Nummer zu diesem Thema sein. Zahlreiche Großaktionen wie „Berlin wird helle“ – eine nächtliche Dia-Show gegen den Weißen Kreis, verhalfen dem Thema zu immer neuen Schlagzeilen, die es bis in die Tagesschau schafften.

Dennoch war das Ende der Preisbindung besiegelt. Bereits in der Juli-August-Ausgabe 1987 betitelte das MieterMagazin den nunmehr beschlossenen Übergang in den Weißen Kreis als inhaltsloses „Ei des Kolumbus“ und stellte nach dem Ergebnis der letzten Lesung im Bundestag die Diagnose Exitus. Aus dem für tot Erklärten war allerdings wie Phönix aus der Asche eine juristische Synthese geworden, die fatal viele Züge des Totgesagten ins zweite Leben hinüber rettete. Das Kernstück des 1987 erkämpften Kompromisses war ein verbindlicher Mietspiegel, der auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Erhebung noch preisgebundenen Altbaumieten erstellt wurde. Zweiter Eckpfeiler des Kompromisses war, dass bei Mietvertragsneuabschlüssen eine Kappungsgrenze von maximal zehn Prozent über der bis dahin preisrechtlich zulässigen Miete eingeführt wurde. Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen durften in drei Jahren 15 Prozent nicht überschreiten. In einer aufwendigen Aktion schaffte es der Berliner Mieterverein (BMV) in der Folgezeit sogar, einen kompletten Entwurf des Berliner Altbaumietspiegels auf der Basis von selbst erhobenen Mietdaten in die Verhandlungsrunde zu werfen. Der dann ausgehandelte Kompromiss war allerdings für die einzelnen Regelungen zeitlich begrenzt. Als erstes sollte die Kappungsgrenze für Neuvermietungsmieten fallen. Insgesamt aber sei das Ergebnis „ein Instrument zur Schadensbegrenzung“, kommentierte damals der Hauptgeschäftsführer des BMV, Hartmann Vetter.
Der Blick zurück – mit Abstand

Heute, aus der Rückschau, steht die Frage, ob die Freigabe der Mieten Folgewirkungen gehabt hat, von denen die Wohnungspolitiker in Bund und Berlin nichts geahnt und vor denen sie auch nicht gewarnt hatten. Zunächst bleibt festzuhalten, dass eine 70 Quadratmeter große Altbauwohnung, vor 1918 gebaut und in einfacher Lage mit Vollausstattung (Bad, WC, Sammelheizung) zum Zeitpunkt des ersten Mietspiegels noch 2,73 Euro kostete. Zehn Jahre später, im Jahre 1998, kostete diese West-Berliner Altbauwohnung im Mittel und nettokalt 4,17 Euro und im Jahr 2005 im Mittel 4,39 Euro – eine Steigerung, die in zehn Jahren fast 100 Prozent ausmacht. Fest steht aber auch, dass der Abstand zwischen den Mieten in München – Deutschlands nach wie vor teuerster Stadt – und Berlin sich trotz Hauptstadtstatus kaum verändert hat. Während die Münchner Mieten laut dem Hamburger Forschungsinstitut F+B mit 9,41 Euro um 62 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 5,81 Euro liegen, wohnt man im Berliner Westen mit 5,58 Euro fünf Prozent unter dem bundesdeutschen Niveau der Mieten in Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern – für die Wohnungsforschung die kaum überraschende Auswirkung einer deutlich geringeren Kaufkraft, schlechterer Wirtschaftsdaten und einem quantitativen Überhang im Wohnungsangebot, der sich heute in einem dauerhaften Leerstand von knapp 100.000 Wohnungen niederschlägt. Dass man in Berlin billiger wohnt als in der südlichen Metropole, ist zudem ein Attraktivitätsfaktor, der Junge, Kreative, wenn auch (noch) nicht Einkommensstarke aus Deutschland, Europa und der ganzen Welt nach Berlin lockt. Mittelfristig kann dieser Trend sich durchaus in einer Kauf- und Mietpreisspirale nach oben niederschlagen. „Arm aber sexy“ muss kein Dauerstatus bleiben. Umso weniger, als international agierende Analysten die Mietenlücke zwischen Deutschland, Berlin im Besonderen und dem Rest der Welt längst entdeckt haben und deshalb Investoren für ihre Fonds in der ganzen Welt sammeln, um sie in den vermeintlich zukunftssicheren Berliner Wohnungsmarkt zu lenken.

Umgekehrt lässt sich die Frage, ob die Freigabe der Mieten den Wohnungsbau nachhaltig angekurbelt hat, klar verneinen. Der Auf- oder Abbau des Mieterschutzes war und wird nie eine Instrument zur Drosselung oder Ankurbelung von Investitionen im Wohnungsbau sein. Der beispiellose Bauboom, der den Osten Berlins bis 1997 erfasste, geht auf das Konto der Sonderabschreibungen und Fördermaßnahmen im Rahmen des Wiederaufbaus Ost und hat West-Berlin wenig tangiert. Auch der 1998 beginnende Einbruch bei den Baugenehmigungszahlen in Ost wie West steht in keinem Zusammenhang mit den Veränderungen im ost- und westdeutschen Mietrecht, sondern ist den wachsenden Leerständen und dessen Rahmenbedingungen geschuldet: abwanderungsbedingten Bevölkerungsverlusten und den Vorboten des demographischen Wandels.

Auf der Habenseite des Kampfes um die Mietpreisbindung in West-Berlin steht jedoch vor allem eine beispiellose Mitgliederentwicklung beim Berliner Mieterverein. Von 2929 Mitgliedern im Jahr 1970 über 20.669 Mitglieder 1980 vertritt der BMV heute über 110.000 Haushalte, wenn es um Mietrechtsberatung und Mieterschutz geht. Nicht zuletzt der ebenso professionelle wie engagierte Einsatz der Vereinsführung gegen eine kopflose Preisgabe des preisrechtlichen Mieterschutzes hat dem Verein hohes Ansehen und eine rasante Entwicklung beschert. Seit 1990 wurde die Mitgliederentwicklung zusätzlich durch die Folgen des Mauerfalls und des Aufbaus der Mieterbewegung im Osten Berlins bestimmt.
Ein Zankapfel bleibt

Auch die Ost-Berliner haben heute in Folge der rechtlichen Angleichung „ihren Mietspiegel“. Mit Ausnahme einer Baualtersgruppe ist der Berliner Mietspiegel 2007 ein Gesamtberliner Zahlenwerk. Dem Berliner Wohnungsmarkt hat der Weiße Kreis einen ständig fortgeschriebenen Bericht zur Marktlage beschert und der Berliner Wohnungspolitik ein Instrument, das wegen seiner Handlungs- und Interpretationsspielräume im baupolitischen Hintergrund einen ständigen Zankapfel darstellt. Das „Ringen um die Ortsübliche“ (MieterMagazin-Titel September 1987) und damit um die Folgen des Weißen Kreises wird ein Thema der Wohnungs- und Stadtpolitik bleiben.

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Mietrechtsabbau als Wohnungsbauförderung?

Der Kampf um den Mieterschutz, das gilt vor allem für das Mietpreisrecht, war über Jahrzehnte bis heute von einem ordnungspolitischen Grundsatzstreit geprägt. Initiativen des Gesetzgebers wie das „Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen“, das „Wohnungsbauerleichterungsgesetz“ oder auch das „Gesetz über die dauerhafte soziale Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin“ verraten den Kern des Streits. „Zuviel Mieterschutz hemmt Investitionen in den Wohnungsbau“, lautet das Argument marktliberaler Politiker und Theoretiker. Im Umkehrschluss bedeutet es, dass ein Abbau des Mieterschutzes Wohnungsbauinvestitionen fördert. In einer wenig bekannten Forschungsarbeit hat sich Hans Joachim Lutz von der Berliner Humboldt-Universität mit den Annahmen dieser Debatte befasst und kommt zu dem Schluss: „Ein Einfluss des Mieterschutzes auf den Wohnungsbau kann empirisch nicht nachgewiesen werden. In jeder Periode gibt es andere Variablen, die für Veränderungen im freifinanzierten Mietwohnungsbau allein ausschlaggebend sein könnten.“ Lutz überprüft die marktliberale These, indem er die Mietrechtsänderungen der Nachkriegszeit im zeitlichen Zusammenhang mit dem Verlauf von Wohnungsbauinvestitionen betrachtet. So merkt er beispielsweise an, den Bauboom zwischen 1970 und 1974 „als Auswirkung des Abbaugesetzes darzustellen, geht fehl: Unerklärlich bleibt dann das niedrige Niveau des Wohnungsbaus in den Jahren 1968 bis 1970.“ Ähnliches gilt für den darauf folgenden Rückgang des Wohnungsbaus ab 1974. Das Wohnraumkündigungsschutzgesetz wurde bereits 1971 bis 1974 eingeführt. Deshalb ließe sich der behauptete Einfluss des Mieterschutzes als Ursache des Rückgangs empirisch nicht belegen.

Je nach betrachtetem Zeitabschnitt fallen – so Lutz – ganz andere Faktoren ins Gewicht: das jeweilige Zinsniveau oder der Mitte der 70er Jahre einsetzende Konjunktureinbruch sowie die bundesweit 200.000 Wohnungen, die länger als drei Monate leer standen und den Investoren wenig Vertrauen in die Vermietbarkeit neu gebauter Objekte einflößten. Auch die Auf- und Abbewegungen der Folgejahre stehen in keinem erkennbaren Zusammenhang mit Änderungen im Mietrecht. Dies gilt wohl auch für die Wohnungsbautätigkeit in West-Berlin. Schon vor der Freigabe der Altbaumieten waren die für Neubauinvestoren relevanten Mieten von Neubauwohnungen freigegeben. Dokumentiert wurde dies im Neubaumietspiegel 1990. Auch bei der Entwicklung von bestandsbezogenen Investitionen ist kein Zusammenhang zwischen Mietenliberalisierung und Investitionen erkennbar. Der Mieterschutz als Bremse oder sein Abbau als Instrument der Wohnungsbauförderung gehören wohl ins Märchenbuch neoliberaler Marktökonomie.

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Der Weiße Kreis im Einigungsvertrag

Nach dem Mauerfall war auch die Angleichung des Mietrechts in den beiden deutschen Staaten ein Ziel der Politik. Die Lebensverhältnisse in Ost und West waren jedoch so weit voneinander entfernt, dass abweichende Regelungen notwendig wurden, die dem Gesetzgeber in einer breiten Mobilisierung abgetrotzt werden mussten. Der Zusammenschluss der Mieterorganisationen in Ost- und West-Berlin wurde 1991 besiegelt. Im Juni übergab der Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins 50.000 Protestunterschriften gegen die Mietenpläne für den Osten an den Chef der Berliner Staatskanzlei. Eine geplante Instandsetzungsumlage konnte gekippt werden. Wenn auch zeitlich befristet, wurde der Kündigungsschutz – etwa bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung – bis 1995 ausgesetzt. Die Perspektive Weißer Kreis blieb aber erhalten und wurde durch die Möglichkeit der Modernisierungsumlage nach § 3 Miethöhegesetz und zahlreiche Verordnungen zur Erhöhung der Grundmieten bei Altmietverträgen und Umlagen für Betriebskosten vorbereitet. Der immense Nachholbedarf bei der Modernisierung führte in Berlin allerdings dazu, dass große Teile des Altbaubestandes im ersten Mietspiegel für Ost-Berlin 1998 über West-Berliner Niveau lagen. Ab Juni 1995 wurden Überleitungsvorschriften für Altmietverträge eingeführt, die dazu führen sollten, dass der Sprung ins eiskalte Wasser des Vergleichsmietensystems nicht ganz so drastisch ausfiel wie ursprünglich geplant. Der erste Mietspiegel für Ost-Berlin lehnte sich am Vorbild des damaligen Übergangs in den Weißen Kreis West an und bildete die durch Preisvorschriften des Gesetzgebers und Modernisierungsumlagen entstandenen Mieten ab. Der Berliner Mietspiegel für 2007 ist mit Ausnahme der Baualtersgruppe 1973 bis 1990 ein Abbild des Gesamt-Berliner Wohnungsmarktes.

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MieterMagazin 3/08
Stand: 28.03.2008

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„Mietpreisbindung als Dauerrecht“
▻https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2016/me-single/article/mietpreisbindung-als-dauerrecht

https://www.bmgev.de/fileadmin/redaktion/bilder/corporate_design/berliner_mietergemeinschaft_logo.png

MieterEcho 384 / Oktober 2016 von Max Welch Guerra - Die Kampagne gegen den „Weißen Kreis“ prägte die Mieterproteste in der zweiten Hälfte der 1980er Jahre

Die im Vergleich zu anderen westdeutschen Großstädten über viele Jahrzehnte sehr moderat gebliebenen Berliner Mieten werden oft mit dem Kalten Krieg erklärt. Und tatsächlich erfuhren sowohl West- als auch Ost-Berlin bis in die 1980er Jahre hinein als Schaufenster der beiden Gesellschaftssysteme in mancher Hinsicht politische Bevorzugung. Auch die Wohnungsfrage wurde seit Beginn des Wiederaufbaus zu einem Feld, auf dem insbesondere in Berlin die beiden neuen Staaten in einem Wettbewerb zueinander standen. Die Systemkonkurrenz wirkte indessen nicht von allein. Die im Vergleich zum Bundesgebiet deutlich günstigeren Mieten in West-Berlin waren auch das Ergebnis immer wieder neu entstandener politischer Auseinandersetzungen, von denen viele heute weitgehend vergessen sind.

Die Berliner MieterGemeinschaft spielte bei diesen Auseinandersetzungen eine mitunter wichtige Rolle. Das gilt vor allem für die zweite Hälfte der 1980er Jahre, als es zu einem strukturellen Bruch in der West-Berliner Wohnungspolitik kam. Der über lange Zeit erkämpfte sozialstaatliche Charakter des Wohnungssektors wurde dabei spürbar gemindert – allen Protesten und großartigen Kampagnen zum Trotz. Im Zentrum dieser Auseinandersetzungen stand die Aufhebung der Mietpreisbindung durch den sogenannten Weißen Kreis.

Politische Mietpreisbindung statt Marktlogik

In West-Berlin galt bis in die 1980er Jahre hinein eine weitgehende Mietpreisbindung. Die Mietpreise der Altbauwohnungen erhöhten sich weder durch die Marktverhältnisse noch durch ein Vergleichsmietensystem, wie wir es heute kennen, sondern sie waren – wie auch die Mieten der Sozialwohnungen – deutlich erkennbar das Ergebnis politischer Entscheidungen. Beim sozialen Wohnungsbau wurde der politische Charakter des Mietpreises vermittelt durch die vielen unterschiedlichen Regelungen zu den Förderkonditionen für die Bauherren sowie über die Bestimmung der Miethöhe für das einzelne Objekt oder den einzelnen Haushalt. Die dort zu beobachtenden Veränderungen zugunsten privater Investoren und besser gestellter Haushalte prägten die 1980er Jahre und erfuhren immer wieder die Aufmerksamkeit der Tagespresse ebenso wie den Protest der Mieter/innen, die allerdings nie als Gesamtgruppe durch einzelne Maßnahmen benachteiligt wurden. Vor allem die Proteste von Sozialmieter/innen entstanden deshalb in der Regel nur sehr punktuell. Die Wohnungspolitik unter sozialdemokratischen wie christdemokratischen Bundeskanzlern brachte indes die Produktion neuer Sozialbauten weitgehend zum Erliegen und nahm sorglos den Abbau von Sozialbindungen hin. Ebenfalls politisch festgelegten Mietpreisen unterworfen war das größte Segment des West-Berliner Wohnungsmarkts, nämlich der Altbaubestand mit den bis 1948 gebauten Wohnungen, die überwiegend aus der Zeit vor 1914 stammten. Die Miethöhe in den Altbauwohnungen unterlag einer direkten und vergleichsweise transparenten Festsetzung durch den Senat. Auch die periodischen Erhöhungen der Miete waren immer ein unmittelbares Ergebnis einer für alle erkennbaren politischen Entscheidung. Von diesen Mieterhöhungen waren immer Hunderttausende von Haushalten gleichermaßen betroffen. Der historische Hintergrund dieser bis in die 1980er Jahre existierenden Mietpreisbindung für den Altbau war eine aus der Zeit der Weimarer Republik stammende sozialstaatliche Regulierung. Bereits während des Ersten Weltkriegs war ein provisorischer Mieterhöhungsstopp – die sogenannte Friedensmiete – erlassen worden, damit die Soldaten an der Front sich nicht den Kopf darüber zerbrechen mussten, ob und wie ihre Familien sich die Wohnung leisten konnten. Mit dem Reichsmietengesetz von 1922 wurde der Mietpreis schließlich dauerhaft den Marktmechanismen entzogen. Die Miete war gesetzlich vorgegeben und wurde nach politischen Kriterien allmählich erhöht.

Mit dem „Lücke-Plan“ zum „Weißen Kreis“

Unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg war die Beseitigung der Wohnungsnot eine der wichtigsten Aufgaben der Politik. Hierfür wurde die sogenannte Zwangsbewirtschaftung von Wohnraum etabliert. Eine der ersten Maßnahmen der neuen Kommunalverwaltungen in Ost und West war es, in unterbelegten Wohnungen ganze Familien von Wohnungslosen, sehr oft von Flüchtlingen, unterzubringen. Ein weiteres Instrument zur Lösung der Wohnungsfrage in jener Zeit war die Fortführung der Mietpreisbindung. Die allmähliche Beseitigung der extremen Wohnungsnot gelang in den 1950er Jahren. Der Wiederaufbau war in Ost und West eine gewaltige städtebauliche Leistung, auch wenn viele der damals entstandenen Siedlungen dem heutigen Geschmack nicht mehr zusagen. Diese Entwicklung erlaubte es der BRD und der DDR, eigene wohnungspolitische Akzente zu setzen. So begann in der Bundesrepublik eine sich über Jahrzehnte entfaltende Politik der Liberalisierung des Wohnungssektors. Das wichtigste Instrument der sich im Westen herausbildenden marktorientierten Wohnungspolitik war der „Lücke-Plan“, benannt nach Paul Lücke, dem von 1957 bis 1965 amtierenden christdemokratischen Bundesminister für Wohnungsbau. Lücke führte die Kräfte an, die – so die ständig wiederholte Parole – das Land von der „Wohnungszwangswirtschaft“ befreien wollten. Unter diesen Begriff wurden nicht nur die Zwangszuweisungen subsumiert – die zugegebenermaßen ein harter Eingriff in die Lebensverhältnisse vieler Haushalte waren – sondern auch und vor allem die Mietpreisbindung. Anfang der 1960er Jahre existierte keine starke Mieterbewegung in der Bundesrepublik, die Gewerkschaften kümmerten sich vor allem um die Lohnhöhe und die wenigen Studierenden studierten brav vor sich hin. Eine kritische Gegenöffentlichkeit hatte sich noch nicht herausgebildet. In diesem Kontext wurde 1960 das „Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht“ verabschiedet, das als „Lücke-Plan“ in die Geschichte Eingang fand und unter diesem Namen noch heute geläufig ist. Ein Kern dieses Gesetzes war die Abschaffung der Mietpreisbindung. Dabei bürgerte sich der Begriff „Weißer Kreis“ ein, um jene Städte zu bezeichnen, in denen die Aufhebung bereits vollzogen war. Die Mietpreisbindung wurde in den folgenden Jahren in Westdeutschland nach und nach abgeschafft, zuletzt in Hamburg 1974 und in München 1975.

Die Ausdehnung des Weißen Kreises auf immer mehr Städte war Ausdruck der Macht eines starken wohnungspolitischen Interessenblocks. Zu diesem Block gehörten die Banken und Bausparkassen, bei denen der Immobilienbereich meist den größten Bilanzposten ausmachte, sowie die Wohnungsbaugesellschaften, die damals noch mehrheitlich gemeinnützig waren, jedoch den sozialpolitischen Auftrag allmählich zugunsten einer privatwirtschaftlichen Renditeorientierung aufgaben. Es handelte sich dabei um potente Akteure, die sich durch die Ausdehnung der Marktmechanismen eine Erhöhung der gesellschaftlichen Ressourcen − privates Kapital, fiskalische Mittel, Dienstleistungen der öffentlichen Verwaltung, Innovationskräfte von Planern und Betriebswirten − in ihrer Anlagesphäre erhofften. Wie so oft in der Geschichte war dieser mächtige Interessenblock fähig, sein Programm mit einer eingängigen Interpretation der Realität zu begründen. Bürgerliche Ökonomen in Universitäten und privaten Instituten lieferten ihnen und der Presse Erklärungsmuster, die eine wachsende Liberalisierung des Wohnungssektors mit höheren Mieten und einer Stärkung des Wohneigentums als unausweichlich darstellten. Je freier die Marktkräfte, umso besser werde der Wohnungssektor die Bedürfnisse der Bevölkerung befriedigen können.

Die Folgen des Weißen Kreises sind allerdings mit ökonomischen Kategorien allein nicht ausreichend zu erfassen. Ebenso wichtig, wenngleich selten thematisiert, ist eine weitere und anhaltende Folge der Liberalisierung des Mietrechts. Die Übertragung der Mietpreisentwicklung von der Sphäre unmittelbar spürbarer politischer Entscheidungen auf die anonymen Mechanismen des Markts trug dazu bei, die Wohnungspolitik zu entpolitisieren. Die Miethöhe erscheint in diesem Sinne nicht mehr als eine politisch regulierbare Größe, sondern als gleichsam natürliches Resultat des Spiels von Angebot und Nachfrage. Einen ungünstigen Mietvertrag abgeschlossen oder eine Mieterhöhung bekommen zu haben, wird als persönliches Pech begriffen – oder als eine Folge der Urgewalt des Markts.

Sonderfall West-Berlin

Auch in West-Berlin sollte der Weiße Kreis eingeführt werden. Hier förderte der Kalte Krieg die Spaltung der Mieterbewegung, die ohnehin nicht mehr so stark war wie in den Jahren der Weimarer Republik. Die Archive zeugen dessen ungeachtet davon, dass bereits 1960 die Berliner MieterGemeinschaft den Kampf gegen die angestrebte Aufhebung der Mietpreisbindung aufnahm. Diese Auseinandersetzung begleitete die Westberliner Wohnungspolitik über die nächsten Jahrzehnte, denn immer wieder nahmen sich Bundes- oder Landesregierungen vor, den Weißen Kreis auch hier durchzusetzen. Die Mieterorganisationen verstanden es aber jedes Mal, diese Versuche abzuwehren. Die Wohnungsfrage blieb in West-Berlin über viele Jahre eine brisante, erstrangige und lästige Angelegenheit der Landespolitik. Mitte der 1980er Jahre unternahm die Bundesregierung – gefolgt von der christlich-liberalen Landesregierung unter dem Regierenden Bürgermeister Eberhard Diepgen – den inzwischen achten Versuch zur Abschaffung der Mietpreisbindung. Das West-Berlin jener Jahre unterschied sich stark von der Frontstadt früherer Jahrzehnte. Nicht zuletzt die Hausbesetzungsbewegung, die um 1980 herum die kahlschlagorientierte und technokratische Stadtentwicklungspolitik zu Fall brachte, hatte einer neuen lokalpolitischen Konstellation zum Durchbruch verholfen. Diese Konstellation betraf auch die Mieterorganisationen. So hatte sich etwa die Berliner MieterGemeinschaft personell und inhaltlich erneuert. Sie war jünger und bunter geworden, die schwerfälligen Züge eines deutschen Vereins wurden von einem basisdemokratischen Selbstverständnis abgelöst, was nicht ohne Reibungen und Konflikte verlief. Die MieterGemeinschaft öffnete sich den Potenzialen einer neuen Lebenskultur und zog engagierte Jungakademiker/innen an, was die Kampagnenfähigkeit enorm erhöhte. Auch der Berliner Mieterverein hatte sich – moderater, gewiss – regeneriert.

Kampagne mit 500.000 Unterschriften

Unterstützt von der SPD, der Alternativen Liste (AL), der Sozialistischen Einheitspartei Westberlins (SEW) sowie dem DGB und vielen unorganisierten – aber umso aktionsfreudigeren – fortschrittlichen Kräften, initiierten die Berliner MieterGemeinschaft und der Berliner Mieterverein 1987 gemeinsam eine sehr ambitionierte Unterschriftenaktion gegen den Weißen Kreis. Die spektakuläre Kampagne basierte darauf, dass alle Menschen über 16 Jahren, die in West-Berlin ihren ersten oder zweiten Wohnsitz hatten, einen Stimmzettel ausfüllten. Der Text lautete: „Ich bin für die Mietpreisbindung als Dauerrecht in Berlin. Ja / Nein.“

Die Kampagne war für die Beteiligten zwar anstrengend, aber auch lustvoll und erbaulich. Täglich kamen in der Geschäftsstelle der MieterGemeinschaft neue Leute vorbei, um sich Unterschriftenlisten geben zu lassen. Es herrschte im stadtpolitischen und kulturellen Milieu eine Art Komplizenschaft: Alle wollten es Kohl und Diepgen zeigen. Die Kampagne veränderte auch die MieterGemeinschaft. Die Agitprop-Sprache aus der Zwischenkriegszeit wurde endgültig fallen gelassen. Die witzigen und inhaltlich treffenden Karikaturen von Klaus Stuttmann prägten von da an unzählige Broschüren und Flugblätter – und tun es teilweise bis heute. Es wurden differenziertere Argumentationen entwickelt. Als ein Aktivist der MieterGemeinschaft über den Landesvorsitzenden der Gewerkschaft Handel, Banken und Versicherung (HBV) ins Kaufhaus des Westens (KaDeWe) eingeladen wurde, um den Beschäftigten die Bedeutung der Mietpreisbindung zu erklären, fand er sich vor einem Publikum wieder, das sich aus eleganten Verkäufern der Herrenkonfektion, handfesten Metzgermeisterinnen und stattlichen Köchen zusammensetzte. Dort musste der Beitrag niedriger Mieten für die Binnennachfrage etwa im Bereich der Kaufhäuser dargestellt werden. Gegenüber Studierenden wiederum wurden die nicht monetären Aspekte des Mietpreises hervorgehoben. Ein allgemein niedriges Mietniveau und vor allem die Tatsache, dass die Wohnungen nicht bei jedem Mieterwechsel teurer werden, ist eine materielle Voraussetzung für ein selbstbestimmtes Leben. Das beinhaltet, dass junge Leute zeitig das Elternhaus verlassen können, eine unzumutbare Zweierbeziehung schneller beendet oder eine Wohngemeinschaft einfacher gegründet und wieder aufgelöst werden kann. Der Blick etwa nach Spanien oder auch München zeigte schon damals, dass ein hohes Mietpreisniveau die Möglichkeiten stark einschränkt, die eigenen Lebensentwürfe einigermaßen frei gestalten zu können.

Rückschläge und Erfolge der Bewegung

Die Unterschriftensammlung wertete das Thema Wohnungspolitik in der allgemeinen Öffentlichkeit auf. Die Mietpreisbindung war Diskussionsgegenstand am Arbeitsplatz, in der Kneipe, der Schule und der Universität. Fast eine halbe Million Ja-Stimmen kamen zu einem Zeitpunkt zustande, als West-Berlin weniger als zwei Millionen Einwohner/innen hatte. Dennoch wurde die Mietpreisbindung zum 1. Januar 1988 abgeschafft. West-Berlin bekam ein Vergleichsmietensystem mit einigen sozialen Zugeständnissen im Verhältnis zu den westdeutschen Großstädten. Die Vorteile, die CDU, FDP und der gesamte immobilienwirtschaftliche Interessenblock versprochen hatten, traten – selbstverständlich – nicht ein. Weder gab es einen Schub bezahlbarer Neubauten noch eine Stabilisierung des Mietniveaus durch das freie Spiel der Marktkräfte.

Dies war nicht die einzige Schwächung sozialstaatlicher Wohnungspolitik in jenen Jahren. Die ganze Bundesrepublik wurde nachhaltig verändert, als die Bundesregierung unter Helmut Kohl im Rahmen einer Serie von Steuerreformen 1987 die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit ankündigte. Im Juli 1988 wurde das „Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt“ verabschiedet. Zum Jahresbeginn 1990 trat es in Kraft, die Gemeinnützigkeit war somit abgeschafft. Es hieß damals, dieser Schritt geschähe aus fiskalischen Gründen, der Bundeshaushalt würde fortan deutlich mehr Steuern aus dem Wohnungssektor einnehmen. Dies mag sogar der Fall gewesen sein, aber Fakt ist, dass mit der Wohnungsgemeinnützigkeit ein wesentliches Instrument der sozialstaatlichen Wohnungspolitik abgeschafft wurde. Dies war ein einschneidender neoliberaler Eingriff in den Wohnungssektor. Seitdem ist es auch für kommunale oder landeseigene Wohnungsunternehmen viel einfacher, sich wie herkömmliche renditeorientierte Privatunternehmen zu verhalten. Trotz dieser Rückschläge blieb die breite Bewegung für die Verteidigung der Mietpreisbindung in West-Berlin nicht gänzlich folgenlos. Die Kampagne bewies die Breitenwirkung und auch die fachpolitische Stärke, über die die Oppositionskräfte im West-Berlin jener Zeit verfügten. Sowohl die MieterGemeinschaft als auch der Mieterverein gingen gestärkt aus dieser Auseinandersetzung hervor, mit gestiegenen Mitgliederzahlen, einer positiven Erfahrung der Zusammenarbeit, inhaltlicher Qualifizierung und einem neuen Prestige in der Öffentlichkeit. Die Kampagne gegen den Weißen Kreis hat sicherlich dazu beigetragen, dass bei der Abgeordnetenhauswahl im Januar 1989 eine Mehrheit links von der Union zustande kam. Im März 1989 wurde Walter Momper mit den Stimmen der SPD und der AL zum Regierenden Bürgermeister gewählt. Es war zu dieser Zeit nicht absehbar, dass der Fall der Mauer einige Monate später und die Wiedervereinigung Berlins die Mieter/innen dieser Stadt in einer ganz neuartigen Weise herausfordern würde. Aber das ist ein anderes Kapitel der Geschichte.

Max Welch Guerra kam 1974 als unbegleiteter minderjähriger Flüchtling aus Chile in die Bundesrepublik. In den 1980er Jahren war er Aktivist und Mitarbeiter der Berliner MieterGemeinschaft. Heute lehrt er als Professor für Raumplanung und Raumforschung an der Bauhaus-Universität Weimar.

Die Wanderausstellung „Kämpfende Hütten, urbane Proteste in Berlin von 1872 bis heute“ wurde zum ersten Mal vom 1. bis 18. Oktober 2015 im Bethanien gezeigt. Ein Ausstellungskollektiv von politischen Aktivist/innen hat die Erfahrungen städtischer Kämpfe in Vergangenheit und Gegenwart für diese Ausstellung aufbereitet. Weitere Informationen inklusive der Broschüre zur Ausstellung als PDF sowie Texte über Theorie und Praxis sind auf einem Blog vereint:
▻http://kaempfendehuetten.blogsport.eu

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Mongolia: A toxic warning to the world - BBC Reel

▻https://www.bbc.com/reel/video/p074bqzb/mongolia-a-toxic-warning-to-the-world

Quand je vois “Mongolie” je pense immédiatement @simplicissimus

https://ichef.bbci.co.uk/images/ic/1376x774/p074bx8g.jpg

Mongolia: A toxic warning to the world
23 April 2019|Environment

All over the world cities are grappling with apocalyptic air pollution but the capital of Mongolia is suffering from some of the worst in the world.

And the problem is intrinsically linked to climate change.

Schulungen für Vermieter : Der neue Mieter aus dem Orient (http://w...
▻https://diasp.eu/p/5836658

Schulungen für Vermieter: Der neue Mieter aus dem Orient

#aus #dem #der #mieter #neue #orient #schulungen #vermieter #wirtschaft

Energiesparen für Moabiter Immobilienbesitzer - weniger Strom, höhere Mieten
▻http://www.tagesspiegel.de/berlin/modellprojekt-der-tu-berlin-moabit-soll-smart-und-gruen-werden/13058400.html

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Modellprojekt der TU Berlin: Moabit soll smart und grün werden - Berlin - Tagesspiegel
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Moabit West ist einer von sechs europäischen Modellkiezen. Jeder hat seine Besonderheiten, mit denen die Planer sich arrangieren müssen. In Moabit ist es beispielsweise die kleinteilige Eigentümerstruktur, die typisch ist für die energetisch heiklen Berliner Altbauten, die den größten Einzelposten in der CO2-Bilanz des Landes bilden. Eine bunt gemischte Eigentümergemeinschaft ist deutlich schwerer für energetische Sanierung zu gewinnen als eine große Wohnungsbaugesellschaft.

Aber wenn man den Eigentümern die Option eröffnet, dass sie die Kaltmiete erhöhen können, weil die Warmmiete dank Energieersparnis noch stärker steigt? Das kann für Wohnungen und Gewerbe gleichermaßen interessant sein.

Wie schön , dass die reaktionäre Tante Tagesspiegel immer sagt, auf wessen Seite sie steht. Wer Energie spart darf Mieten erhöhen, erfährt man. Na toll.

Wen interessiert das? Wohl kaum die normalen Menschen ohne geerbtes oder erspekuliertes #Mietshaus. Oder doch, weil ihnen Tante #TSP beibiegt, dass sie demnächst in ihrer Stadt nichts mehr zu suchen haben. Super. Den Neuberliner freuts. In Berlin investiert, als alles billig war, wird jetzt abgesahnt. Und nett isses hier auch noch. Noch.

Wenn nur noch sowas wie der kleine Immohai selber im Kiez vorkommt, kann er wieder nach München zurück. Da sind sie sowieso alle. Da gibts auch Berge. Hat Berlin nicht. Wollnwa auch nicht. Aber die Stadt, die hätten wir doch gerne ein bischen.

Was ist das Gegenteil von #Willkommenskultur ? #Hau-weg_den_Scheiss ? Kann sein.

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Träum nur. Der Immohai hat die da. Damit ihm keiner seine Stadt wegnimmt.

Fotos:
▻https://www.flickr.com/photos/justanotherhuman

#Berlin #Moabit #Gentrifizierung #Immobilien #Mieter #WTF