• Fonds de pension : l’avenir de nos #Retraites se jouera-t-il bientôt sur les marchés boursiers ?
    https://www.bastamag.net/Reforme-des-retraites-regimes-speciaux-baisse-des-pensions-marches-financi

    La future réforme des retraites incitera ceux qui le peuvent à miser sur des retraites complémentaires par capitalisation. Ils alimenteront ainsi des fonds de pension qui s’enrichissent grâce à la spéculation immobilière, aux privatisations ou... à la réduction des coûts dans les maisons de retraite. Les deux grands groupes privés de maisons de retraites français, Orpea et Korian, font régulièrement la une des médias pour les conditions de prise en charge des retraités et de travail de leurs salariés. (...) #Décrypter

    / #Protections_sociales, #Finance, #Spéculation_financière, Quel avenir pour nos protections sociales ?, Retraites, A la (...)

    #Quel_avenir_pour_nos_protections_sociales_ ?

  • #Dijon : Thierry Coursin, un empereur de façades
    https://fr.squat.net/2019/09/09/dijon-thierry-coursin-un-empereur-de-facades

    L’ex-directeur de cabinet de Rebsamen, devenu entrepreneur à plein temps après la privatisation sauvage de la société d’aménagement de l’agglomération dijonnaise en 2016, est propriétaire d’un bâtiment occupé par des migrants menacés d’expulsion actuellement. Mafia ou pantomime ? Depuis octobre 2018, plusieurs dizaines de personnes migrantes ont trouvé domicile dans les anciens locaux de la […]

    #Chenôve #sans-papiers #spéculation #Squat_de_la_CPAM #squat_du_30_boulevard_Henri_Bazin

  • Baisse des pensions, creusement des inégalités : ce qu’annonce le projet de réforme des #Retraites
    https://www.bastamag.net/Reforme-retraites-pensions-64-ans-Delevoye-regimes-speciaux-capitalisation

    Les grandes lignes du projet de réforme de retraites de Macron ont été dévoilées en plein mois de juillet. Le passage au système à points, l’abandon du calcul sur les 25 meilleures années, et la possibilité d’un taux plein à seulement 64 ans auront une conséquence évidente : la réduction des pensions et le creusement des inégalités entre retraités, cadres et ouvriers, hommes et femmes. Tout en ouvrant un peu plus les retraites aux marchés financiers, via le système de la capitalisation. Les négociations (...) #Décrypter

    / Quel avenir pour nos #Protections_sociales ?, Retraites, #Revenus, #Spéculation_financière, Protections sociales, A la (...)

    #Quel_avenir_pour_nos_protections_sociales_ ?

  • BNP Paribas reprends l’activité hedge funds de la Deutsche Bank, ses 800 traders, sa plate forme informatique autobahn

    Deutsche Bank to transfer up to 800 staff to BNP Paribas David Crow and Stephen Morris in London August 23, 2019 - Financial Times
    https://www.ft.com/content/241c5c34-c4c5-11e9-a8e9-296ca66511c9?desktop=true&segmentId=7c8f09b9-9b61-4fbb-9

    google translate :
    Un prêteur français prend le contrôle de la division prime brokerage de Deutsche qui fournit des services aux hedge funds.

    Deutsche Bank se prépare à transférer jusqu’à 800 personnes à BNP Paribas dans le cadre de son retrait des activités de banque d’investissement, selon plusieurs personnes informées de ce projet.
    L’opération permettra au prêteur français de prendre le contrôle de la division de courtage de Deutsche, spécialisée dans les fonds de couverture, avec des dizaines de milliards d’euros d’actifs changeant également de mains.

    Le mois dernier, les banques ont annoncé un accord préliminaire visant à « assurer la continuité » des clients de Deutsche, ce qui pourrait également aider la BNP à renforcer sa présence dans le prime brokerage, activité potentiellement lucrative consistant à prêter de l’argent à des fonds de couverture et à les gérer.

    Un accord plus formel est sur le point d’être dévoilé dans les prochaines semaines, ont-ils déclaré, et les clients de Deutsche recevront des lettres expliquant le fonctionnement du transfert. Deutsche et BNP ont refusé de commenter.

    Une des personnes a déclaré que BNP pourrait verser une somme nominale à Deutsche pour prendre le contrôle de l’entreprise, mais le principal avantage de la transaction réside dans le fait que la banque allemande, qui supprime 18 000 emplois dans le cadre d’une restructuration radicale, n’aura pas à payer de licenciement. au personnel qui change.

    Lors de la première annonce de cet accord, les banques espéraient que la grande majorité des clients des fonds spéculatifs de Deutsche céderaient leurs soldes, qui totalisent un peu moins de 200 milliards de dollars, à la BNP. Cependant, certains clients ont décidé de se tourner vers des concurrents tels que Barclays, qui a gagné environ 20 milliards de dollars en soldes de prime brokerage.

    Jes Staley, directeur général, a récemment déclaré lors d’une conversation téléphonique avec des analystes pour discuter des résultats du premier semestre de Barclays : "Il est vrai que nous avons récemment réalisé des soldes privilégiés, à peu près dans ce quartier". Le nombre total d’employés qui seront mutés Pour BNP, cela dépendra du nombre de clients qui effectuent la transition plutôt que de prendre leurs affaires ailleurs, a déclaré l’une des personnes interrogées.

    La plupart des employés concernés sont basés à Londres et à New York, mais certains employés de back-office basés en Inde vont également déménager. Recommandé Lombard Matthew Vincent Les suppressions d’emplois dans les services de banque d’investissement vont dans la rue. Les banques étant de plus en plus pressées par les taux d’intérêt bas, les volumes de négociation anémiques et le ralentissement de la croissance économique, de nombreux grands prêteurs ont injecté des ressources supplémentaires dans le négoce de premier ordre dans l’espoir de gagner des parts de marché. Les joueurs européens en retraite.

    Ces dernières années, Deutsche et BNP se sont classées du septième au neuvième rang des classements mondiaux des courtiers principaux, derrière les cinq grandes banques d’investissement de Wall Street et Barclays, selon le fournisseur de données Coalition. Dans le cadre de cet accord, BNP recevra également la technologie sous-jacente aux plates-formes d’actions électroniques et de prime brokerage de Deutsche, a déclaré l’un des responsables. Le système basé sur les applications de Deutsche, baptisé « autobahn », est considéré comme l’une des meilleures plates-formes du secteur.

    La banque allemande conservera la part de change du système d’autobahn.

    https://www.ft.com/__origami/service/image/v2/images/raw/http%3A%2F%2Fcom.ft.imagepublish.upp-prod-eu.s3.amazonaws.com%2F5c67fc78-c4da-11

    Article original :
    French lender to assume control of Deutsche’s prime brokerage unit that services hedge funds.

    Deutsche Bank is preparing to transfer up to 800 staff to BNP Paribas as part of its retreat from investment banking, according to several people briefed on the plan.

    The deal will see the French lender assume control of Deutsche’s prime brokerage unit that services hedge funds, the people said, with tens of billions of euros of assets also changing hands.

    Last month the banks announced a preliminary agreement to “provide continuity” to Deutsche’s clients in a move that could also help BNP strengthen its presence in prime brokerage, the potentially lucrative business of lending money to hedge funds and handling their trading.

    A more formal agreement is set to be unveiled in the coming weeks, the people said, and Deutsche’s clients will receive letters explaining how the transfer will work. Deutsche and BNP declined to comment.

    One of the people said BNP could pay a nominal cash sum to Deutsche to assume control of the business, but the main advantage of the deal is that the German bank, which is shedding 18,000 jobs in a radical restructuring, will not have to pay redundancy to staff who switch over.

    When the agreement was first announced, the banks had hoped the vast majority of Deutsche’s hedge fund clients would switch their balances, which total a little less than $200bn, to BNP. However, some clients have decided to move to competitors such as Barclays, which has won roughly $20bn in prime brokerage balances.

    On a recent call with analysts to discuss Barclays’ first-half results, Jes Staley, chief executive, said : “It is true that we gained some prime balances recently, roughly in that neighbourhood.” The total number of staff that will be transferred to to BNP will depend on the number of clients that make the switch rather than taking their business elsewhere, one of the people said.

    Most of the affected employees are based in London and New York but some back-office staff based in India will also move. Recommended Lombard Matthew Vincent Investment banking job cuts are a one-way street With banks increasingly squeezed by low interest rates, anaemic trading volumes and slowing economic growth, many big lenders have been pumping extra resources into prime broking in the hope of winning market share from European players in retreat.

    In recent years Deutsche and BNP have been ranked seventh to ninth in the global prime brokerage league tables, behind the five big Wall Street investment banks and Barclays, according to data provider Coalition. As part of the deal, BNP will also receive the underlying technology behind Deutsche’s electronic equities and prime brokerage platforms, one of the people said. Deutsche’s app-based system, branded “autobahn”, is seen as one of the better platforms in the industry.

    The German bank will keep the foreign exchange part of the autobahn system.

    #finance #deutsche_bank #bnp_paribas #bnp-paribas #bnp #Allemagne #France #crise #spéculation #banques #hedge_funds #argent #europe

  • Amusant : les « marchés » se sont plantés en spéculant sur l’essor des véhicules électriques. Le #lithium n’a plus la cote.

    La voiture électrique en panne de batterie n’a plus la cote : le prix du lithium s’effondre | Atlantico.fr
    https://www.atlantico.fr/decryptage/3577463/la-voiture-electrique-en-panne-de-batterie-n-a-plus-la-cote--le-prix-du-li

    Les anticipations de besoin en lithium depuis 2015 avaient déclenché une spéculation effrénée et du coup, fait exploser les prix et les investissements. Depuis quelques mois, les marchés ont pris conscience que la demande en batterie pour les voitures électriques ne serait pas aussi importante que l’ampleur des mouvements écologistes le laissait présager. Les prix se sont retournés à la baisse.

    .../...

    L’offre de véhicule électrique est devenue excédentaire et les constructeurs notent une évolution dans le comportement du consommateur. La voiture électrique est certes plus propre à l’usage que la voiture à carburation, mais son bilan carbone est-il véritablement meilleur que la voiture à essence (ou même au diesel), compte tenu des progrès technologiques réalisés sur les moteurs, compte tenu de la pollution entrainée par l’exploitation du lithium et des difficultés de recyclage des vieilles batteries. Sans parler des difficultés de recharge des batteries qui limitent actuellement le développement de l’électrique.

    #accaparement (spéculatif)

  • #Barcelone : Nous avons réoccupé #Ca_La_Trava
    https://fr.squat.net/2019/07/27/barcelone-nous-avons-reoccupe-ca-la-trava

    Nous sommes retourné-e-s à Ca La Trava, maintenant une parcelle vide, et nous n’avons pas l’intention de partir. Cet espace, jusqu’à présent fermé, sera à nouveau ouvert au quartier, et nous le défendrons comme nous avons défendu nos maisons. Nous voulons que ce soit à nouveau une tranchée pour résister à l’assaut des spéculateurs et […]

    #Espagne #gentrification #réoccupation #spéculation #Travessera_de_Gràcia_154

  • Pendant que Paris se contente de les « encadrer », Berlin gèle les loyers pendant cinq ans
    https://www.bastamag.net/gel-loyer-encadrement-augmentation-locataires-immobilier-logement-Paris-Be

    Paris a relancé le 1er juillet un encadrement des loyers, immédiatement contesté par les gros propriétaires immobiliers. La capitale allemande, dirigée par une alliance des gauches, va plus loin en décidant de geler les loyers pendant cinq ans. Depuis le 1er juillet, l’encadrement des loyers est de retour à Paris. Le principe avait été initié par la loi Alur de Cécile Duflot, et a été appliqué entre 2015 et 2017. Cet encadrement a ensuite été annulé sur décision du tribunal administratif, suite à un (...) #Résister

    / #Luttes_sociales, #Habitat_écologique_et_social, #Europe, #Logement, #Spéculation_financière, A la (...)

  • Lille : Rapport des juges et parties sur la pollution de Saint-Sauveur mardi 18 juin 2019 - elnorpadcado.fr
    https://www.elnorpadcado.fr/Rapport-des-juges-et-parties-sur-la-pollution-de-Saint-Sauveur

    On ne parlait plus que de ça dans les gazettes et les dîners. Tout le monde l’attendait, haletant, pétrifié, nous, vous, les élus, les promoteurs... Quoi donc ? Le Rapport. Le Rapport de « l’Agence régionale de santé ou d’un expert indépendant » sur la qualité de l’air de Saint-Sauveur. Le rapport réclamé par le Commissaire-enquêteur qui lèverait ses réserves sur la pratique de la natation en territoire pollué. Ce rapport vient de tomber. Dès les trois premiers mots, nous en savons assez pour connaître son destin, tragique mais juste : la broyeuse à papier.

    Ces trois mots, apposés en page de garde dudit rapport, sont « Pollution Santé Longévité ». Soit le pôle d’expertise sur les pollutions, auteur du rapport donc, de l’Institut Pasteur de Lille. L’Institut Pasteur n’est pas l’Agence régionale de santé (ARS). Reste à savoir s’il est un « expert indépendant ».

    On peut déjà avoir un doute quand on se penche sur les statuts de l’Institut Pasteur : une fondation créée par…la Ville de Lille (article 1) et dont les cinq membres du collège des fondateurs, au sein du Conseil d’Administration, sont tous choisis par…la Ville de Lille (article 3).

    Plus précisément, dans son Conseil d’administration, nous trouvons les mêmes personnes qui vont bétonner Saint-Sauveur. Entre autres :

    Son président : l’élu Jacques Richir, pour la mairie de Lille , défenseur et financier du projet Saint-Sauveur, qui ne s’est pas privé de le défendre en réunions publiques ;
    Son vice-président Xavier Bertrand pour le Conseil Régional , qui doit mettre 10 millions d’euros dans la construction (représenté par Nicolas Lebas).
    Son secrétaire : François Kinget , représentant Damien Castelain pour la Métropole, financier du projet, à l’origine de toutes les délibérations sur Saint Sauveur ainsi que des enquêtes publiques qui ont conduit aux réserves du commissaire enquêteur que ce rapport vise à lever ;

    Mais surtout, et la chose ne manque pas d’ironie, une représentante d’ AG2R La Mondiale dont le président n’est autre que... Jean-François Dutilleul  ! Jean-François, président d’AG2R-La Mondiale, est aussi PDG de la holding Rabot-Dutilleul https://www.elnorpadcado.fr/Rabot-Dutilleul-une-culture-du-beton-arme chargée de construire la piscine, tandis que son fils François s’était fendu en mars 2019 d’une contribution à l’enquête publique sur la ZAC Saint Sauveur pour nous rappeler les immenses bienfaits d’y construire une piscine…


    Vous avez dit « indépendance » ?

    Passons sur les autres membres du C.A., élus à la mairie de Lille et autres scientifiques. Parmi les « experts » qui pondirent le rapport, on trouve des chercheurs de l’Institut Pasteur et d’autres du C.H.U. de Lille , lui-même présidé par Martine Aubry .

    Nemo judex in causa sua , dirait un tribunal : ce rapport est celui de juges et parties. Quoi qu’il dise au-delà du troisième mot, il est nul et non avenu puisqu’il n’est ni celui de l’A.R.S., ni celui d’un expert indépendant. Il émane bien plutôt d’élus, de notables, d’industriels et de scientifiques qui nous prennent, une nouvelle fois, pour des cons.

    * Association pour la Suppression des Pollutions Industrielles (ASPI)
Association Préservation, Aménagement, Réappropriation collective de Saint-Sauveur (PARC)

    *

    #Lille #Saint-Sauveur #PS #martine_aubry #promoteurs_immobiliers #spéculation #Institut_Pasteur_de_Lille #experts #ARS #jacques_richir #xavier_bertrand #françois_kinget #damien_castelain #jean-françois_dutilleul 
    #AG2R #rabot-dutilleul #holigarchie

  • Bruxelles en mouvements n°300 - Mai-juin 2019
    http://www.ieb.be

    Ce numéro a été coordonné par Gautier Briade, Sarah De Laet, Maud Marsin et Andreas Stathopoulos. Illustrations de Philippe Meersseman.
    • Introduction : 286 + 300 = 40 ans d’histoire et de luttes urbaines
    • Planification urbaine & rapports de force sociopolitiques
    • Le Carré des Chardons restera-t-il un espace vert ?
    • Protéger et valoriser l’îlot industriel Citroën à la place de l’Yser
    • Le goût du G ?
    • La guerre des tours
    • Bruxelles, la marque qui tue la mort !
    • Le capitalisme vert est-il une bonne affaire du point de vue social ?
    • IEB et les mobilisations citoyennes : le Quartier Midi
    • La Cityvision, un choix citoyen
    • Réapproprier les espaces publics : pour mieux dominer ?
    • Voyage au centre commercial : la bulle financière

    Éditorial
    • Le journal de l’A-bruxellisation !

    DOSSIER : Il était 300 fois
    Dans ce numéro anniversaire, nous vous proposons de (re)découvrir une série de textes parus au cours de ces deux décennies. Ces textes nous paraissent intéressants par leur actualité persévérante, par l’éclairage qu’ils peuvent apporter à des processus actuels, ou encore pour ce qu’ils peuvent nous dire de l’évolution d’Inter-Environnement Bruxelles (IEB), fédération de comités de quartier et de groupes d’habitants.
    C’est aussi la preuve par 300 que le travail mené par les habitant·e·s et les associations – même s’il s’apparente parfois à celui de Sisyphe et qu’il est parsemé de réussites ou d’échecs –, se révèle bien nécessaire pour préserver la qualité de vie des Bruxellois·e·s et donner forme à une ville qui répond aux besoins de toutes et tous.

    Liste des points de dépôt De bonnes adresses
    Bruxelles en mouvements est distribué dans une série de lieux bruxellois.
    Anderlecht
    • Bibliothèque communale, rue du Chapelain, 1-7.
    • Centre culturel Escale nord, rue du Chapelain, 1-7.
    • Campus CERIA, avenue Emile Gryson, 1.
    • Ecole Ouvrière Supérieure, route de Lennik, 808.
    • Boutique culturelle, rue Van Lint, 16.
    • Centre d’entreprises Euclides, rue du Chimiste, 34-36.
    • CuroHall, rue Ropsy Chaudron, 7.
    • Les Pissenlits, chaussée de Mons, 192.
    • Union des locataires, Chaussée de Mons, 213.
    • Syndicat des locataires, square Albert Ier, 22.
    • Cosmos, rue Docteur de Meersman, 14.

    Bruxelles-Ville – Laeken
    • Bibliothèque Bockstael, boulevard Emile Bockstael, 246.
    • Maison de la Création, place Bockstael.
    • Maison de Quartier Espace S, rue de la Comtesse de Flandre, 4.
    • Maison de Quartier Mellery, rue Mathieu Desmaré, 10.
    • Cité Modèle - Maison de Quartier, avenue des Citronniers, 61.
    • Maison de la Création / Centre culturel BXL Nord, rue du Champ de l’Eglise, 2.
    • Maison de Quartier Willems, chaussée de Wemmel, 37.
    • Bruxelles BRAVVO, rue Moorslede, 54.
    • Parckfarm, parc de Tour et Taxis.

    Bruxelles-Ville – Neder-Over-Heembeek
    • Maison de la Création NOH, place Saint-Nicolas.
    • Maison de Quartier Rossignol, chemin du Rossignol, 18-20.

    Bruxelles-Ville – Pentagone
    • Point-Culture, rue Royale, 145.
    • Facultés universitaires Saint-Louis, boulevard du Jardin Botanique, 43.
    • Bozar, rue Ravenstein, 23.
    • NOVA, rue d’Arenberg, 3.
    • A la Mort Subite, rue Montagne-aux-Herbes-Potagères, 7.
    • Tropismes, Galerie du Roi, 11.
    • HOB, place de la Monnaie, 6.
    • Quartier Latin, place des Martyrs, 13.
    • El Metteko, boulevard Anspach, 88.
    • Le Coq, rue Auguste Orts, 14.
    • Halles Saint-Géry, place Saint-Géry.
    • Centre culturel des Riches Claires, rue des Riches Claires, 24.
    • Bibliothèque, rue des Riches Claires, 24.
    • Fin de siècle, rue des Chartreux, 9.
    • Den Teepot, Rue des Chartreux, 66.
    • Ligue des Droits de l’Homme, rue du Boulet, 22.
    • Onthaal Café, rue du Vieux Marché aux Grains, 5.
    • Passa porta, rue Antoine Dansaert, 46.
    • De Markten, Rue du Vieux Marché aux Grains, 5.
    • Centre Dansaert, rue d’Alost, 7.
    • Micromarché, quai à la Houille, 9.
    • KVS – Koninklijke Vlaamse Schouwburg, KVS Box, quai aux Pierres de Taille, 9.
    • Bruxelles Nous Appartient, rue de Laeken, 119.
    • Théâtre National, boulevard Emile Jacqmain, 111.
    • La Ferme du Parc Maximilien, quai du Batelage, 2.
    • Café Boom, rue Pletinckx, 7.
    • Académie des Beaux-Arts, rue du Midi, 144.
    • Centre Bruxellois d’Action Interculturelle – CBAI, avenue de Stalingrad, 24.
    • Bruxelles Laïque, avenue de Stalingrad, 8.
    • Pêle-mêle, boulevard Lemonnier, 55.
    • IHECS, rue de l’Etuve, 58.
    • Au Soleil, rue du Marché au Charbon, 86.
    • Recyclart, rue des Ursulines, 25.
    • Marché bio, rue des Tanneurs, 58-62.
    • Archives de la Ville de Bruxelles, rue des Tanneurs, 65.
    • Il est une fois, rue du Chevreuil, 20.
    • Chaff, place du Jeu de Balle, 21.
    • L’imaginaire, place du Jeu de Balle.
    • Warm water- L’eau chaude, rue des Renards, 25.
    • Pianocktail, rue Haute, 304.
    • Le 88 asbl, rue Haute, 88.

    Etterbeek
    • Bibliothèque néerlandophone, avenue d’Audergem, 191.
    • Atelier 210, chaussée Saint-Pierre, 210.
    • ATD Quart-Monde Belgique asbl, avenue Victor Jacobs, 12.
    • Centre culturel Senghor, Chaussée de Wavre, 366.
    • Bibliothèque Hergé, avenue de la Chasse, 211.
    • Maison Médicale Maelbeek, rue de l’Etang, 131.
    • Habitat et Rénovation, rue Gray, 81.
    • Maison de quartier Chambéry, rue de Chambéry, 24-26.

    Forest
    • Brass, avenue Van Volxem, 364.

    Ixelles
    • Horloge du Sud, rue du Trône, 141.
    • Bibliothèque Mercelis, rue Mercelis.
    • CIVA, Rue de l’Ermitage 55.
    • Le Pantin, Chaussée d’ixelles 355.
    • Mundo-B, rue d’Edimbourg, 26.
    • Varia, rue du Sceptre, 78.
    • ERG, rue du Page, 80.
    • Peinture fraîche, place de la Trinité.
    • Pêle-mêle, chaussée de Waterloo, 566.
    • Ecole AS IESSID, rue de l’Abbaye, 26.
    • Point Culture - Médiathèque ULB, Campus du Solbosch.
    • ULB - PUB, avenue Paul Héger, 42.
    • Gracq, rue de Londres, 15.
    • Maison des Solidarités, rue du Viaduc, 133.
    • La Cambre, place Eugène Flagey, 19.
    • Bike paradise, rue Américaine, 101.
    • Maison de la Paix, rue Van Elewyck, 35.
    • Point Culture - Médiathèque ULB, Campus de la plaine.
    • La Cambre, Abbaye de la Cambre.
    • La Cambre, avenue Louise.

    Jette
    • Centre Armillaire, boulevard de Smet de Naeyer, 145.
    • Bibliothèque Mercier, place Cardinal Mercier, 10.
    • Café Excelsior, rue de l’Eglise Saint-Pierre, 8.
    • Rouf-Ressourcerie Textile , chaussée de Wemmel, 37.
    • Maison médicale Antenne Tournesol, rue Henri Werrie, 69.
    • Maison médicale Esseghem, rue Esseghem, 24.

    Molenbeek-Saint-Jean
    • Maison des Cultures, rue Mommaerts, 4.
    • Centre communautaire Maritime, rue VandenBoogaerde, 93.
    • La Raffinerie, rue de Manchester, 21.
    • La Fonderie, rue Ransfort, 27.
    • Café de La Rue, rue de la Colonne, 30.
    • Centrum West asbl, rue de Menin, 42.
    • La Rue, rue Ransfort, 61.
    • Buurthuis Bonnevie, rue Bonnevie, 40.
    • Maison de quartier Heyvaert, quai de l’Industrie, 32.
    • Maison médicale Norman Béthune, rue Piers, 68.
    • RBDH (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat), quai du Hainaut, 29.

    Saint-Gilles
    • Les 3 frères, place Morichar.
    • La Boule d’Or, avenue du Parc, 116.
    • Brasserie de l’union, Parvis de Saint-Gilles, 55.
    • Brasserie Verschuren, Parvis de Saint-Gilles, 11.
    • Maison du livre, rue de Rome, 24.
    • Centre culturel J. Franck, chaussée de Waterloo, 94.
    • Manuka, rue du Fort, 1.
    • De Piano Fabriek, rue du Fort, 35A.
    • Smart , rue Émile Féron, 70.
    • Cafétéria Village Partenaire, rue Fernand Bernier, 15.

    Saint-Josse
    • Radio Panik, rue Saint-Josse, 49.
    • Amazone asbl, rue du Méridien, 10.
    • Bibliothèque communale de Saint-Josse, rue de la Limite, 2.
    • GSARA, rue du Marteau, 26.
    • FABRIK , rue de la Commune, 62.
    • Filigranes, avenue des Arts.
    • Théatre de la vie, rue Traversière, 45.
    • Ateliers Mommen, rue de la charité.
    • Haecht 51-53, chaussée de Haecht, 51-53.

    Schaerbeek
    • Ecole de promotion sociale, rue de la Poste, 111.
    • CVB, rue de la Poste, 111.
    • L’âne vert - L’âne fou, rue Royale Sainte-Marie, 11.
    • Halles de Schaerbeek, rue Sainte-Marie, 13.
    • Bar du Gaspi, Chaussée de Haecht, 309.
    • Le Barboteur, avenue Louis Bertrand, 23.
    • Les idées à la pelle, avenue Louis Bertrand, 25.
    • Centre Culturel de Schaerbeek, rue de Locht, 91/93.
    • Soleil du Nord, place Gaucheret, 20.
    • Maison médicale Le Noyer, avenue Félix Marchal, 1a.

    Uccle
    • Candelaershuys, avenue Brugmann, 433.
    • Bibliothèque communale, rue du Doyenné, 64.
    • La Roseraie, chaussée d’Alsemberg, 1299.
    • Bibliothèque communale flamande, rue de Broyer, 27.
    • Ecole des Arts, avenue De Fré, 11.
    • Coté Village, chaussée d’Alsemberg, 895.
    • Centre culturel d’Uccle, rue Rouge, 47.
    • ISTI, rue J. Hazard, 34.
    • Centre Montjoie, chaussée de Waterloo, 935.

    Watermael-Boitsfort
    • Espace Delvaux, rue Gratès, 3.
    • Bibliothèque communale, rue des Trois-Tilleuls, 32.
    • Psylophone, rue de l’Hospice communal, 90.
    • La Vénerie, place Antoine Gilson, 3.

    Woluwe-Saint-Lambert
    • Cook & Book, avenue Paul Hymans, 251.
    • Le 75, avenue J.-Fr. Debecker, 10.
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    Dans les #kiosques #Bruxelles #bruxellisation #urbanisme #spéculation #immobilier #bruxellisation #bruxelles_capitale #espace_public #marchandisation #pietonnier #lutte #médias_libres #médias 
 

  • Entre référendum et expropriation : la lutte pour le logement à Berlin, entretien avec Olga Montseny
    http://www.platenqmil.com/blog/2019/05/29/entre-referendum-et-expropriation--la-lutte-pour-le-logement-a-berlin

    Depuis plusieurs mois s’est mise en place à Berlin une lutte très forte contre la spéculation immobilière et les réaménagements urbains. Animée par une composition hétérogène et bigarrée, la mobilisation articule des formes d’organisation et des pratiques d’action capables de mettre en sérieuse difficulté les pouvoirs en place, jusqu’au point de démander un référendum qui vise à l’expropriation des grands propriétaires et à la socialisation des biens réquisitionnés.

    #luttes_sociales #logement #spéculation

  • Pangea has taken thousands to eviction court. The story of an apartment empire | Feature | Chicago Reader
    https://m.chicagoreader.com/chicago/chicago-evictions-pangea/Content?oid=70318054


    Ce reportage d’un monde capitaliste idéal explique d’une manière très détaillée comment fonctionne l’industrie immobilière pour les pauvres. Pour résumer l’article dans une seule phrase : Les bailleurs des pauvres travaillent comme les usuriers mais sont plus propres sur eux que les marchands de sommeil criminels.

    Connaissant la situation aux États Unis nous sommes quasiment obligés de nous engager pour la protection et l’amélioration des droits des locataires.

    Pangea has taken thousands to eviction court. The story of an apartment empire
    The company has claimed credit for reviving south and west side communities, even as it’s filed more than 9,000 eviction cases since 2009.

    by Maya Dukmasova
    May 16, 2019

    Krystal Horton arrived at the downtown court building that Thursday morning in June with her two kids in tow and only minutes to spare before her 9:30 eviction hearing. She found a long line at security, struggled to get her baby daughter’s stroller through the X-ray, and lost more time scrambling to the Daley Center’s childcare room on the 13th floor, only to learn that the staff can’t admit a kid under two. By the time she made it to the courtroom she figures she was at least 15 minutes late for the hearing.

    A trial had been held without her. She’d been evicted and would have to vacate her apartment immediately or be prepared for sheriff’s deputies to show up any day. A judgment was entered against her, which marked in her credit history that she owed her landlord $2,241.

    This was in 2016. Horton, then 34, had been living with her kids, 1 and 11, in a four-story brick courtyard building in East Chatham for a year and a half. The property had been foreclosed and boarded up and was on the city’s troubled building list until a local real estate company bought and rehabbed it four years before she moved in.

    Horton had been working as a full-time certified nursing assistant with a hospice company—work she got into after caring for her father as he died from ALS. She’d had a lot of challenges in her 20s—marrying right out of high school and getting divorced; suffering a life-threatening bite to the face from her beloved dog, which resulted in reconstructive surgery; dropping out of college after getting pregnant; fighting one ex for years to receive child support for their son; and more fights with another ex over child support for her baby daughter. Still, she has an optimistic and resilient disposition, and the two-bedroom apartment in Chatham represented “independence. That I could do it as a single parent, even with all the struggles I had going on, that I could provide for my family, put a roof over our heads. It gave me sunlight to a brighter future.”

    The exterior of the building was “immaculate,” she remembered. Landscaping that included neat flower beds and crenellation around the roof gave it the air of a castle. Horton was mostly satisfied with her unit: it was roomy, with hardwood floors and good light through its third-floor windows. But there were issues. The toilet clogged easily, and after heavy rain she’d see cracks and mold on the walls. This worried her because of her son’s asthma, but she said it would take several calls to get the landlord to send a repairman, and he wouldn’t do much beyond spray paint over the mold anyway. Her biggest concern, though, was that the gates of the property were frequently broken; since she had a tumultuous relationship with her daughter’s father she didn’t want him to have easy access to her front door.

    Around the time her daughter was born in 2015, Horton was laid off. For several months after she freelanced, driving around the Chicago area to care for dying people in their homes. In April 2016, after her car required more than $2,000 in repairs for a broken transmission, she couldn’t cover the $717 monthly rent.

    She thought she had an understanding with her property manager—she said he’d agreed to let her pay what she could at the beginning of May and take some time to catch up on what she owed. But a new guy who replaced him wouldn’t accept partial payments. The eviction case against Horton was filed on May 20.


    Travis Roozée - Krystal Horton was evicted from a Pangea property in East Chatham in 2016.

    Nearly a month later, a private detective showed up at her door with a summons addressed to someone else living at a building owned by the same landlord a mile away. Horton said that when she pointed out the error, the detective told her to go to court anyway. It didn’t feel right to her. “If my name is on the lease then anything pertaining to the lease is gonna have my name on it.” (Indeed, per state law, serving someone with a summons that isn’t addressed to them or to anyone over the age of 13 at the same address doesn’t constitute service.) The summons included an ominous warning in legalese: “If you do not file an appearance and contest the claim a judgment by default may be entered for the relief requested in the complaint, ordering that you be evicted.”

    Horton was determined to fight her case; she said she wanted to stay in her unit and believed she’d be able to scrape together the back rent soon. She didn’t realize that being late to her June hearing would mean that her eviction would be set in stone. In the courtroom that day, a uniformed bailiff suggested she file a motion to ask the judge to reconsider. Horton did just that. She wrote the motion in neat cursive, requesting “the opportunity to make payment arrangements and continue residing in the unit. I was served the wrong paperwork and would like the chance to represent myself in court.”

    Horton had the right idea: because she wasn’t properly served with a correct summons the eviction judgment could be thrown out and her landlord would have to restart the case from scratch. In fact, tenants can always ask judges to reconsider eviction orders; within the first month any judge can hear their motions, but afterward a tenant has to go back to the same judge that ordered the eviction.

    Her chances looked good. After she filed her motion she got a July 29 hearing date. But once again, she was late. The judge struck her motion—which isn’t the same as a denial. A strike is an erasure of the request rather than a decision that it has no merit. Horton would have to file another motion, and later that day she did.

    Her second motion was struck in early August, “for lack of jurisdiction.” Horton was in court on time but because a month had passed since the eviction was entered, the assigned judge sent the case back to the first judge who had evicted her. She filed a third motion, which was struck again, this time without explanation.

    By then, it was late August. Her hopes of being able to stay in the East Chatham apartment had dwindled. She started packing her belongings, although she said she was under the impression that the sheriff couldn’t put her out while she had motions pending. Things became increasingly chaotic in her personal life around then too. Her daughter’s father punched her son and was arrested (he later pleaded guilty). She was going to court to deal with that case as she was fighting the eviction.

    The fourth and final motion she filed was terse and no longer attempted to challenge the summons. “I am requesting time to pay owed rent and stay in the above unit,” she wrote. She was granted a court date of September 2. The morning after she submitted the motion, August 24, the sheriff’s deputies came to evict at 11:30. Horton was at work, she said, but arrived later that day to a neon-green “no trespassing” sticker on her front door. The locks had been changed. She called the property manager.

    “I said ’Hey, what’s going on? I have legal documents, I have a court date,’” she recalled. She said he gave her a two-hour window the next day to clear out—a day she remembered as a blurred rush to salvage her possessions. “I went into a cougar moment,” she described, trying to pack what was most important and deal with the expensive movers she was forced to hire at the last minute to take her furniture to a storage unit. “I had a full furnished living room, two furnished bedrooms, I had toys, I had a crib—that’s a lot to get out in two hours.”

    She remembered scrambling, leaving mattresses and other furniture in the building’s hallways, thinking she could retrieve them the next day.

    “I was able to get a good half of my things out but I lost lots of my clothes, my ironing board, a lot of my son’s toys, furniture, a high chair, my TV. I had a whole fridge full of food, pots and pans, silverware.” She inventoried these things with a speed that belied the anguish of the losses. “Two big containers of Legos my son had saved up for eight years. I had two totes full of scrubs. . . .” She figured she left at least $5,000 worth of stuff behind.

    Horton wanted to come back to collect more of her things the next day, but had no luck reaching the property manager. One year later, she still couldn’t believe that all of this was over a couple months of back rent. She had figured a large company would be more lenient, give her at least three, maybe even six months to catch up on rent before taking her to court. “On my block alone they had my building, the building across the street, on the corner, on the next corner. They had a block radius of apartments on the block in Chatham where I lived,” she said. “Being put out of the property after two months [of not paying rent] was very discouraging.” It didn’t make sense to her that they wouldn’t want to take her money by the time she’d gotten it together in August. But she also understood the landlord’s perspective. “You gotta cover expenses for the building, you gotta pay for property managers, for the cleanup—all that is costs,” she said. “But when you have someone who fell on hard times and they want to pay and they have the money to pay, I think that’s something they should have considered.”

    It’s difficult to overstate the degree of historical disinterest in the eviction of renters in Chicago, a city where issues of race and poverty have been meticulously scrutinized by academics, the media, and the government for decades. While public housing and its troubles were the stuff of books, studies, TV specials, film, and endless news coverage, rental housing in poor neighborhoods went largely unexamined—particularly the financial and social dynamics between landlords and tenants. The last research study of Chicago’s eviction court was published in 2003 and until now little has been known about the outcomes of the approximately 20,000 cases filed there every year. (County court data isn’t subject to the Freedom of Information Act and is released at the discretion of the chief judge; requests can take months to process.) Evictions have mostly sparked public debate when they’ve touched homeowners, particularly during the Contract Buyers’ League battle against predatory home sellers beginning in the late 1960s and during the recent mortgage foreclosure crisis.

    This inattention to eviction is not unique to Chicago. For much of America’s urban history, eviction has been a phenomenon in the shadows of personal embarrassment about poverty, racist and classist stereotypes about who is being evicted, and political ideologies that place renters’ welfare second to landlords’ property rights. It wasn’t until 2016, when sociologist Matthew Desmond published his book Evicted—a landmark study of the effects of eviction on tenants, landlords, and neighborhoods—that the problem entered into popular consciousness as a massive social issue worth caring about. Desmond found that eviction affects Black women at about the same rate as incarceration affects Black men and that it can plunge low-income households facing an unexpected financial emergency into an unstoppable cycle of poverty.

    Last year, Desmond launched the Eviction Lab at Princeton University and created the first national database of court-ordered evictions. But examining court data offers only a narrow glimpse of the scale of the eviction crisis and doesn’t account for “off-the-books” tenant displacements due to gentrification or landlord neglect. (In Milwaukee, Desmond found, only about a quarter of evictions were the result of a formal court process.)

    The Eviction Lab’s data indicates that national eviction case filings have been on the decline since 2012, in tandem with the economic recovery. (This is true for Chicago, too, a Reader analysis of court records showed.) Even so, in 2016 alone, almost a million of the nation’s 43.3 million renter households were evicted—that’s about how many homeowners were foreclosed on at the height of the recession.

    “If that amount holds up, and we’re seeing that amount of eviction every year, that’s like seeing the foreclosure crisis every year,” sIllustrations by Anna Jo Becaid Lavar Edmonds, a research specialist at the Lab. “For those who, I don’t know . . . have a soul, that should be alarming.”


    Illustrations by Anna Jo Bec k

    Most evictions are prompted by unpaid rent—rent that’s becoming unaffordable to a growing segment of the population. Yet research on how landlords may be driving the affordability crisis is scarce and conversations about profiteering are politically unpopular. In January, Desmond and MIT’s Nathan Wilmers published a paper in the American Journal of Sociology attempting to answer a simple question: “Do the Poor Pay More for Housing?” They found that nationwide, and in Milwaukee in particular, tenants in poor neighborhoods are systematically overcharged for rent relative to the value of their landlords’ properties and that landlords in poor neighborhoods make more profit than those in middle-income and wealthy neighborhoods. But much more research remains to be done on these dynamics in Chicago, where the study of evictions is still in its infancy. While the narrative that emerged from the foreclosure crisis was about irresponsible banks greedily colluding against hapless families striving to fulfill the American Dream, eviction is still typically seen as a deadbeat’s problem.

    To combat this stereotype, eviction researchers have focused on the wider impact of individual tenants’ displacement. “As you see higher rates of eviction you risk tampering with the social cohesion in a neighborhood,” Edmonds said. Studies are now finding that crime rates, employment, mental health, and other markers of neighborhood well-being are affected as tenants churn through buildings and their children churn through schools.

    Indeed, the areas of Chicago where the most evictions occur—Black neighborhoods on the south and west sides—also have the highest rates of joblessness and violent crime. These neighborhoods bore the brunt of the city’s school and mental health clinic closures. These are neighborhoods that have the most city ticket debt and the most bankruptcy filings, where homeowners and small businesses are burdened with unfairly high property tax assessments, and where Chicago police officers conduct the most stops and are most accused of misconduct. These are the neighborhoods where one company saw a golden business opportunity.

    Pangea, the company that owns Horton’s old building and 35 others in a half-square-mile area of East Chatham, started buying buildings in economically beleaguered south and west side neighborhoods in 2009, the year they began operating out of a squat glass office building in River North.

    The company’s history is often told as a tale of benevolent intervention. Amid a disastrous recession, Pangea offered hope for a return of investment in Black neighborhoods hit hardest by foreclosures and the folding of community banks that had once financed an ecosystem of mom-and-pop landlords. The company fixed up dilapidated apartment buildings by the block, restoring the architectural character of historic neighborhoods. Often, it bought properties from the city’s troubled building list and successfully restored them to safe habitability, city records and officials confirm.

    Led by a team of young, mostly white men with backgrounds in finance and tech, Pangea—known variably as Pangea Real Estate, Pangea Ventures, Pangea Properties, and Pangea Equity Partners—presented itself as a modern real estate player that stuck to old-school business principles. The company would buy, rehab, and directly operate apartment buildings without involving middle-men property managers. They also used “data and analytics” to screen tenants and triage maintenance.

    Al Goldstein, the company’s founder and now board chair, describes Pangea simply: “We’re good guys” catalyzing economic revival in south and west side neighborhoods and providing affordable housing to the working class. During an interview with the Reader last summer, he said that the company’s mission from the beginning was to build a big, sustainable business on the foundation of high-quality customer service. “Buy these buildings, reinvest in them, make them nice, re-tenant them, and prove to all of the third-party constituents that this can actually work,” he said. By “this,” he means a successful, tech-savvy, non-slum-lordy real estate business reliant on low-income renters.
    Pangea’s apartment empire consists mostly of buildings with more than six units. Nearly three-quarters of their holdings are in South Shore, Chatham, Auburn Gresham, Woodlawn, and Austin. - TRAVIS ROOZÉE


    Travis Roozée - Pangea’s apartment empire consists mostly of buildings with more than six units. Nearly three-quarters of their holdings are in South Shore, Chatham, Auburn Gresham, Woodlawn, and Austin.

    Goldstein is 38 years old, but he looks younger. He’s got muscular arms, gelled hair, slightly sad eyes, and a persistent five o’clock shadow. He dresses casually and though he appears to like talking he always seems slightly shy in the spotlight, whole words nearly disappearing from his quick-clipped speech. But despite this modest manner he’s got a killer instinct and a track record of building successful businesses. Though he once joked that Pangea was named after the ancient supercontinent to reflect the company’s “world dominance aspirations,” he’s since generally adopted a more sophisticated manner in describing the company’s goals. He says it was never Pangea’s intention to flip these buildings or to sit on them and let them deteriorate in anticipation of higher property values. “We have a long-term view: we’re going to own forever.”

    Goldstein and his cofounders pitched Pangea to investors with this narrative: Chicago’s low-income neighborhoods were “in a tough situation because the financial crisis hit them really hard,” and would-be investors had the power to help. Goldstein said it wasn’t a hard sell. He closed deals with visual aids. “You look at the before photo, you look at the after photo, and look at the people that actually move into the buildings. They’re really happy.”

    Pangea grew quickly. In 2009 the company began with a handful of employees and acquired nearly 1,200 apartments in Chicago. The next year its portfolio doubled. By the end of 2012 the company owned more than 4,000 units in Chicago and more in the south and west suburbs. It had also expanded into Baltimore and Indianapolis, and raised about $180 million from investors including Wall Streeters, west coast venture capitalists, and legendary local financiers like Norman Bobins and Jim Reynolds, both of whom sit on Pangea’s board of directors.

    Goldstein made Crain’s 40 under 40 at 32. By the time he took a step back from running Pangea to launch a new company in 2013, an efficient system for acquisition, rehab, and tenant relations was in place. Pangea would spend between $15,000 and $20,000 to purchase each unit, Goldstein explained in interviews with Chicago magazine and on tastytrade.com’s finance talk show “Bootstrapping in America.” Then they’d spend about the same amount to rehab, as the company revived historic masonry and hardwood floors, fixed plumbing and HVAC, and installed new kitchen cabinetry and appliances. The investments paid off.

    Forbes reported that Pangea’s revenue had grown by an impressive 13,323 percent since its founding—from $500,000 in 2009 to $60 million at the end of 2013. That year, Pangea also broke onto Inc.’s list of the 50 fastest-growing companies in the country, and became by far the fastest growing company in Chicago. Soon it would launch a separate property management business to provide services to other apartment building owners and a financial services spin-off company, Pangea Mortgage Capital, to provide loans to real estate investors across the country. Pangea now owns and operates 13,000 apartments across all of its markets and its revenue is estimated at more than $113 million.

    Goldstein and current CEO Pete Martay said Pangea has invested $400 million in private capital into Chicago’s distressed real estate and created 350 full-time jobs in the city. The company’s leaders are particularly proud of its investment in Horton’s old neighborhood, where they said they have infused more than $20 million and brought 716 apartments back to market after the foreclosure crisis.

    This investment has been generously rewarded by the press and Pangea’s peers. Between 2013 and 2016 Pangea got multiple “Upstanding Rehab & Redevelopment” awards from the Chicago Association of Realtors. Forbes judged it to be one of America’s “most promising companies,” Crain’s recognized it as a top job creator, the Tribune recognized it as a “top place to work,” and recruiting firm Brill Street ranked it as one of Chicago’s top 50 employers “for emerging Gen Y talent.”

    And the company has been giving back too, as Goldstein and Martay told the Reader in interviews and e-mail exchanges. Pangea launched a charitable foundation, Pangea Cares, donating more than $1 million for neighborhood beautification, school backpack giveaways, food drives, and internship programs. Goldstein claimed the foundation also invested $250,000 into the creation of the Chicago Police Department’s Strategic Decision Support Centers—a collaboration with the University of Chicago that uses technology for more targeted policing in the neighborhoods where Pangea has many properties. (CPD and U. of C. would not confirm this.) The company has also donated more than $46,000 to local politicians since 2009, including $18,100 to Eighth Ward alderman Michelle Harris and her political organization and $11,000 to Rahm Emanuel. Pangea even collaborated with The Steve Harvey Show to offer a furnished apartment rent-free for a year to a family that was homeless after an eviction.

    “We have a deep-rooted interest in the neighborhoods we serve and have done it the right way,” Martay told the Reader in an e-mail.

    But while the press and start-up watchers swooned over Pangea’s prodigious growth and its apparent participation in a renaissance of struggling neighborhoods, something else was going on too. In a matter of three years, Pangea had become not only one of the largest real estate companies in Chicago; it had also become the city’s most prolific filer of eviction cases.

    A Reader analysis of Cook County eviction court data from 2007 through 2018—which includes 250,000 cases filed against Chicago tenants—shows that since its founding Pangea has taken as many people to court as the next four landlords combined. The company owns and operates 7,500 units in Chicago. In 2018 it filed 1,137 eviction cases. The second most prolific evictor last year, with 247 cases, was East Lake Management, a property management company with 6,000 units in neighborhoods similar to Pangea’s. (Full disclosure: In October 2018 the Reader was purchased by a new investment group headed by Elzie Higginbottom, the founder of East Lake, and two of East Lake’s executives are involved with the company’s board. This investigation predates these relationships.)


    Sue Kwong

    Goldstein told the Reader that Pangea’s evictions are a “nonstory” and that it isn’t fair to compare Pangea, an owner-operator, with the other top filers because companies like East Lake, Habitat, or Kass mostly function as third-party property managers. He also claimed that none of these companies operate in the same neighborhoods at a scale comparable to Pangea’s.

    Nearly three-quarters of Pangea’s holdings are concentrated in South Shore, Chatham, Auburn Gresham, Woodlawn, and Austin, and the company is now responsible for as much as a fifth of all eviction cases in those neighborhoods.

    Over the last year and a half, the Reader has interviewed three dozen current and former Pangea tenants and nearly a dozen current and former employees. We observed hearings for more than 100 eviction cases filed by Pangea and examined records from more than 100 lawsuits filed against the company. We spoke with attorneys and advocates for landlords and tenants, with local and national experts researching housing issues, with city officials, and with Pangea’s neighbors and competitors.

    Two conflicting images of the company emerged from these records, observations, and interviews. On the one hand, Pangea is reviving apartment buildings in neighborhoods reeling from the recession. This is the image the company promotes, and a positive impact on the neighborhoods is discernible. On the other hand, Pangea appears to be subverting its own stated mission of neighborhood stabilization by taking a tremendous number of tenants to court, undermining their housing security both immediately and for years into the future.

    To date, the company has filed more than 9,000 cases against tenants across the city. Pangea’s own data, which the company shared with the Reader (and which shows annual eviction case filing numbers on average 8 percent lower than those reported by the Circuit Court), indicates that it’s taken on average nearly 17 percent of its tenants to eviction court every year between 2013 and 2017. That’s one case filed for every six units. According to Cook County court records, 60 to 70 percent of Pangea’s tenants who are filed on are ultimately evicted. Eviction case filings—even those that don’t ultimately result in evictions—tend to haunt renters for years, limiting their options for safe, affordable housing.


    Sue Kwong

    When asked about Pangea’s eviction filing rates and other problems reported about the company, Goldstein and Martay repeatedly said there are criminal bad actors taking advantage of tenants in the neighborhoods where they operate. They cited the nonprofit Better Housing Foundation and EquityBuild, both of which were mired in scandal last summer—the former for keeping a large number of properties in disrepair while board members enriched themselves, the latter for being an alleged real estate Ponzi scheme. In an e-mail Martay expressed concern that these companies’ collapses “will put a significant strain on the areas they serve and the city building department. . . . Between these two groups they amassed a portfolio of over 2,500 units in Chicago.” He said he worried that these neglected units would fall into chronic disrepair, hurting tenants and neighbors alike. (In March, Crain’s reported that Pangea was moving to buy a 44-unit building in South Shore formerly owned by EquityBuild.)

    Though much is now known about EquityBuild’s and Better Housing Foundation’s operations due to pending litigation, the inner workings of Pangea’s business are opaque. As a privately held real estate investment trust, it isn’t legally obligated to report expenses or revenue, much less profits. Pangea’s investors—other than ex-Governor Bruce Rauner, who was forced to make financial disclosures while in office—remain largely in the shadows. Even the exact contours of Pangea’s empire are hard to confirm. Each building is owned by one of Pangea’s hundreds of shell LLCs, usually bearing vaguely geological, geographic, or elemental names such as “Rodinia,” "Eurasia," or “Seaborgium” or alphanumeric titles such as “PP P7 3.” Assigning each building’s ownership to a different legal entity is common in the real estate business, to protect the owner’s other assets from being seized in case of litigation at one property. The company often transfers buildings between these shell LLCs too. Indeed, some of the lawsuits filed against the company over the years, claiming everything from slippery hallway floors to apartment ceilings caving in, were dismissed because they weren’t filed against the correct Pangea LLC.

    Some observers are concerned about the outsized presence of the company in low-income neighborhoods. In South Shore, for example, Pangea owns approximately 8 percent of the apartment buildings with five or more units, according to data analyzed by Geoff Smith, the director of the DePaul Institute for Housing Studies. That’s “a pretty substantial market share for one private owner,” Smith said. South Shore is part of a swath of Black neighborhoods close to the lakefront where the Institute has found Cook County’s most severe gap between the supply and demand for affordable housing.

    Building ownership consolidating disproportionately in one company’s hands may leave these neighborhoods more vulnerable to future real estate market crises. Even fellow landlords who generally see Pangea as a positive presence said that the health of the real estate business in the neighborhoods where they operate now rests heavily on Pangea’s success. “The only issue with Pangea is if they ever fold, if they ever don’t make it, it’s gonna be chaos,” said Duane Ehresman, a longtime landlord on the west side who owns and operates about 600 units, mostly in Austin. “They’re just so huge.” (As it happens, Ehresman files one case for every eight units—a rate much closer to Pangea’s than the large property managers’.)


    Sue Kwong

    In recent years, Pangea is incrSue Kwong easingly concerning tenant advocacy groups too—not so much for evictions, since filing statistics aren’t reported publicly by the courts, but for the living conditions in its buildings. The Metropolitan Tenants Organization—a nonprofit that educates and organizes renters and runs an advice hotline—now receives more calls about Pangea than any other landlord. While the complaints about mold, rodents, bedbugs, and disrepair are the same as for many other landlords in the low-income apartment market, the organization said no company has as many tenants complain about unexpected fees—for routine maintenance requests and heat repair, and, most notably, for water. David Wilson of MTO said he’s gotten a rash of calls from Pangea tenants reporting that the company billed them for water weeks or months after “the manager told them ’Don’t worry about [a water bill], that’s just on the lease but you don’t have to pay.’” These charges, which Pangea calculates based on a building’s entire water bill divided by the square footage of each unit (rather than a tenant’s individual usage) can add up to an extra $30 or $40 every month.

    Frank Avellone, an attorney and policy coordinator at the Lawyers’ Committee for Better Housing, said improving housing quality and reviving real estate in low-income neighborhoods isn’t an excuse for nickel-and-diming cash-strapped tenants. “There are some companies that buy dilapidated properties and put them into decent condition and rent them at affordable rates—we know lots of companies that do that, in fact that’s laudable,” he said. “I don’t see why it has to carry with it these more oppressive ways of conducting business,” he continued, describing Pangea. “It sort of feels like a payday lender.”

    Funny he should say that.

    In the summer of 2015, Goldstein sat stiffly in an armchair during a taping of the “Chicago Founders’ Stories” talk show and explained to the host what prompted him to found Pangea at the tender age of 28.

    Following the financial crisis, apartment buildings with fewer than 100 units were “sub-scale” for big-time investors who still had some capital to throw around, he said. “Institutional investors can’t invest in those—but they make up 80 percent of the unit stock. . . . We figured out then we could actually build something really interesting if we used the technology and analytics and operational capability we had used at Enova.” Enova was the reason Goldstein found himself awash in cash right when, in his words, “the world kind of exploded.”

    Goldstein, who emigrated with his family from the Soviet Union when he was eight, began his career at Deutsche Bank in New York City. But he found investment banking overwhelming and “not necessarily super meaningful,” as he put it during an interview with the Reader last summer. He read “a lot of Rich Dad, Poor Dad books” and contemplated going into real estate. His longtime mentor, options trader David Shorr, even agreed to be his first investor. They got a deal on a seven-unit building in Rogers Park. But it was 2003, and when they gamed out what kind of money they could make renting, the math “wasn’t super compelling.” Shorr soon pitched him on a more lucrative idea: payday lending.

    “I’d never even heard of what a payday loan or subprime loan was, or what a check-cashing store actually did,” Goldstein told me. But Shorr convinced him to quit Wall Street. “He had this great line which I actually use to this day: ’I want to put you in a position to benefit from your own hard work.’”

    The two opened their first store, The Check Giant, in January 2004 in the center of the second-poorest census tract in Kenosha, Wisconsin—where, just across the Illinois state line, state regulations didn’t cap interest rates. They made high-interest, small-dollar, short-term loans to people who didn’t have other options for cash in a pinch.

    The early 2000s were boom times for payday lenders; Goldstein and Shorr’s store became profitable within three months. They launched a second location in Racine and let customers apply online through CashNetUSA, which supplanted the brick-and-mortar operation within a year. Goldstein doesn’t have much patience for the idea that payday lending is exploitative, and said critics tend to talk about it “very ideologically and academically and they never think about, OK what if I was in that situation?” The typical industry defense has always been that a high-interest loan is better than no loan—or, you know, better than going to a loan shark.

    During Goldstein’s tenure at the company, CashNetUSA garnered a reputation for not being the worst of online payday lenders. A few lawsuits claiming unfair debt collection practices and interest rates as high as 1,100 percent never went anywhere, and Goldstein described the company as “the best subprime lender that there was.”

    Still, Goldstein said everything he’s done since “is much more interesting and much bigger.” He avoided calling his first businesses by their names, instead referring to his time in payday lending as “the Enova days.” (By mid-2006 CashNetUSA had grown into a company licensed to lend in 27 states. Cash America, a publicly traded pawn shop chain, bought it for $265 million. Forbes once reported that Goldstein pocketed $70 million from the sale, but he declined to confirm that. Cash America eventually spun off CashNetUSA into a new company, Enova International, which operates nearly a dozen online subprime lending businesses across four continents and has reported record profits in recent years.) Indeed the “Enova days” don’t even get a nod on Goldstein’s LinkedIn page.

    After five years in payday lending, Goldstein (and his best friend Steve Joung, who’d also worked at Enova) founded Pangea, and his reputation for generating good returns for investors helped boost their personal start-up capital. As Goldstein explained it, he and his partners “just went back to the same people [who invested in The Check Giant and CashNetUSA], said, ’Hey, we just made you guys a lot of money, we’re personally investing significantly into this new venture. We don’t know much about real estate but we knew even less about digital lending. So we’re moving up in the world.’”

    In early 2013 Goldstein pivoted back to consumer finance and founded Avant, a company specializing in short-term loans with 10 to 36 percent interest rates for the “just below prime” consumer. “It was just a good time for me to step back [from Pangea] and do something new because the business was at a great place,” Goldstein told me. “I just love building companies.”

    Some Pangea investors—most notably venture capitalist Dave Marquardt, an early investor in Microsoft—were pleased enough with the real estate business’s performance that they were ready to put big institutional funds behind Goldstein’s next idea. By 2015 Avant was valued at $2 billion. Though its lending model is generally seen as a step above the predatory approach of payday lenders, this year the Federal Trade Commission filed a suit alleging Avant had overcharged and misled hundreds of borrowers and made unauthorized withdrawals from their bank accounts. In April Avant settled for $3.85 million.

    Avant’s headquarters at Wacker and LaSalle is only six blocks from the building where Pangea started, but it feels worlds apart from the end-of-the-hallway office above an Infiniti dealership where, until last year, Pangea’s executives presided over their real estate empire. (Pangea recently relocated to a loft in the West Loop.) Goldstein has moved on up from a cozy suite with beanbag chairs, board games, and accent walls painted in Pangea’s signature lime green to Avant’s cavernous, two-story tech office mecca with a gourmet kitchen, arcade games, and a 17th-floor terrace. Visitors are required to sign nondisclosure agreements at the front desk. Fully conforming to the stereotype of an understated tech entrepreneur, Goldstein wore a green T-shirt, jeans, and scuffed-up white canvas shoes when we met in one of Avant’s dozens of small, glass-walled conference rooms. He came alone and only brought some water in a well-worn plastic cup with his initials scrawled on it in black marker.

    He seemed both cagey and eager to convince me that Pangea—for which he still feels comfortable speaking despite the fact that he’s retreated from management to board chairmanship—hasn’t done anything wrong. He brought up my “extremely unfair” 2017 article on the scope of the eviction problem in South Shore, in which I had named Pangea as the top filer of cases and for which I’d made numerous attempts to contact the company for comment. Pangea never responded. “I think they felt the agenda was to write a negative article so it was better not to talk to you.”

    Though he didn’t dispute the eviction filing numbers I presented, he argued that they were symptomatic of a phase of intense building acquisition in the company’s early years and not part of the regular operating procedures at Pangea—something directly contradicted by Cook County court data, but we’ll get back to that a bit later.

    The parallels between Pangea and payday lending are hard to ignore upon closer examination of what happens when the company takes its tenants to eviction court. To get a loan from a payday lender, customers typically have to sign lengthy, dense contracts that include mandatory arbitration clauses—this means they’re giving up their right to sue the lender individually or as part of a class action over things like unfair debt collection practices, hidden fees, or usurious interest rates. (In a 2015 Securities and Exchange Commission filing, Enova International acknowledged that attempted federal regulations of mandatory arbitration “could render the arbitration agreements we use illegal or unenforceable,” and that limits to their ability to require customers to sign away their rights to sue could spell steep legal expenses and have an “adverse effect” on profits.)

    While Pangea has been sued dozens of times by tenants claiming unsafe living conditions or negligent management, those lawsuits—the vast majority of which have been dismissed—are not the main arena in which the company flexes its legal muscle. Instead, that happens in eviction court, where Pangea is notorious for “pay-and-stay” deals, in which tenants sign away their right to a trial—and with it, the ability to argue for withholding rent because of Pangea’s inadequate building management.
    Eyevie McHenry was evicted from a Pangea building in Austin in 2018. -


    Travis Roozée - Eyevie McHenry was evicted from a Pangea building in Austin in 2018.

    The building in Austin where Eyevie McHenry lived had a lot of problems. Department of Buildings records indicate tenants complained about leaky ceilings, mice, roaches, and bedbugs once Pangea took over in 2015. When the Reader visited her in early March last year, McHenry, 30, was heating her one-bedroom apartment with the stove because the radiator wasn’t working and her maintenance calls had gone unanswered. She’d lived there for nearly a year with her fiancé and their small scruffy dog, but they hadn’t bothered to get much furniture for fear of the mice eating through it. Squeals from inside the walls periodically interrupted our interview.

    Despite these conditions—and despite the fact that they regularly heard gunshots outside—the rent was $850. Not long after they moved in, in May 2017, her fiancé lost his job. Unable to pay rent in one lump sum, they’d bring the company a few hundred dollars at a time—though they knew they accrued nearly $30 in late fees every month they didn’t pay in full. For three months Pangea took the partial payments. McHenry showed the Reader the receipts they got from the company and said they were never told making partial payments put them at risk of eviction.

    By her calculation she only owed Pangea $100 at the beginning of September. But when she went to the office the property manager couldn’t accept payment—the company had filed for eviction. In court Pangea’s lawyers offered a pay-and-stay deal: she could stay in the apartment in exchange for sticking to a payment plan for her arrears and the ongoing monthly rent; if she didn’t make her payments she agreed to an eviction judgment without a trial. Court records filed by Pangea indicate that on November 16 McHenry made a $1,000 down payment toward her nearly $3,000 debt (which included $400 in court costs Pangea passes on to tenants when making such deals). Going forward, she agreed to pay $930 for rent on the first of the month and $323 toward her debt on the 15th of every month.

    The deal seemed unfair—especially since her rent had been $80 lower until then—but McHenry didn’t have a lawyer and said she didn’t know she could negotiate.

    Over the next three months she paid Pangea $4,759 for rent and back rent. But in February 2018 she was two days late on each payment. Though she said the company took her money, it still moved to evict her for violating the pay-and-stay agreement. (Pangea declined to answer any questions about McHenry’s case.)

    The day she returned to court it took all of two minutes for Judge David Skryd to issue an eviction order while mumbling something that made Pangea’s lawyer, Sheldon Perl, chuckle. Neither of them addressed McHenry as she stood alone next to a “Defendant” sign taped to Skryd’s bench. The courtroom was empty, the silence pierced by the whir of the Daley Center’s HVAC. McHenry, who’s petite with a round face, glasses, and long dreadlocks, wore a black puffer coat and crossbody purse with a plush heart-eyes emoji keychain.

    “Good luck to you,” Perl said with a placid smile, handing McHenry a copy of the eviction order and shaking her hand. She looked over the sheet of paper, tears welling up in her eyes. It said that she still owed the company nearly $2,000. It was as though she’d hardly made any progress toward paying off her debt.

    McHenry’s case is typical for Pangea. It’s impossible to tell from the court data how many of Pangea’s 9,000 eviction cases have included a pay-and-stay deal because they aren’t tracked in a uniform manner, but lawyers familiar with eviction court as well as the Reader’s own court observations indicate that the company tends to offer tenants a legally binding payment plan on their first day in court. When I asked Goldstein why Pangea takes people to court if they’re just going to make a deal, he said that tenants are “not willing to make that deal unless they know you’re serious.”

    It appears that this approach to the eviction process was developed by the company’s first attorney and Goldstein’s University of Illinois college buddy Tom Raleigh, who, since leaving Pangea in 2014, started his own practice to represent landlords in eviction court. (Raleigh declined to be interviewed.)

    Once a tenant agrees to a pay-and-stay deal, the landlord has dibs on their wallets—whatever money they have is more likely to go toward rent first. If the tenant doesn’t hold up her end of the bargain, the landlord can get an eviction order from the judge without having to go to trial and make legal arguments. Any defense the tenant might put up—like “I refuse to pay rent while my heating isn’t working.”—is moot in such an arrangement.

    In contrast to Pangea, most Chicago landlords view eviction court as the last possible resort. It costs $400 to file in Cook County (a price tag so high experts said it may be the reason Chicago’s eviction filing rate is below the national average). Then it costs at least another $600 to hire an attorney specializing in landlord-tenant law (Pangea’s a rare landlord with in-house attorneys). Then it could take weeks or months for a case to be resolved. All the while the tenant isn’t paying. By the time a case is heard by a judge, a landlord’s patience is usually exhausted and they want their lawyers to play hardball.

    Duane Ehresman, the west-side landlord, said he’s adopted Pangea’s approach to eviction court with the help of Raleigh’s law firm. Whereas before he’d give tenants chance after chance to catch up on rent, now he’s filing eviction cases as soon as possible. “By doing it this way, I send them to court, they work out an agreement with my attorney, and the court enters the [eviction] order and the order allows them to stay as long as they pay,” he explained. “There’s nothing nefarious about it, it’s protecting everybody.”

    On the tenant side of the bar, Raleigh—and Pangea—have for years been seen as more benign adversaries precisely because of their preference for payment plans over immediate eviction. The concern, however, is that these deals aren’t made in good faith because most tenants don’t have a lawyer and may not understand what they’re agreeing to. “When the tenant fails the [eviction] order is entered without much discussion,” said Mark Swartz, executive director of the Lawyers’ Committee for Better Housing. “The judges aren’t reviewing the evidence.” Often, he added, tenants agree to deals in cases when, had they gone to trial, the landlord would have likely lost.

    In court, the Reader observed members of the company’s legal team (attorneys Perl, Jennifer Dean, and Elisabeth Ault and paralegal Jose Pantoja) address the gallery of tenants waiting for their hearings: “Does anyone here for Pangea still need to speak to an attorney?” Swartz, who’s witnessed this too, said that kind of neutral phrasing can obscure the adversarial nature of the subsequent conversation. Indeed, McHenry said that during her first conversation with Perl, “I didn’t quite understand that he was their lawyer.”

    When a tenant raises her hand, the paralegal or one of Pangea’s lawyers take her into the hallway or a side conference room to strike the deal. Several tenants interviewed by the Reader said they felt rushed to sign Pangea’s offer; when they asked to see a copy of their ledger, in which the company tracks balances and payments, the lawyers wouldn’t provide it. After the tenant signs, the lawyers do all the talking with the judge and set follow-up court dates to monitor the tenant’s compliance with the deal. If a renter isn’t in the room when the lawyers are ready to bring the day’s stack of cases up to the judge, they’ll almost certainly be evicted. (Though judges tend to accommodate landlords’ attorneys when they’re running behind, the same courtesy is rarely extended to tenants.)

    Despite the pay-and-stay deals, 60 to 70 percent of the cases Pangea files every year end with eviction orders—about average for cases countywide. A quarter of those orders are issued without the tenant present in court (this is what happened to Krystal Horton).

    After an eviction order, most tenants will leave an apartment on their own, but those who don’t will eventually be put out by the Cook County Sheriff’s office. Deputies will come in a group of four, wearing black uniforms and flak jackets. They’ll break down the door if no one answers their loud knocks or the property manager doesn’t have the keys. If someone is inside they’ll be escorted off the property. Then the officers will slap a neon-green “no trespassing” sticker on the front door.

    The deputies won’t remove people’s belongings—they stopped doing that in Cook County years ago—but if a tenant re-enters the unit from that point forward they could be arrested. Tenants have to make arrangements with the landlord to come back to remove their property; if they don’t, it’s on the landlord to clear the unit.

    Early one Tuesday morning last spring, teams of sheriff’s deputies rode out for a day of enforcing evictions in South Shore. The 60649 zip code, which has more evictions than any other in Cook County, tends to make for their busiest days. Seven of the 76 scheduled evictions that day were at Pangea buildings. Deputies are of a positive mind about the company—to them, Pangea’s buildings seem clean and they can always count on someone from the company being on-site to sign all the required paperwork.


    Maya Dukmasova - Cook County sheriff’s deputies perform evictions at Pangea properties in South Shore in March 2018.

    The first Pangea eviction was at a squat, mid-century building with empty storefronts on 75th Street, just east of Jeffrey. Four deputies trudged through a dingy hallway and past tacked-up notices about building rules, dos and don’ts to prevent pest infestation, and $300 refer-a-friend advertisements. One of them knocked loudly. No answer. Because the workers on-site didn’t have the keys, a deputy grunted and slammed a heavy, long-handled mallet against the door, again and again. But even after four, five, six echoing blows it refused to give. Finally, someone inside opened the door.

    Words were quietly exchanged, then Deputy Michelle Mentz announced, her voice rising: “On the chair in the bedroom—weapon.” As a sergeant walked to the back of the apartment to retrieve the gun, the tenant and his girlfriend, both in their early 20s, sat on beige leather loveseats in the living room, their faces disoriented, sleepy. The sergeant emerged with a black 9 mm Glock in one hand and a 30-round extender clip in the other. The bullets rang as he emptied the clip into a metal pan on the disheveled kitchen counter. Mentz scrutinized the tenant’s FOID card and radioed the office to check if the gun’s serial number matched any stolen weapons. It came back clean.

    The sergeant dismantled the gun and put the pieces into a foam-padded lockbox. He escorted the couple out of the apartment and, because the man didn’t have a concealed carry license, brought the box to the trunk of their car. The deputies marveled at the fact that extender clips are still legal in Chicago, then loaded themselves back into their squad cars and drove off.

    There were two Pangea evictions in a large courtyard building about a mile northwest, where the stairway was clean and well lit—revealing that someone hadn’t bothered to complete repainting the walls from greige to white. More Pangea fliers decorated the entry—warning tenants of a $25 monthly fee if they opted for a month-to-month rental agreement instead of renewing their lease, and a $25 fine for “false heat calls” if maintenance has to inspect a unit “with working heat.”

    The first evictee wasn’t home. A gray shag rug and red pillows were staged in front of the decorative fireplace in her sparse, sunny one-bedroom apartment; a few logs were carefully arranged in the alcove. On the built-in shelves there was a photo of a Black couple on their wedding day and pillows embroidered with mantras to “do good” and “never grow up.” One of the deputies used the bathroom before the group stickered the door, then huffed up three flights of stairs to the other evictee in the building.

    An officer pounded on the door, then they waited in silence. A rush of hot air and the smell of freshly baked cookies wafted into the hallway when a shirtless young man finally emerged. His thermostat was cranked up to 80, one of the deputies incredulously noted. “You can’t pack bags and stuff,” Mentz told the man, who pulled on a sweater before storming out. The apartment was bare but for a twin bed, a small kitchen table, and a couple of chairs. One of them was propped up under the back door handle.

    Throughout the day the deputies saw worse places than Pangea’s: apartments with broken walls and no kitchen appliances; buildings with dark, filthy hallways and trash-strewn lawns. What came across in the Pangea units was scarcity. A scarcity of furniture, of food in the pantry, of plants or sentimental knickknacks that fill up homes over time. It seemed like no one had lived in these units long enough to really get settled. Or that they’d owned so little they were able to get their belongings out in time to avoid the sheriff.

    The deputies’ last stop that morning was a two-bedroom in a Pangea building with a neatly trimmed lawn, near 71st and Ridgeland. Someone had moved out in a hurry. A broken camping chair stood alone in the middle of one room, a child’s yellow bicycle lay sideways in the corner of another. In the kitchen, the hood light had collapsed onto the range. A finger painting hung partially attached to the living room wall. Underneath broad, impressionistic smears of blue, yellow, and green someone had neatly written “Noah” in black marker.


    Sue Kwong

    Goldstein told me that evictions are inevitable when buying distressed properties in bulk. Sometimes the buildings Pangea bought were vacant and boarded up, sometimes they had squatters, sometimes they were full of tenants who had been paying rent—but it wasn’t clear to whom, how much, and for how long. Pangea refers to such buildings as “economically vacant.”

    “We went around and met the tenants and asked them to fill out applications, asked them to start paying the rent,” Goldstein said, describing what would happen after the company took over. Pangea also created an algorithm to screen new tenants “which basically tried to filter out for people who are likely not to be evicted over time.”

    To hear him tell it, legacy tenants had to merely pay rent and comply with Pangea’s uncomplicated rules for being a “good person” and they were welcome to stay, or move to one of the company’s other properties while their building was rehabbed. Goldstein admits that in the beginning the company was often called into building court—but he said it was usually for issues created by the prior owners and occupants of the buildings. Yet Steve McKenzie, a longtime attorney for the city who’s brought cases against the company, said Pangea often ran afoul of permitting rules during construction and rehab. “We were finding too many times they were doing it wrong, making mistakes,” McKenzie said.

    In a particularly egregious example, Pangea was sued by the state in 2010 for violating asbestos abatement laws during the rehab of a building in South Shore. The company ultimately settled, paying $27,000 in fines to the state and $18,000 to the city.

    Nevertheless, McKenzie said that things improved over the years as Pangea’s managers got the hang of the building code and permitting procedures. “On the whole they’re not a headache,” he said.

    Some tenants who’ve had to live through Pangea takeovers disagreed. In August 2014, for example, a man named Jose Bratley posted on the company’s Facebook page: “Just wondering if it’s normal for Pangea reps to go to a building they’re trying to evict people from without a court order to do so and remove residents names from mailboxes when people are still living there.”

    Bratley elaborated when I spoke with him last summer. In 2014 he shared a two-bedroom apartment with brothers Robert and Willie Pye in a 28-unit building in North Lawndale. Unbeknownst to the tenants, the previous owner had gone into foreclosure. One day a notice arrived from Pangea offering the roommates $500 to move out, Robert Pye later told me. Bratley said workers then came to the apartment to take measurements “and just acted like we were in the way.” Willie Pye recalled someone from the company trying to break the locks on their and a neighbor’s apartment while they were home. One day residents caught another person from the company scraping tenants’ names off the mailboxes, Bratley said.

    The roommates said the building had issues before Pangea. The back porch was barely holding up and someone had even stolen a radiator from the hallway. City records show that the building was in court for code violations. But it didn’t make sense to Bratley that someone would buy the building and want rent-paying tenants to leave when there were plenty of vacant properties in the area. Ultimately, the roommates found a new place in Austin. Robert Pye said it took weeks of following up with Pangea to finally get their $500.

    Goldstein and Pangea’s current CEO, Pete Martay, declined to answer questions about this particular situation. But “cash-for-keys” deals like the kind Bratley and his roommates described were common in the wake of the foreclosure crisis. They offered a faster, cheaper alternative to eviction court for banks who didn’t want to play landlord and new owners who wanted new tenants.

    Luke Markewych, who began working as a property manager for Pangea in South Shore in late 2010, said the company was doing “a lot” of cash-for-keys deals. If legacy tenants wanted to stay with the company, they had to reapply and pass Pangea’s screening like anyone else. He added that the company would even offer cash for keys to get problem tenants out of a building after they’d rehabbed and re-leased the units as a more expeditious solution than eviction court.

    In the fall of 2013 the city enacted the Keep Chicago Renting Ordinance, prompted by reports of mass displacements from foreclosed apartment buildings. The law required new landlords to offer each tenant in good standing either an opportunity to stay in the building with rent increases capped at 2 percent per year, or to pay them $10,600 to relocate.

    Markewych left Pangea in August 2013 and couldn’t comment on the impact the KCRO had on Pangea’s practices. Pangea didn’t respond to a question about the KCRO.

    Meanwhile, formal eviction proceedings against Pangea’s tenants climbed. Cook County court data shows that Pangea’s eviction filings had grown by 3,594 percent, from 36 in 2009 to 1,330 by the end of 2013. Pangea was now filing more than any other landlord in Chicago, even property management companies with larger portfolios in low-income neighborhoods. As the company has settled into its real estate holdings over the years, Pangea has continued to file a disproportionate number of cases in the city. Its filings declined by 28 percent between 2013 and 2016, and last summer Goldstein told me these numbers would continue to fall because the years of intense evictions, like those of intense building acquisition, were now behind them. Yet, court data obtained by the Reader this winter tells a different story. In 2017 Pangea’s eviction filings climbed once again and broke 1,000 cases for the last two years.

    When asked whether taking roughly one in six of their tenants to eviction court is a sign that the company’s tenant-screening algorithm isn’t working, Goldstein said that Pangea’s rent collections tell the real story: “95 percent of rent charged in a given month gets paid.”

    Goldstein reiterated that Pangea’s buildings are “beautiful, they’re well taken care of, the people living in them by and large are really happy.” He told me to “go spend time at 75th and Coles” and added that “if not for Pangea, the south side would not be what it is today.”


    Travis Roozée - A Pangea building in East Chatham was cited by the city for building code violations in October 2018.

    There are no Pangea buildings right at 75th, but farther south down Coles—past a patchwork of vacant lots, boarded­-up buildings, and tidy homes—the block between 76th Street and 76th Place has three buildings with Pangea’s blue and lime-green signs. The company has often acquired buildings in clusters, opting especially for large brick courtyard buildings and those on corner lots.

    Craig Williams, 55, has lived with Pangea since 2010—"too long," he said with a chuckle, as he left his building on a sunny summer morning wearing jean shorts and a thick gold chain over his red T-shirt. The location is convenient, a short drive from work. And he could stomach the $790 rent for his two-bedroom. But he said the quality of service has deteriorated.

    He sighed. “You have to bitch,” he said, before the company fixes anything. He was tired of loud neighbors making his apartment smell like weed and of the burglaries in the building. It ticked him off when management banned barbecuing on back porches. Just the previous week, the power went out and it took a day to be fixed. (A tenant at another building around the corner told an identical story; in the last two years there have been news reports about Pangea’s lengthy delays in fixing heating, addressing mold, and restoring water service at other South Shore properties.)

    But when it comes to collecting rent money, Pangea is aggressive, Williams said, describing neighbors’ complaints about the company’s collection practices. “They’ll put their foot on your neck.” Since Pangea bought the 38-unit building where Williams lives, it’s filed eviction cases against an average of nine tenants every year, court records show. In 2014 they took 17 people to court—nearly half the building.

    It seems that high tolerance, rather than satisfaction with Pangea, has kept Williams here all these years. But recently and “completely out of the freaking blue,” the company started charging $30 per month for water, he said, and “that is one of the reasons why I can’t wait to get the hell out of here.”

    In Evicted, Desmond writes that low-income people looking for housing or work are often assumed to be “more or less ’rational actors’ who recognize trade-offs and make clear choices.” Through his research, however, he saw people wear out from long, fruitless searches for decent apartments or jobs. The people he encountered could better be characterized as “’exhausted settlers,’ who accept poor housing in a disadvantaged neighborhood or a dead-end or illicit job after becoming depleted and disheartened from trying and trying and failing and failing.”

    The journey from rational actor to exhausted settler is often shaped by age, health, access to resources, and knowledge of rights. People settle when there’s a scarcity of good housing options. Pangea—which Goldstein and Martay repeatedly cast as a white-hat operator in a market rife with slumlords and crooks—smooths the way with a comparatively forgiving tenant screening. Applicants need proof of income for only the last two months (and it only needs to be double the rent). Bad credit isn’t usually a problem. There’s also a move-in fee instead of a security deposit— although you never get that back, it’s only half a month’s rent, sometimes less, and easier to scrape together.

    In Austin, 52-year-old Pangea tenant Lois Staples, who gets around in a power chair, said the bathroom door in her studio at 5501 W. Washington isn’t wide enough for wheelchairs, and there aren’t any grab bars. The elevator in the 150-unit building frequently breaks down and her son has to help her up the stairs. (Department of Building records cite elevator maintenance problems at the property as recently as this month.)

    But Staples said she won’t move because at least she’s not dealing with rats “knocking on the door,” like she was under prior management. Meanwhile, Quincy Miller, 33—another tenant in the building who uses a wheelchair—said that after just a few months in the building he decided he wouldn’t be renewing his lease.

    Miller said he can’t maneuver his wheelchair into the laundry room because a post—apparently installed to prevent theft of the washers and dryers—obstructs the doorway. He described having to hoist himself up flights of stairs to his fourth-floor apartment using his upper body when the elevators are broken. He worried about what might happen to him and at least six other tenants in wheelchairs if there’s a fire. A gregarious man who seemed to know everyone in the building, he said he’d heard tenants complain to Pangea’s workers about bedbugs, roaches, and mice, about overflowing toilets that take forever to fix. He’d seen frustrated neighbors break their lease and move out. (Soon after we met, Miller fell behind on his rent. He entered a pay-and-stay deal with Pangea but couldn’t keep up on his fixed Social Security Disability income. He was evicted a day before his lease was originally set to expire. He’d just qualified for a Section 8 voucher and was afraid he’d lose it with the eviction on his record, but a judge ultimately agreed to seal the case.)

    Several commercial tenants interviewed had similar complaints. Anthony Scott, who runs the Shear Imagination barbershop in a Pangea building at Madison and Austin, said the company is the worst of the three landlords he’s had in 12 years. Pausing mid-haircut one afternoon, he told me that since 2012, Pangea has raised his rent from $1,200 to $1,400 and started charging for maintenance, garbage collection, and water. “They want us to pay for everything and they don’t want to do nothing.” Meanwhile, he sees the building deteriorate. He said his clients who live above the shop complain of trash in the hallways and rodents in the apartments. Scott said previous owners were accessible. But now, even though one of Pangea’s offices is right in the building, he has to route all his service requests through a call center and wait days for an answer.

    Chawanya Hayes, who had owned a nail salon in the same building since the 90s, posted a frustrated message about Pangea on Facebook in 2014. She complained of maintenance delays and that her shop didn’t have air conditioning for two summers. In 2017 Hayes and her aunt, who ran a printing shop in the building, moved out. “It was totally offensive to be long time tenants and have to go around getting petitions signed by other tenants for change,” she told me in a recent text message.


    Matthew Harvey - “Don’t let me get started about Pangea!” said Ronald Hunt Sr., the owner of a red house next door to one of the company’s apartment buildings in South Shore.

    Pangea’s neighbors in nearby buildings and single-family homes were generally keener on the company than tenants. In interviews throughout the south and west sides, they were mostly glad that vacant buildings that were once “drug houses” and eyesores had been revived. One exception was a homeowner living next to a 42-unit Pangea building two blocks south of Craig Williams on Coles Avenue.

    “Don’t let me get started about Pangea!” Ronald Hunt Sr. said, rolling his eyes. He was thrilled when Pangea bought the abandoned, squatter-filled property in 2012. Hunt even let the company use his backyard when they were rehabbing it and said Pangea promised to fix the landscaping destroyed by construction. He said it never happened. (Pangea declined to comment.)

    He offered a tour of his property, pointing out a couch and mattress dumped in the back of the building after an eviction, bags of trash he said Pangea tenants have tossed into his backyard, and pools of yellow grease in the gangway that the same tenants poured from their kitchen windows. He said he’d been complaining to Pangea’s workers and calling the company’s office about these problems to no avail. “They’re not screening their tenants enough, because they’re constantly moving in and out.”

    Is Goldstein aware of the research on long-term consequences of eviction on individuals and communities? “I’m not sure,” he said. He told me that the effect of an eviction filing on a person’s record “is probably not that bad” if they don’t actually get evicted. “What’s the ideal scenario?” he asked with a hint of irritation. “To let people live in units for free or to have them be problems for all the folks around? I think that’s a great hypothetical question, but there’s no actionable answer to that question.”

    Of course, there are plenty of actionable answers. Some big and some small. Some might require the overthrow of capitalism as we know it, others for Pangea to do extra paperwork.

    If tenants face eviction because they don’t have enough money, the solution is for rent to be cheaper, or for people to have more money. Setting aside sweeping policy changes like universal basic income or rent control—neither of which are likely to become a reality in Chicago anytime soon—there are already government programs in place that attempt to alleviate the burden of rent. Section 8, also known as the Housing Choice Voucher program, provides federally-funded subsidies to tenants in the private rental market. And, according to Chicago Housing Authority records, Pangea already takes more tenants with vouchers than any other landlord in the city—some 1,500 of the CHA’s 46,000 vouchered households live in the company’s units. Additionally, both the city and state have homelessness prevention programs designed to help tenants experiencing financial emergencies avoid eviction. Pangea, however, doesn’t take homelessness prevention funds.

    Lynette Barnes is a senior program manager at All Chicago, a nonprofit that administered $1.5 million in state homelessness prevention grants in the city last year, helping nearly 1,000 households stay current on rent or utilities. Pangea is the only landlord she’s ever known who refuses to take the money—up to $2,500 per household. “It’s just crazy,” she said. The Reader heard a similar story from a Pangea tenant who said he’d qualified for $1,400 in assistance from the city’s homelessness prevention program (which is funded through HUD) but that a Department of Family & Support Services case worker warned him Pangea wouldn’t accept it.


    Maya Dukmasova - A Cook County Sheriff’s deputy prepares to perform an eviction in 2017.

    Goldstein didn’t have an explanation when I asked why the company wouldn’t take the grants. Pangea’s head of marketing, Arun Das, followed up in an e-mail: “Pangea will accept payments from all rental assistance programs as long as they don’t restrict our legal remedies or rights under the terms of the rental agreement.” To get the emergency grants, landlords have to agree to suspend any pending eviction proceedings.

    The federal government’s standard for housing affordability is that rent and utilities (or a mortgage) shouldn’t consume more than 30 percent of a household’s income. In Chicago, however, more than 70 percent of the poorest tenants (for example, a four-person household with a yearly income of less than $25,400) pay more than half of their income toward rent. According to the DePaul Institute for Housing Studies, the gap between the supply and demand for affordable housing in the city stood at 119,000 units as of 2016, and it’s grown since the recession. Given these conditions, thousands of tenants will inevitably face eviction every year, and advocates are attempting to make the legal process more fair.

    Chicago’s landlords tend to view eviction court as a venue stacked in tenants’ favor because of the high case filing fees and the city’s Residential Landlord Tenant Ordinance that, at least on paper, guarantees tenants protections—like the right to withhold rent if the landlord doesn’t address maintenance problems. However, the Reader’s analysis of court records show that 60 percent of tenants who wind up in court are evicted and the majority of them don’t have legal representation. This is confirmed by a new database of city eviction records created by the Lawyers’ Committee for Better Housing and rolled out this week—while about 80 percent of landlords have lawyers, about 80 percent of tenants don’t. Nearly a third of eviction cases are tried on the first day a case comes before a judge—meaning thousands of tenants are evicted the first time they come to court.

    Legal aid groups and tenant advocates have successfully pushed for the installation of recording equipment in the Daley Center’s five eviction courtrooms. It’s supposed to be up and running by the end of June. Without it, litigants have no meaningful way to appeal judges’ decisions since proceedings aren’t transcribed. This won’t necessarily change the power imbalance between landlords and tenants, but advocates hope it will keep judges in check and ensure fairer case outcomes. As the Reader reported in 2016, a lack of recording turns a courtroom into a “black box” where judges have been observed blatantly violating procedures and misinterpreting the law.

    Other efforts are underway for “plain languaging” court documents like summonses and judges’ orders so they make more sense to average people. Last year, after much debate, the Illinois Supreme Court’s Access to Justice Commission changed the name of the court order judges issue to tell tenants they’ve been evicted from “order of possession” to “eviction order.”

    Meanwhile, in Springfield, House Bill 4760 proposes automatically sealing every eviction case filed, unsealing it only if a tenant is actually evicted. The bill was introduced last year after a report by Housing Action Illinois and LCBH found that tenants who were filed on but never evicted continued to have difficulties when applying for apartments years later. Credit agencies also collect information on filings—including the debt landlords claim—even if the case was eventually dismissed or the final money judgment entered against a tenant was lower. Multiple tenants interviewed for this story complained that, even though they were never evicted by a judge, Pangea showed up as outstanding debt on their credit reports. Automatic sealing could clear the records of about 6,500 Chicagoans per year, facilitating housing mobility and integration.

    Municipal governments elsewhere have taken more ambitious steps to grapple with evictions. New York and San Francisco have enacted ordinances guaranteeing a lawyer to every tenant in eviction court. But even barring that, existing legal resources, particularly mediation, can help tenants get a fairer shake in pay-and-stay deals. The Center for Conflict Resolution currently mediates about 100 eviction cases in Chicago per year—60 percent of these negotiations end in an agreement, of which 97 percent are fulfilled by both parties. Since mediation is provided by a nonprofit, it doesn’t cost taxpayers a penny, and yet, in observing more than 100 hearings in Chicago’s eviction courtrooms, the Reader heard a judge or other court staff tell litigants about the availability of this service no more than a couple of times.

    Much research remains to be done to understand how the effects of eviction ripple through Chicago neighborhoods. Goldstein and Martay declined to discuss whether evictions constitute a business challenge for Pangea, but the company seems to be thriving despite all the losses involved in putting tenants out. Eviction court judges have awarded the company $11 million in judgments over the last decade—money that landlords stand almost no chance of collecting after tenants are evicted. When it comes to landlords in poor communities, evidence suggests that the profit margins from rents could be high enough for eviction to not constitute a serious threat to the bottom line.

    In their January paper, Desmond and Wilmers write that the perception of the financial risk involved in renting to the poor appears to be out of proportion with the reality. They also discuss policy interventions that could tackle the eviction crisis—from rent control to insurance for protecting landlords in case a tenant defaults—but note that “public policies aimed at easing families’ rent burdens should be grounded in a firm understanding of property owners’ business practices.” This understanding is hard to come by since landlords, particularly those who provide unsubsidized housing, aren’t overseen by any government agencies. While the state attempts to protect tenants from having to live with lead paint or bedbugs, there are currently no limits to how much landlords can profit from rents, no tracking of landlords’ losses, and no way to know whether tenants in any particular neighborhood housing market are being subjected to unreasonable exploitation. It’s hard to have an “actionable answer” to any problem in an information vacuum.

    Krystal Horton is the first to admit that she was late to eviction court—and that things could have turned out differently had she not been. But she’d never been to the Daley Center before that June morning in 2016. She didn’t know there could be long security lines, that the childcare center doesn’t take babies, that being even a few minutes late could mean she’d be evicted. She said she wished she’d had a better understanding of the legal system and knew how and when to assert her rights.

    In the wake of her eviction from Pangea’s building that August, Horton’s life took many turns for the worse. She was suddenly homeless and went to several shelters. With an 11-year-old and a toddler she worried about safety. She found the shelters dirty and wasn’t comfortable sleeping in the open. She was terrified of bedbugs. Her son was starting sixth grade that September and she needed to figure out where to enroll him, so finally she decided to move back to Homewood, her hometown in the south suburbs where she still had friends and relatives, including her mother.

    But she didn’t return home right away because she and her mother weren’t on very good terms. “She thought I made poor choices in relationships.” Besides, she added, “there was a kind of shame” in coming home because of an eviction.

    Horton applied for apartments but said she was repeatedly rejected because of the eviction on her record. She and the kids bounced around friends’ and relatives’ homes and sometimes slept in the car. She worried about where her son would do his homework every night. She saw him struggling with all the upheaval.

    “It was very emotional for him because he felt he had to be the man of the house, he thought he had to protect me and my daughter,” Horton said. In a matter of days his world had been turned upside down, from having his own room and enjoying home-cooked meals to “having to sleep on cots, spraying down our furniture, having to eat food out of paper bags, seeing others pulling clothes out of bags.” He was angry with her for a while “because he thought it was my fault. He said, ’I don’t want this to ever happen to us again.’”

    By October, things were looking up. Horton landed a full-time job at the Amazon warehouse in Joliet and was able to rent an apartment in a small four-unit building across the street from her son’s new school. The rent was $975—36 percent higher than what Horton had been paying Pangea. Though she’d had a difficult on-and-off relationship with her daughter’s father, things had briefly improved and she was pregnant again.

    Then, in November, car trouble hit again. One day she even abandoned it on the highway shoulder and walked for two and a half hours to work. She didn’t want to give Amazon a reason to fire her. The job came with benefits, and as her due date neared she’d need maternity leave. But in March, she said she was fired for spending too much time “off task” as a result of frequent bathroom breaks (these kinds of dismissals are a documented phenomenon at Amazon’s warehouses). Her car was repossessed soon after.

    Just when Horton thought she could get through the next month with her tax refund, she learned that the state of Illinois was garnishing it because she hadn’t responded to a notice to sign up for a student loan consolidation and had gone into default. She said she never received the letter, probably because it had gone to her Pangea address. Meanwhile, her building was sold and she fell behind on rent. Her new landlord filed an eviction case against her 364 days after Pangea first took her to court. Horton was then nine months pregnant and preeclamptic.

    After ruling against her at the beginning of July, the judge gave her an extra month to leave so she wouldn’t be homeless with her newborn daughter. By then, she’d scraped together enough money to pay the landlord back but she said he wasn’t interested. (Reached by text the landlord, who lives in Texas, denied knowing Horton.)

    Unemployed, with her credit wrecked, her car gone, two evictions on her record, no insurance, three kids, and a custody battle erupting with the father of her daughters, Horton moved in with her mother. It hasn’t been easy. She and her mom still butt heads, being a single mom is tough, and work isn’t always steady. But she said she wanted to share her experiences with the Reader so that other people facing similar challenges know that they’re not alone. In retelling her story, Horton sometimes laughed as she chronicled one misfortune after another. She turned serious when I asked how she was able to stay in high spirits while revisiting all that’s befallen her.

    “When life happens and you have no control over it, the most you can do is sit back and take a deep breath and laugh it off to keep from crying. To keep from screaming,” she said. “At the end of the day I still have children looking at me. I still have to keep moving, life still goes on.” She said that it can feel like drinking is helpful, but the problem with drinking is that “it costs more money. What costs free? Nothing but a good laugh.”

    Two years after her second eviction, Horton still lives with her mom. She’s working to repair her credit, and she recently landed a full-time job as a CNA and is studying for a bachelor’s degree in nursing. Horton still wonders where she’d be if Pangea hadn’t evicted her. She remains resentful that, as she sees it, she never got her day in court on that case. But she also understands the situation from Pangea’s perspective—her unit wasn’t generating income.

    She’s anxious about looking for apartments again, knowing she’ll likely face a gauntlet of rejection. She wants to save up enough money to buy her own place, maybe even a two-flat with a second unit she could rent out. “I feel like I can be a better landlord than what I’ve experienced,” she says. “Eviction is something I wouldn’t wish on my worst enemies.” v

    This story was produced as part of the Social Justice News Nexus fellowship at the Medill School of Journalism, Media, Integrated Marketing Communications at Northwestern University. Libby Berry, Matthew Harvey, David North, Grace Stetson, and Naomi Waxman contributed reporting to this story.

    #USA #logement #immobilier #spéculation #droit #expulsions

  • 06.04.2019: »Verwertungsdynamik kennt keine Grenzen« (Tageszeitung junge Welt)
    https://www.jungewelt.de/artikel/352513.kapitalistische-stadt-verwertungsdynamik-kennt-keine-grenzen.html?s

    Gespräch mit Andrej Holm. Über explodierende Mieten, Verdrängung als Geschäftsmodell und die Forderung nach Enteignung
    Interview: Jan Greve

    Andrej Holm ist wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Humboldt-Universität zu Berlin. Am dortigen Institut für Sozialwissenschaften forscht er zu Wohnungspolitik, Gentrifizierung und Verdrängung. Er ist seit vielen Jahren in stadtpolitischen Bewegungen aktiv. Zwischen September 2016 und Januar 2017 war er kurzzeitig Staatssekretär für Wohnen, berufen von der Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Die Linke). Nach teils hetzerischen Debatten über seinen fünfmonatigen Dienst beim Ministerium für Staatssicherheit der DDR Ende 1989, den er als 18jähriger angetreten hatte, erklärte er am 16. Januar 2017 seinen Rücktritt.

    Trinken Sie gerne Freibier, Herr Holm?

    Ab und zu trinke ich Bier, es muss aber kein Freibier sein. Mit Sicherheit stimmt beim Biertrinken, was auch fürs Wohnen gilt: Man sollte sich weigern, völlig überhöhte Preise zu bezahlen.

    Maren Kern, Chefin des »Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen«, strengte diesen Vergleich jüngst mit Blick auf das Volksbegehren »Deutsche Wohnen und Co enteignen« an: »Bei Freibier sind auch alle dafür. Aber einer muss das Freibier immer bezahlen.« Was fällt Ihnen dazu ein?

    Für mich klingt das nach hilfloser Polemik, zumal es ja nicht um Freibier, sondern die Übernahme der Brauerei geht. Aber das Stammtischniveau dieses Vergleichs passt ins Bild: In den Reaktionen aus der Immobilienwirtschaft auf die Enteignungsforderung werden bisher relativ wenige Sachargumente angeführt. Statt dessen gibt es diskreditierende historische Vergleiche, nach dem Motto: »Da kommt die DDR 2.0«. Die Immobilienwirtschaft scheint das Aufbegehren der Mieterinnen und Mieter über Jahre ignoriert zu haben und wirkt jetzt angesichts der Radikalität der Forderungen nicht gut vorbereitet.

    Sie beschäftigen sich seit den 1990er Jahren wissenschaftlich mit Stadtpolitik. Konnte man die aktuellen Zuspitzungen damals absehen?

    Sowohl die wissenschaftliche Begleitung als auch die politische Mobilisierung orientieren sich ja immer an den aktuellen Konfliktlagen. Es ist nicht so, als hätte es etwa in den 2000er Jahren keine wohnungspolitischen Auseinandersetzungen in Berlin gegeben. Damals haben wir vor allem in Ostberliner Innenstadtbezirken über Gentrifizierung und Verdrängung durch Modernisierungen diskutiert. Die meisten waren überzeugt, dass es sich dabei um stadtteilspezifische Prozesse handelt – heute sprechen wir von einer stadtweiten Wohnungskrise. Als der Senat aus SPD und PDS massenweise Quartiere privatisierte, kritisierten das damals nur wenige Aktive aus Gewerkschaften und Mieterorganisationen. Dass Berliner Mietwohnungen irgendwann an der Börse gehandelt werden könnten, ahnten nur wenige.

    Offenbar glaubt man immer wieder, gegenwärtig die Spitze der Entwicklung erreicht zu haben – noch höher könnten Mieten nicht steigen, noch schlimmer könne es nicht werden. Im Rückblick zeigt sich aber: Die Verwertungsdynamik in wachsenden Städten wie Berlin kennt keine Grenzen. Vor fünf Jahren schauderte man, wenn man von Mietverträgen hörte, in denen 15 oder 20 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Heutzutage tauchen Anzeigen auf, wo Mikroappartements für 40 Euro pro Quadratmeter inseriert werden. Hätte ich das vor zehn Jahren prognostiziert, wäre ich vermutlich in eine Betreuungseinrichtung überwiesen worden.

    Das ist aber nur die eine Seite der Medaille.

    Das sind die Spitzen der Entwicklung. Da sind wir weit weg von dem, was es an ­sozialem Versorgungsbedarf gibt. In Berlin gibt es eine relativ stabile Zahl von armen Haushalten, die so zwischen 750.000 und 800.000 liegt. Unter dem Strich können diese nicht mehr als 4,50 oder fünf Euro pro Quadratmeter zahlen. Eine soziale Wohnungspolitik müsste darauf ausgerichtet sein, solche Mieten dauerhaft zu schützen. Das wiederum hätte man auch schon vor zehn Jahren sagen können: Wir brauchen einen Grundbestand an günstigem Wohnraum, gerade in einer armen Stadt wie Berlin. Hier geht es um einen Bereich, den kein Markt regelt und der daher in öffentlicher Verantwortung organisiert werden muss. Da haben wir es mit einem Widerspruch zwischen sozialem Versorgungsbedarf und privaten Geschäftsinteressen zu tun.

    Wie sieht die Situation gegenwärtig aus? Gibt es aktuelle Zahlen zur Entwicklung von Mietpreisen?

    In den vergangenen zehn Jahren sind die Bestandsmieten in Berlin um weit über 30 Prozent gestiegen. Das sehen wir selbst da, wo es langfristige Mietverträge gibt und wo die hochgelobte deutsche Mietgesetzgebung greifen müsste. Durch die Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten oder die Umlage von Modernisierungskosten sind auch bei laufenden Verträgen die Mieten deutlich stärker gestiegen als die Einkommen. Daneben beobachten wir eine extreme Vergrößerung des Abstands zwischen Bestands- und Angebotsmieten. Wenn wir auf Zahlen von 2008/09 zurückschauen, lagen die Preise bei Neuvermietungen damals im Schnitt vielleicht einen Euro über den Bestandsmieten. Heute liegt der durchschnittliche Neuvermietungsaufschlag bei etwa fünf Euro. Wer jetzt die Wohnung wechselt oder neu in die Stadt kommt, hat sehr schlechte Startbedingungen.

    Aus der Perspektive der Immobilienbranche wiederum stellt sich dieser Abstand zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten als »Ertragslücke« dar. Mit dem schlichten Austausch eines Mietverhältnisses kann, ohne jede zusätzliche Investition, der Ertrag verdoppelt werden. Damit wird Verdrängung zum Geschäftsmodell. Nicht nur in innerstädtischen Lagen ist zu sehen, wie Vermieter alles daran setzen, Menschen zum Auszug zu bewegen, um neu vermieten zu können. Diese Entwicklung ist der Grund dafür, warum sich so viele kleine Nachbarschaftsinitiativen gebildet haben.

    Wird diese Entwicklung immer so weitergehen?

    Ein Ende ist nicht abzusehen. Allein in den letzten zehn Jahren haben sich die Preise für bebaute Grundstücke in Berlin fast verdreifacht. Bebaute Grundstücke sind in der Regel solche mit bewohnten Mietshäusern. Die gestiegenen Kaufpreise müssen am Ende aus der Bewirtschaftung der Gebäude refinanziert werden. Mit hohen Preisen steigt also vor allem die Erwartung, hohe Erträge zu erzielen. Das alles hat einen Flächenbrand von Verdrängungskonflikten in Berlin ausgelöst. Mittlerweile gibt es Haushalte, die zu arm sind, um verdrängt zu werden, weil sie sich auch die Mieten in den schnell teurer werdenden Randbezirken der Stadt schlicht nicht mehr leisten können.

    An diesem Wochenende werden Tausende Menschen gegen steigende Mieten und Wohnungsnot demons­trieren. In mehreren bundesdeutschen Städten finden Aktionen statt, ebenso wie in anderen europäischen Metropolen. Bereits im letzten Jahr protestierten nach Veranstalterangaben rund 25.000 Menschen in Berlin. Wie nehmen Sie den wachsenden Widerstand wahr?

    Es gibt ein kontinuierliches Anwachsen von stadtpolitischen Aktivitäten. Die Besonderheit in Berlin besteht darin, dass sich diese zu einer Zeit entwickelten, als es keinen parlamentarischen Ansprechpartner für die Bewegung gab. Wir reden von Mitte der 2000er, als der »rot-rote« Senat landeseigene Wohnungen privatisierte. Damals – heute ist es glücklicherweise anders – gehörte es noch zum Selbstverständnis der großen Mieterorganisationen, sich hauptsächlich um Rechtsberatung zu kümmern. Allerdings findet Verdrängung häufig auf legalen Wegen statt, kann also mit juristischen Mitteln nicht immer abgewendet werden. Dadurch waren Mietergruppen auf sich selbst zurückgeworfen und mussten ein hohes Maß an Selbstorganisation an den Tag legen, was bis heute nachwirkt. Das unterscheidet die Berliner Protestbewegung von der in anderen Städten. Und es hat dazu geführt, dass wir heute ganz grundsätzlich die Frage diskutieren, ob wir Wohnen gemeinsam in öffentlicher Verantwortung organisieren oder dem Markt überlassen wollen.

    Parallel zur Berliner Demonstration beginnt das Unterschriftensammeln für das Enteignungsvolksbegehren. Es gibt Kritik von verschiedenen Seiten, die die Erfolgsaussichten bezweifeln. Wie sehen Sie die Initiative?

    Es gibt bei der Suche nach den richtigen Konzepten, wie gutes Wohnen für alle gesichert werden kann, keine Patentlösung. Da sind zum Beispiel sogenannte Milieuschutzgebiete, von denen man sagen kann, dass mit ihnen die Situation verbessert wird – aber eben nicht für diejenigen, die außerhalb dieser Bereiche wohnen; von den rechtlichen Lücken ganz zu schweigen. Ähnlich verhält es sich beim sogenannten Mietendeckel, dessen Einführung in Berlin derzeit alle drei Koalitionspartner unterstützen. Auch dies mag die Lage für einige entspannen. Wird diese Grenze aber beispielsweise bei 6,50 Euro pro Quadratmeter angesetzt, ist die für die Haushalte, die bislang 4,50 Euro zahlen, immer noch zu hoch. Ein weiteres Beispiel ist der Neubau, bei dem es um die Quote von Sozialwohnungen geht. Eine prima Sache – aber eben nur für diejenigen, die dort ein Quartier ergattern können. Es gibt keinen wohnungspolitischen Joker, der alle Problem auf einmal löst. Grundsätzlich bin ich deshalb immer misstrauisch, wenn einzelne Instrumente wegen ihrer begrenzten Wirkung kritisiert werden.

    Dadurch lässt sich die Debatte lähmen.

    Genau. Wir haben es mit einem typischen Abwehrdiskurs zu tun, der in der Regel zuerst von der Immobilienwirtschaft geführt wird. Aus Sicht der Mieter ist die Sache klar: Es soll möglichst alles versucht werden. Je mehr Mieterschutz, je mehr öffentlich und gemeinnützig verwaltete Wohnungen und je mehr günstiger und dauerhaft gebundener Neubau, desto besser. Das gilt auch für die Sozialisierung, die mit der Enteignung von Konzernen verbunden ist. Dabei geht es ja nicht um eine Bestrafung von Immobilienunternehmen, denen man ihre Spielzeuge wegnimmt. So, wie ich die Initiative verstanden habe, geht es darum, einen relevanten Sektor zu vergesellschaften, weil dieser in privatwirtschaftlicher Organisation die soziale Aufgabe der Versorgung mit günstigem Wohnraum nicht erfüllt. Das ist eine richtige Forderung unter vielen.

    In den letzten Jahren war vor allem die Losung »Bauen, bauen bauen« zu hören. Damit hat man sich viel zu sehr auf die Logik des Marktmodells eingelassen. Viele scheinen zu glauben, dass Mieten sinken, nur weil mehr Quartiere entstehen. Das stimmt aber höchstens für die Spitzensegmente. Es ist völlig ausgeschlossen, so viel bauen zu können, dass es in der Stadt wieder mehr Wohnungen für 4,50 Euro den Quadratmeter gibt.

    Die »Deutsche Wohnen« als größter privater Vermieter in der Hauptstadt behauptet, gar kein Preistreiber zu sein.

    Der Konzern gibt regelmäßig bekannt, mit seinen Mieten im Schnitt nur knapp über dem Berliner Durchschnitt zu liegen. Wir müssen zunächst schauen, woher deren Bestände kommen. Es waren insbesondere die Privatisierungen, die das Entstehen solch großer Player überhaupt erst ermöglichten. In Berlin war das beispielsweise die GSW mit rund 64.000 Wohnungen, die SPD und PDS verkauften. Die »Deutsche Wohnen« und die meisten anderen größeren Immobilienunternehmen verwalten vor allem ehemals öffentlich geförderte Bestände. Dort wohnen überwiegend immer noch die Leute, für die die Häuser einst errichtet worden waren. Wir reden da in der Regel nicht von luxuriös sanierten Altbauten im Prenzlauer Berg, sondern von Siedlungsbauten aus den 1950er bis 70er Jahren. Wenn die Preise für diese Wohnungen – die eigentlich die günstigsten in der Stadt sein sollten – knapp über dem Berliner Durchschnitt liegen, läuft etwas schief.

    In der Argumentation von der Unternehmerseite klingt teilweise heraus, man handle quasi in Notwehr: Angesichts der Nullzinspolitik müsse man in Immobilien investieren, um irgendwie noch eine »vernünftige« Rendite erzielen zu können. Weckt das Ihr Mitleid?

    Überhaupt nicht. Die Dynamik der Finanzkrise 2008/09 zeigt, dass es zwei Modi zur Lösung der Probleme gibt. Die eine Strategie besteht darin, dass der Staat mit Hilfe riesiger Rettungspakete einspringt und die Profitmargen privater Konzerne sichert. Die andere führte zu Investitionen in privatisierte Bereiche, die bisher soziale Aufgaben erfüllten. Damit waren Konflikte programmiert: Die Versorgung mit günstigem Wohnraum darf nicht davon abhängen, ob irgendwelche Börsenwerte gerade hoch- oder runtergehen. Die Privatisierungen liefen dabei immer nach demselben Muster ab: Bereiche, die zuvor öffentlich organisiert waren und soziale Infrastruktur bereitstellten, wurden ökonomisiert. So sieht es aus, als sei der Staat überflüssig …

    … was im Interesse der Profiteure dieser Entwicklung liegt.

    Ja. Marxistisch gesprochen haben wir es mit einer fortgesetzten ursprünglichen Akkumulation zu tun: Bereiche, die noch nicht der Marktlogik unterworfen waren, werden für private Akteure geöffnet. Es ist skandalös, wenn Nutzerinnen und Nutzer öffentlicher Infrastruktur mit ihrem Geld ein gescheitertes Finanzmarktmodell am Leben erhalten sollen.

    Beim von Ihnen angesprochenen Gedanken ging es Marx darum zu zeigen, wie im kapitalistischen System wiederholt und gewalttätig agiert werden muss, um Profit dauerhaft erwirtschaften zu können. Sehen wir diese Gewalt in den heutigen Verhältnissen?

    Die sehen wir in vielen Bereichen. Etwa in den »kleinen« Rechtsübertretungen, wenn es darum geht, Mieter aus ihren Wohnungen zu ekeln. Oder beim Psychoterror, wenn über Monate hinweg Bauarbeiten vorgetäuscht werden, um Bewohner zum Auszug zu bewegen. Und auch bei Zwangsräumungen, die mit direkter physischer Gewalt einhergehen.

    Städte in kapitalistischen Zentren sind heute nicht nur durch steigende Mieten charakterisiert. Dazu kommen auch die Anwendungen digitaler Technologien, Stichwort »Smart City«, oder repressive »Sicherheitspolitik«, Stichwort Überwachung. Wenn es um Verwertungsinteressen geht, greifen mehrere Entwicklungen ineinander.

    Ja. Es gibt Dutzende Beispiele für die Unterwerfung der Stadtentwicklung unter die Profitlogik. Wie auch beim Wohnungsmarkt ist zu sehen, dass diejenigen, die nicht mithalten können, den kürzeren ziehen. Mit solchen Zuspitzungen wächst aber auch der Protest. In den Diskussionen hier wird ja gerne sehnsuchtsvoll in andere Städte geschaut, etwa nach Wien als Positivbeispiel für soziale Wohnungspolitik. Wenn ich mich aber außerhalb von Berlin mit Leuten unterhalte, merke ich, wie sehr die wiederum neidisch auf die hiesigen stadtpolitischen Debatten blicken. Etwa darauf, dass Nachbarschaftsinitiativen in Kreuzberg 2018 erfolgreich einen Google-Campus verhindern konnten. Oder auf das Enteignungsvolksbegehren.

    Der Berliner Senat hat die Hälfte seiner Amtszeit hinter sich. Kritik gibt es nicht nur von rechts, sondern auch von linken Gruppen, die einige Hoffnungen in die Koalition gesetzt hatten. Sind Sie froh darüber, persönlich nicht mehr als Staatssekretär für Wohnen, der Sie ja kurzzeitig waren, in der Schusslinie zu stehen?

    Es zeigt sich letztlich nur, was schon vorher alle wissen konnten: Politik ändert sich nicht allein dadurch, dass die Regierungskonstellation wechselt. Im besten Fall kann das den Raum an Möglichkeiten erweitern, beispielsweise für Initiativen. Das hat meiner Meinung nach in einigen Bereichen geklappt, in anderen nicht. So gibt es in Berlin immer noch Zwangsräumungen, auch veranlasst von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Zudem wird die Unterbringung von anerkannten Geflüchteten in den öffentlichen Wohnungsbeständen erschwert. Weil der Aufenthaltsstatus regelmäßig überprüft wird, können selbst Geflüchtete mit mehrfach verlängerten Aufenthaltstiteln keine Dokumente mit einer Restlaufzeit von mindestens zwölf Monaten vorweisen, weswegen ihnen die Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins verweigert wird. Es gibt also einige Paradoxien, die sich nicht allein durch eine »rot-rot-grüne« Landesregierung aufgelöst haben. Die Linke in Berlin hat vor nicht allzu langer Zeit plakatiert: »Die Stadt gehört euch.« Für das gemeinsame Gestalten von Stadtpolitik gibt es noch nicht allzu viele Beispiele aus der Praxis. Es bleibt dabei: Die entscheidenden Impulse kommen von außen, siehe Enteignungsvolksbegehren. Auf das gutmütige Abarbeiten von Koalitionsvereinbarungen sollte man nur begrenzte Hoffnung setzen.

    Es war nicht überraschend, dass bürgerliche Kommentatoren beim Thema Enteignung die »DDR-Keule« aus der Schublade holten. Auch Sie versuchte man damit persönlich zu diskreditieren, weil Sie in jungen Jahren für wenige Monate beim Ministerium für Staatssicherheit gearbeitet haben. Wie lange, meinen Sie, wird man in der BRD noch auf dieses »Argument« zurückgreifen?

    Der tiefsitzende Antikommunismus ist ein Kontinuum in der westdeutschen Politik. Das betrifft Konservative, geht aber auch weit ins sozialdemokratische und liberale Spektrum hinein. Darauf kann man sich häufig einigen. Vergleiche mit der DDR sind in der Hinsicht austauschbar. Es gibt offenkundig eine große Angst vor einer Gesellschaft, die nicht marktwirtschaftlich organisiert ist. Der Umstand, dass der Artikel 15 zur Enteignung gegen Entschädigung seit 70 Jahren im Grundgesetz steht, aber noch nie Anwendung gefunden hat, sagt eigentlich schon alles. Die Frage ist, ob ein solches antikommunistisches Ressentiment als Argument noch immer wirkt und wer das ernst nimmt. Ich habe jedenfalls noch keine Mieterin der »Deutsche Wohnen« getroffen, die die Enteignungsinitiative deswegen ablehnt, weil sie befürchtet, künftig in Stacheldraht eingezäunt zu werden.

    #Berlin #logement #immobilier #loyer #capitalisme #spéculation #bulle_immobilière

  • Résister à l’#urbanisation des #terres_agricoles

    Les territoires situés dans le pourtour des #villes, et a fortiori des #métropoles, sont progressivement gagnés par l’urbanisation. Les villes s’étalent toujours et encore. Des #lotissements se construisent à la place des champs, organisant le jeu de la #spéculation_foncière. La #campagne est grignotée, tandis que les #espaces_ouverts sont repoussés plus loin. Ainsi, entre 2006 et 2014, 490 000 hectares de sols ont été artificialisés en #France, la plupart au détriment de terrains agricoles. Pour sa part, l’aire urbaine toulousaine a perdu 8 % de sa surface cultivée entre 2000 et 2010 et l’urbanisation des pourtours de l’agglomération se poursuit malgré l’effort de #densification, sensé s’opposer à l’#étalement_urbain.

    https://sms.hypotheses.org/19065
    #agriculture #aménagement_du_territoire #géographie_urbaine #Toulouse

    #Film #documentaire « #Des_champs_et_des_maisons »
    –-> à voir sur le site

  • Derrière la privatisation d’Aéroports de Paris, le contrôle d’un patrimoine immobilier qui vaut de l’or
    https://www.lemonde.fr/economie/article/2019/03/19/derriere-la-privatisation-d-adp-le-controle-d-un-pactole-immobilier_5438180_

    C’est l’un des points sensibles de la privatisation du Groupe #ADP : l’acquéreur des 50,63 % de l’Etat dans les plates-formes de Roissy, d’Orly et du Bourget prendra aussi le contrôle d’un des plus beaux patrimoines fonciers d’Ile-de-France. Le groupe possède près de 6 700 hectares autour de Paris. Des terrains consacrés à l’activité aéroportuaire pour l’essentiel, mais pas tous : pas moins de 1 242 hectares, autant que les 18e et 19e arrondissements de Paris réunis, sont réservés à des opérations immobilières. Des emplacements qui valent de l’or, à proximité immédiate des aéroports et dans un Grand Paris engagé dans une croissance à marche forcée.

    « Ce portefeuille foncier est un aspect qui différencie ADP des autres groupes aéroportuaires », souligne Yan Derocles, spécialiste de l’entreprise chez l’analyste financier Oddo. En cas de privatisation, l’Etat récupérera, au terme d’une concession de soixante-dix ans, « l’intégralité du foncier » et de ce qui aura été bâti dessus, assure le ministre de l’économie, Bruno Le Maire. Sans apaiser une double inquiétude : que la sous-valorisation de ce patrimoine offre un magnifique cadeau de bienvenue aux acheteurs, et que la puissance publique perde toute possibilité d’orienter le développement de ces territoires stratégiquement situés.

    « Alors que la métropole du Grand Paris est confrontée à des défis d’aménagement pour lesquels la maîtrise foncière est un élément-clé, alors que la question des mobilités non polluantes va être essentielle dans les décennies qui viennent, l’Etat se prive d’un levier d’action direct sur l’usage des sols », regrette le géographe Michel Lussault, directeur de l’Ecole urbaine de Lyon et théoricien de ces « hyper-lieux » de la mondialisation dont font partie les aéroports. Lors de la privatisation des aéroports de Lyon et de Nice, l’Etat avait d’ailleurs conservé la propriété du foncier.

    A proximité immédiate des emprises d’ADP, des collectivités et l’Etat mènent leurs propres projets de développement – dont le controversé complexe de commerces et de loisirs Europacity –, projetant parcs d’affaires et zone…

    #paywall

    • sur le site du Groupe ADP

      Immobilier hors terminaux
      https://www.parisaeroport.fr/entreprises/immobilier/immobilier-hors-terminaux/presentation

      Le domaine foncier utilisable pour l’activité immobilière
      Le Groupe ADP est propriétaire de l’ensemble de son domaine foncier qui s’étend sur 6 686 hectares, dont 4 601 hectares réservés pour les activités aéronautiques, 775 hectares de surfaces non exploitables et 1 310 hectares dédiés aux activités immobilières.

      Sur les 381 hectares de réserve foncière disponible, 181 hectares sont situés à Paris-Charles de Gaulle, 136 hectares à Paris-Orly, 64 hectares à Paris-Le Bourget et sur les aérodromes d’aviation générale.

    • Le groupe possède près de 6700 hectares dans des territoires stratégiquement situés autour de Paris, un des plus beaux capitaux fonciers d’Ile-de-France.

      C’est l’un des points sensibles de la privatisation du Groupe ADP : l’acquéreur des 50,63 % de l’Etat dans les plates-formes de Roissy, d’Orly et du Bourget prendra aussi le contrôle d’un des plus beaux patrimoines fonciers d’Ile-de-France. Le groupe possède près de 6 700 hectares autour de Paris. Des terrains consacrés à l’activité aéroportuaire pour l’essentiel, mais pas tous : pas moins de 1 242 hectares, autant que les 18e et 19e arrondissements de Paris réunis, sont réservés à des opérations immobilières. Des emplacements qui valent de l’or, à proximité immédiate des aéroports et dans un Grand Paris engagé dans une croissance à marche forcée.

      Lire l’éditorial : Groupe ADP : une privatisation contestable
      https://www.lemonde.fr/idees/article/2019/03/19/groupe-adp-une-privatisation-contestable_5438217_3232.html
      « Ce portefeuille foncier est un aspect qui différencie ADP des autres groupes aéroportuaires », souligne Yan Derocles, spécialiste de l’entreprise chez l’analyste financier Oddo. En cas de privatisation, l’Etat récupérera, au terme d’une concession de soixante-dix ans, « l’intégralité du foncier » et de ce qui aura été bâti dessus, assure le ministre de l’économie, Bruno Le Maire. Sans apaiser une double inquiétude : que la sous-valorisation de ce patrimoine offre un magnifique cadeau de bienvenue aux acheteurs, et que la puissance publique perde toute possibilité d’orienter le développement de ces territoires stratégiquement situés.

      Lire aussi Les enjeux de la privatisation d’Aéroports de Paris en 6 questions
      https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2019/03/13/loi-pacte-les-enjeux-de-la-privatisation-d-aeroports-de-paris-en-six-questio
      « Villes aéroportuaires »
      « Alors que la métropole du Grand Paris est confrontée à des défis d’aménagement pour lesquels la maîtrise foncière est un élément-clé, alors que la question des mobilités non polluantes va être essentielle dans les décennies qui viennent, l’Etat se prive d’un levier d’action direct sur l’usage des sols », regrette le géographe Michel Lussault, directeur de l’Ecole urbaine de Lyon et théoricien de ces « hyper-lieux » de la mondialisation dont font partie les aéroports. Lors de la privatisation des aéroports de Lyon et de Nice, l’Etat avait d’ailleurs conservé la propriété du foncier.

      A proximité immédiate des emprises d’ADP, des collectivités et l’Etat mènent leurs propres projets de développement – dont le controversé complexe de commerces et de loisirs Europacity –, projetant parcs d’affaires et zones commerciales. Des plans qu’un nouvel actionnaire d’ADP pourrait venir perturber en développant une offre concurrente.

      « Le nouvel opérateur va forcément accélérer le développement immobilier, qui n’a pas été très rapide ces dernières années : ADP a optimisé son patrimoine, l’a dépoussiéré, mais a finalement peu construit », estime M. Derocles.

      Le groupe a pourtant fait du développement de véritables « villes aéroportuaires » autour de ses plates-formes un de ses axes de croissance. Des campus de bureaux et des hôtels autour des terminaux sont ainsi bâtis sur des terrains ADP, moyennant un loyer, mais aussi le centre commercial Aéroville d’Unibail-Rodamco-Westfield, à côté de Roissy.

      Du centre d’affaires de Roissypole au quartier tertiaire de Cœur d’Orly, non seulement ADP aménage les terrains, mais joue de plus en plus le rôle d’investisseur et de développeur, restant propriétaire des immeubles qu’il loue à leurs utilisateurs. Le groupe commercialise ainsi 500 000 mètres carrés de bâtiments sans rapport direct avec le transport aérien. Au total, l’immobilier a généré pour ADP un chiffre d’affaires de 265 millions d’euros en 2018, en hausse de 6 %. Cette activité représente 5,9 % de ses recettes et 7,5 % de son excédent brut d’exploitation.

      « Machine à cash »

      Mais les réserves foncières d’ADP seront, pour le futur acquéreur, l’un des actifs les plus faciles à transformer en « machine à cash » pour rentabiliser son investissement. Un gros quart de ces terrains à vocation immobilière sont encore vierges de toute construction : 20 hectares pour des activités liées aux aéroports (entrepôts de fret…) et 335 hectares – deux fois la superficie du quartier d’affaires de la Défense – qui n’attendent que des projets de bureaux, d’hôtels, de commerces pour transformer ces prairies à lapins en lucratifs placements immobiliers et rentes locatives.

      L’arrivée, entre 2024 et 2030, du CDG Express et du Grand Paris Express devrait accélérer l’urbanisation des terrains et faire exploser leur valeur
      Dans ses objectifs stratégiques pour la période 2014-2020, ADP prévoyait une croissance de ses loyers immobiliers comprise entre 10 % et 15 %. Nul doute que les perspectives pour la période suivante, qui seront détaillées aux investisseurs le 5 avril, comprendront un important volet immobilier. L’arrivée, entre 2024 et 2030, du CDG Express, un train direct reliant Roissy au centre de Paris, et du Grand Paris Express, dont quatre gares desserviront les terrains d’ADP, devrait accélérer leur urbanisation et faire exploser leur valeur.
      « Pour l’instant, le manque de transports limitait la demande en bureaux, mais un nouvel opérateur va devoir aller vite pour maximiser sa rentabilité avant d’être dépossédé dans soixante-dix ans », observe l’analyste de Oddo. Comment donner une valeur à ces champs de pissenlits dans l’opération de privatisation ? « C’est très compliqué : nous sommes arrivés à un chiffre de 1,4 milliard d’euros, mais cela dépend énormément de ce qu’on y construit et à quel rythme, on peut facilement multiplier cette estimation par quatre », reconnaît Yan Derocles. Chez les candidats au rachat des parts de l’Etat, évaluées entre 8 et 10 milliards d’euros, les calculettes chauffent.

      La cession d’Aéroports de Paris, une bonne affaire pour l’Etat ?, Philippe Jacqué et Guy Dutheil
      Le gouvernement a tenté de désamorcer les critiques sur la cession d’Aéroports de Paris, débattue jeudi à l’Assemblée nationale.

      C’est la question à 10 milliards d’euros. Si l’Etat cède ses 50,6 % dans Aéroports de Paris (ADP), transformée en concession de soixante-dix ans, fera-t-il une bonne affaire en récupérant de 8 à 10 milliards d’euros, la valorisation de cette participation en Bourse ces derniers mois ?

      Pour le gouvernement, c’est tout vu. « Si l’actif est aujourd’hui relativement rentable, confirme Martin Vial, le commissaire aux participations de l’Etat, son taux de rendement en termes de dividendes a toujours été faible du fait de l’augmentation du prix de l’action. Sur dix ans, son rendement moyen a toujours été plus faible que le reste du portefeuille. »

      Autrement dit, le dividende que rapporte ADP à l’Etat (130 millions d’euros en 2017, plus de 173 millions en 2018), reste trop faible par rapport à l’importance de l’actif dans le portefeuille de l’Etat. Il vaudrait donc mieux le céder et toucher aujourd’hui 8 à 10 milliards d’euros. Cette somme réduira le déficit 2019 et permettra également de limiter la dérive de la dette. De quoi la contenir sous la barre des 100 % de PIB, l’un des objectifs de Bercy.

      Garde-fous
      « D’un point de vue financier, la cession de ses actions n’a d’intérêt pour l’Etat que si le produit de cette cession est supérieur à la somme actualisée des dividendes qu’il pourrait toucher » pendant soixante-dix ans, indique pour sa part François Ecalle, de l’association Fipeco. Aujourd’hui, la capitalisation boursière d’Aéroports de Paris (16,5 milliards d’euros pour l’ensemble) intègre en grande partie le rendement attendu par les actionnaires d’ADP, qu’il s’agisse des dividendes ou des bénéfices à venir. Le futur acquéreur devra donc proposer mieux que la valorisation actuelle de la Bourse s’il acquiert la totalité des parts de l’Etat.

      « A court terme, c’est une bonne affaire pour l’Etat de céder sa participation car il obtient de l’argent immédiatement », indique Estelle Malavolti, professeure à l’ENAC à Toulouse, chercheuse associée à la Toulouse School of Economics. En revanche, il s’agirait selon elle d’une « stratégie court-termiste » pour une société actuellement bien gérée.

      « A moyen terme, assure-t-elle, les perspectives de croissance des investissements déjà financés par l’Etat, comme l’extension de Roissy ou les travaux d’agrandissement et de modernisation à Orly, devraient encore accroître la rentabilité d’ADP. Si l’Etat vend, ces investissements bénéficieront au prochain propriétaire. »

      Article réservé à nos abonnés Lire aussi « La privatisation d’ADP introduit un nouvel acteur qui sera opposé à toute évolution des politiques environnementales »
      Au-delà du prix, tout le monde garde en tête le fiasco de la concession des autoroutes. Les 15 milliards d’euros touchés par l’Etat en 2006 lors de leur cession sont apparus trop faibles au fil des ans par rapport au rendement obtenu ensuite par les sociétés privées d’autoroutes avec la hausse des péages.
      Pour éviter ces dérapages, le gouvernement prévoit cette fois-ci des garde-fous. Bercy assure ainsi que « tous les 5 ans, l’Etat et la société qui gérera ADP fixeront ensemble l’évolution des tarifs en fonction des investissements et de la rémunération du capital ».
      D’autres outils existent pour éviter que le privé lèse l’Etat en reprenant ADP. Eric Woerth, le président (LR) de la commission des finances, défend dans un amendement la mise en place dans le cahier des charges d’une « clause de complément de prix » en cas de « gains liés à une surperformance d’ADP » ces prochaines années.

      Il est également possible d’inscrire des clauses de partage des bénéfices, au-delà d’un certain niveau de profit annuel. « Tout peut se faire, confirme Stéphane Saussier, économiste spécialisé sur les partenariats public-privé, mais si un partage des bénéfices est prévu, cela fera baisser pour l’Etat le prix de la cession de l’aéroport. Rien n’est gratuit ! »

      Enfin, « tout le monde pense qu’ADP connaîtra un avenir radieux et que ses revenus ne feront qu’augmenter, ajoute M. Saussier. Mais soixante-dix ans, c’est long. La fiscalisation du kérosène des avions peut intervenir, tout comme l’irruption rapide de modes alternatifs de transport, et ainsi toucher le secteur. Il existe donc une part de risque. »

      « La privatisation d’ADP introduit un nouvel acteur qui sera opposé à toute évolution des politiques environnementales », Bruno Deffains, Professeur d’éco à l’université Panthéon-Assas,
      Thomas Perroud, Professeur de droit public à l’université Panthéon-Assas, 26 février 2019

      Dans une tribune au « Monde », l’économiste Bruno Deffains et le juriste Thomas Perroud expliquent que la situation de monopole d’Aéroports de Paris devrait suffire à stopper le projet de privatisation.

      « Il n’est même plus possible aujourd’hui de mettre en œuvre la gratuité des péages pour les transports d’intérêt général comme le SAMU ! Est-ce cela que l’on veut pour Aéroports de Paris ? »
      Tribune. L’ingénieur Paul-Adrien Hyppolite, dans Le Monde du 8 février, avance des arguments en faveur de la privatisation d’Aéroports de Paris. Cette tribune marque, en un sens, le ralliement des grands corps techniques de l’Etat à la privatisation d’un service public… alors même que ces corps ont jadis constitué le secteur public et son succès.

      C’est désormais du passé. En même temps, un article du Monde du 16 février affirme que, malgré de très bons résultats financiers, ADP ne baissera pas les redevances pour les usagers. Quel meilleur indice de l’avenir qui se profilera : des aéroports qui ne travaillent plus pour les usagers, la privatisation devant servir les intérêts des nouveaux managers et des actionnaires.

      Les arguments avancés en faveur de la privatisation nous semblent dans ces conditions mériter une discussion plus approfondie. La rentabilité de l’entreprise qui sera cédée est-elle de 7 % ou de 1,6 % ? Cette querelle oppose deux façons d’évaluer la rentabilité d’une entreprise, la rentabilité financière, qui intéresse le propriétaire, et la rentabilité économique qui mesure la performance de la mise en œuvre des capitaux, indépendamment de leur mode de financement.
      Autrement dit, la rentabilité économique d’une entreprise a pour fonction de mesurer sa capacité à être rentable dans l’exploitation de ses affaires en dehors de toute considération de dettes et de charges financières. On comprend que les propriétaires ou les actionnaires s’intéressent surtout à la rentabilité financière, car c’est la rentabilité des capitaux qu’ils ont placés dans l’entreprise.

      Comment évaluer la valeur d’un aéroport ?

      Maintenant, si l’on considère l’intérêt de la collectivité et pas uniquement des actionnaires, ce point de vue se discute fortement. Non seulement l’intérêt financier de l’Etat à l’opération à moyen et long terme est plus que douteux, mais en outre l’intérêt de la collectivité se trouve posé au regard de la rentabilité économique d’ADP. Or, c’est d’une approche globale de l’intérêt de l’opération dont nous avons besoin.
      Non seulement l’intérêt financier de l’Etat à l’opération à moyen et long terme est plus que douteux, mais en outre l’intérêt de la collectivité se trouve posé au regard de la rentabilité économique d’ADP

      Justement, l’évaluation de l’intérêt de la vente pour la société est loin d’être simple. Car comment évaluer la valeur d’un aéroport ? On n’évoque généralement qu’une seule méthode, celle de la somme des flux futurs actualisés, utilisée couramment lorsque l’on souhaite vendre une entreprise du secteur commercial. Or, cette méthode n’est pas la seule, elle est fortement dépendante des prévisions économiques et elle présente également une certaine part d’arbitraire. Pour que l’opinion publique puisse juger de la valeur d’ADP, il faudrait une évaluation reposant sur l’ensemble des méthodes disponibles. Or, ces chiffres n’ont pas été fournis.

      La méthode des flux futurs actualisés a déjà été utilisée pour l’évaluation des autoroutes. On en mesure aujourd’hui le succès. Désormais, les compagnies privées ont fini de rembourser ce qu’elles avaient payé. Les automobilistes sont captifs et l’Etat se prive tous les ans d’un argent qu’il aurait pu investir dans la construction d’autres infrastructures.
      De surcroît, l’Etat perd la main sur un élément essentiel de la politique de transport. Comment peut-on croire une seconde que le cahier des charges qui sera signé pourra prévoir sur 70 ans les politiques à mener ? Faudra-t-il indemniser l’opérateur à chaque fois qu’il sera souhaitable de réformer le transport aérien ?

      Exemples à l’étranger

      La privatisation des autoroutes et d’ADP introduit un nouvel acteur dans le jeu politique qui sera farouchement opposé à toute évolution des politiques environnementales qui pourraient réduire sa rentabilité, alors même que la politique des transports doit être en harmonie avec ces politiques. Il n’est même plus possible aujourd’hui de mettre en œuvre la gratuité des péages pour les transports d’intérêt général comme le SAMU ! Est-ce cela que l’on veut pour Aéroports de Paris ?

      Il est tout aussi pertinent de s’interroger sur l’indemnité préalable qui sera versée à ADP en avance de son hypothétique renationalisation. Là encore, le contribuable risque fort de faire une mauvaise affaire. Lorsque la loi de 2005 a donné la propriété des biens à ADP, les actionnaires ont acheté des parts d’une société qui détient des biens à perpétuité. La loi actuelle ramène cette durée à soixante-dix ans. Il faudrait donc logiquement indemniser la différence entre la perpétuité et soixante-dix ans…

      Est-il bien sérieux d’imaginer qu’un investisseur privé fasse une différence réelle entre les deux ? Les investisseurs privés ont structurellement un biais pour le court terme comme le suggèrent la plupart des analyses en économie comportementale. Les signes d’un court-termisme grandissant sont visibles partout. Dès lors, le préjudice allégué a tout l’air d’un préjudice fantôme, complètement abstrait pour la plupart des investisseurs.

      Peut-on prendre exemple des privatisations à l’étranger ? Il y a en effet, sur le papier, des privatisations réussies, si l’on prend comme indice le flux de passagers. Par exemple, Heathrow, le principal aéroport de Londres a été privatisé, mais il ne faut pas passer sous silence les problèmes de concurrence que cette privatisation a générés.

      Caractère idéologique du projet

      La Commission de la concurrence britannique a en effet, en 2009, estimé que l’opérateur privé gérant l’ensemble des aéroports de Londres devait vendre Stansted et Gatwick, car l’opérateur était en monopole ! N’est-ce pas la situation dans laquelle va se trouver l’opérateur qui achètera ADP ? C’est d’ailleurs Vinci qui a bénéficié de la vente de Gatwick et qui est en passe d’acquérir un monopole de ce côté-ci de la Manche. Aucune évaluation sérieuse de l’impact concurrentiel n’a été établie avant la mise en vente d’ADP, ce qui prouve bien le caractère plutôt idéologique de ce projet.

      La Constitution s’oppose-t-elle à la privatisation ? Les partisans de la privatisation d’ADP prennent argument de l’avis que le Conseil d’Etat vient de rendre sur la privatisation. Dans cet avis le Conseil réitère un critère qu’il avait lui-même dégagé dans l’affaire Bayrou, en 2006, dans laquelle il avait validé la privatisation des autoroutes ! Il prend prétexte de ce que ADP est… régional.

      Absurde quand on sait que ADP est la porte d’entrée de notre pays pour 80 % des dizaines de millions de visiteurs étrangers – 95 % de non Européens – qui arrivent dans notre pays par avion. Autrement dit, l’interprétation du Conseil d’Etat repose en réalité sur une interprétation erronée de la situation d’ADP eu égard aux obligations constitutionnelles qui découlent du préambule.

      Tout montre qu’ADP est bien en position de monopole, comme l’entreprise qui détenait les aéroports londoniens… En somme, et contrairement aux arguments mis en avant, la défense de la privatisation est basée sur des considérations qui ne sont ni précises ni justes.

      Bruno Deffains et Thomas Perroud sont les auteurs de « La privatisation d’Aéroports de Paris et l’alinéa 9 du préambule de la Constitution de 1946 : Aéroports de Paris est un monopole de fait ! »

  • #MDR #Luxembourg : Le chanteur Enrico Macias débouté par la justice 14 Mars 2019 - L’essentiel
    http://www.lessentiel.lu/fr/luxembourg/story/le-chanteur-enrico-macias-deboute-par-la-justice-18855208

    La Cour de cassation a rejeté, jeudi, le pourvoi en cassation du chanteur contre la banque Landsbanki, dont le liquidateur lui réclame 30 millions d’euros.


    Enrico Macias estimait avoir été mal informé sur les risques encourus par le montage proposé par Landsbanki. (photo : AFP/Ludovic Marin)

    #Enrico_Macias vient de perdre une bataille judiciaire. La Cour de cassation du Luxembourg a rejeté jeudi le pourvoi qu’il avait introduit contre Landsbanki Luxembourg, pour une affaire de prêt immobilier consenti en 2007. Le chanteur doit désormais rembourser 30 millions d’euros au liquidateur de la banque islandaise.

    L’affaire a débuté en 2007, lorsque Gaston Ghrenassia (le vrai nom de l’artiste) a emprunté 35 millions d’euros pour rénover sa villa de #Saint-Tropez, en France. Il avait reçu neuf millions en liquide, le solde étant placé essentiellement en contrats d’assurance-vie. En échange, il avait gagé sa propriété, pensant que les intérêts du prêt seraient couverts par le rendement des fonds placés par la banque.

    Mais tout a basculé en 2008, avec la crise financière, lorsque les banques islandaises ont été nationalisées. La filiale Landsbanki Luxembourg a fait faillite et sa liquidatrice a entrepris de recouvrer les créances, quitte à vendre ou menacer de vendre les biens hypothéqués en France. Enrico Macias, qui plaidait la nullité du prêt, estime ne pas avoir été bien informé sur les risques. Les recours judiciaires au Luxembourg sont épuisés, mais l’artiste peut toujours porter le dossier devant la Cour de justice de l’Union européenne. L’affaire est parallèlement en cours devant la justice française. http://www.lessentiel.lu/fr/luxembourg/story/24018717

    #banques #spéculation

  • Faute de logement, les sans-abris de Californie investissent les parkings AFP - 14 Mars 2019 - RTBF
    https://www.rtbf.be/info/monde/detail_faute-de-logement-les-sans-abris-de-californie-investissent-les-parkings

    Comme toutes les nuits depuis dix jours, Cameron Jones, 26 ans, vient garer sa berline allemande sur un parking à ciel ouvert de Los Angeles, incline son siège et s’apprête à y dormir jusqu’au lendemain matin.


    Cameron Jones, 26 ans, un ancien Marine, s’apprête à passer la nuit dans sa voiture sur un parking sécurisé de Los Angeles, le 11 février 2019 - © Kyle Grillot

    Il fait froid, le bourdonnement de l’autoroute voisine est envahissant mais l’ancien militaire ne se plaint pas. « J’ai perdu mon appartement parce que je ne pouvais plus payer le loyer de 2.200 dollars, et on m’a dit que c’était un endroit sûr où passer la nuit jusqu’à ce que je retombe sur mes pieds », explique le jeune homme, qui travaille désormais pour une société vendant des panneaux solaires.

    Son costume est soigneusement suspendu à l’arrière de sa voiture et, en attendant mieux, il s’est inscrit à un club de sport pour pouvoir y prendre sa douche tous les matins. Dans un coin du parking, Cameron a accès à des toilettes portatives et à des lavabos.

    En moins d’une heure, une quinzaine de voitures, certaines avec des enfants à bord, le rejoignent sur l’un des nombreux « parkings sécurisés » mis gratuitement à la disposition des milliers de sans-abris californiens réduits à vivre dans leur véhicule.

    Rien qu’à Los Angeles, leur nombre est estimé à au moins 15.000. Une demi-douzaine de ces parkings surveillés par des vigiles ont vu le jour en ville depuis l’année dernière, l’un devant une église, l’autre près d’une synagogue et un troisième dépendant du bureau des anciens combattants.

    C’est là que Carlos Gonzalez, un ancien militaire âgé de 60 ans, a choisi d’installer le camping-car où il vit depuis deux ans. « Il y a des gens mauvais dehors, et ici je me sens en sécurité », déclare-t-il à l’AFP. « Ici, je peux dormir tranquille, sans craindre que quelqu’un ne s’introduise dans mon véhicule. »

    Loyers inabordables
    Des programmes similaires sont mis en oeuvre à travers toute la Californie – en particulier dans la région de San Francisco –, où le coût du logement explose depuis plusieurs années (plus de 5% par an en moyenne pour les loyers dans certaines villes), poussant les plus vulnérables vers la rue.

    « Nous avons une institutrice qui vient sur l’un de nos parkings. Elle dit que son loyer a tellement augmenté qu’elle ne peut plus y arriver et qu’elle a fini dans sa voiture », raconte Ira Cohen, co-fondateur du programme « Safe Parking LA » avec son épouse Pat.

    En 2017, près de 554.000 personnes étaient recensées par le département américain du Logement et du développement urbain comme n’ayant pas d’adresse fixe. Elles ne sont pour autant pas toutes à la rue car elles peuvent être hébergées chez des proches, des amis, dans un refuge et même dans une caravane, si celle-ci est installée à un emplacement décent doté de l’accès à l’eau et à l’électricité. Environ 25% d’entre elles, soit 134.000, vivaient en Californie, un record dans le pays.

    Cet Etat de l’ouest américain, qui est pourtant l’équivalent de la cinquième puissance économique mondiale devant le Royaume-Uni ou la France, compte aussi le plus grand nombre de #sans-abris, c’est-à-dire de personnes n’ayant pas de toit sous lequel dormir, et vivant dans des véhicules, des bâtiments abandonnés, des parcs publics, dans la rue.

    Pour le seul comté de Los Angeles (10 millions d’habitants), le nombre de personnes sans domicile fixe est passé de 38.700 en 2010 à 53.000 en 2017, d’après les statistiques officielles.

    « Point de rupture »
    Selon les experts, la pénurie de logements abordables et l’explosion des prix de l’immobilier sont les principaux facteurs de cette progression en flèche. Et la faute en reviendrait aux responsables fédéraux, californiens et locaux qui n’ont pas su enrayer cette crise en gestation depuis des années.

    « Ça n’est pas arrivé du jour au lendemain », assure Gary Painter, qui dirige l’Institut de recherche sur les sans-abris de l’Université de Californie du Sud (USC).

    « Cela fait déjà quelques décennies que les loyers à Los Angeles progressent plus vite que les revenus des gens... On peut dire que le point de rupture a été atteint au cours des trois dernières années quand on voit le nombre de gens qui ont fini dans la rue », déplore-t-il.

    D’après M. Painter, malgré les centaines de millions de dollars de subventions débloquées ces dernières années pour la construction de nouveaux logements, refuges et programmes d’aide aux SDF, l’ampleur de la crise est telle qu’il faudra des années pour y remédier.

    « Si vous m’aviez dit voici deux ans que je me retrouverais dans cette situation, je vous aurais probablement ri au nez », reconnaît Cameron Jones. « Je pensais vivre le rêve américain ».

     

    #gafa #réalité du rêve_américain #déglingue #logement #immobilier #spéculation #SDF

  • Lépine ( Pas-de-Calais, ) : un pylône de 65 mètres pour favoriser les échanges entre les places boursières ( La commune avait dit non à ce projet ) Julien Bienaimé - 21 Février 2019 - Le journal de Montreuil
    http://www.lejournaldemontreuil.fr/12109/article/2019-02-21/lepine-un-pylone-de-65-metres-pour-favoriser-les-echanges-entre

    Une construction peu commune est en cours sur le territoire de Lépine. L’entreprise TDF installe un pylône de 65 mètres sur lequel prendront place deux paraboles pour améliorer la communication entre différentes places boursières internationales.

    C’est une structure métallique qui ne passera pas inaperçue à proximité du lieu-dit « Le Bahot » et sur le territoire de Lépine.

    La société TDF (anciennement TéléDiffusion de France) construit en ce moment un pylône qui va accueillir un équipement inhabituel. « Nous travaillons pour une société privée qui va installer deux paraboles sur ce pylône. Ces équipements permettront d’améliorer la communication entre différentes places boursières, de Stuttgart en passant par Francfort, Londres ou Genève. . . . . . . .

    #communication #bourse # #spéculation #finance #business #trading_haute_fréquence #high_frequency_trading

  • JPMorgan Chase Moves to Be First Big U.S. Bank With Its Own Cryptocurrency - The New York Times
    https://www.nytimes.com/2019/02/14/business/dealbook/jpmorgan-cryptocurrency-bitcoin.html

    In 2017, Jamie Dimon, JPMorgan Chase’s chief executive, declared Bitcoin a “fraud” and said that any employee caught trading it would be fired for being “stupid.”

    On Thursday, JPMorgan became the first major United States bank to introduce its own digital token for real-world use, the latest step in Wall Street’s evolving approach to the blockchain technology that underpins cryptocurrencies like Bitcoin and Ether.

    Despite questioning Bitcoin’s legitimacy, Mr. Dimon has said he recognizes blockchain’s potential in the future of the global financial system. And JPMorgan has already released a blockchain platform, Quorum, that several institutions are using to keep track of financial data.

    The bank’s token is unlikely to shake up the financial system anytime soon. Because it will be run by JPMorgan, it lacks the fundamental qualities that have made cryptocurrencies so radical: the freedom from middlemen and from regulatory oversight.

    JPMorgan will control the JPM Coin ledger, and each coin will be backed by a dollar in JPMorgan accounts, giving the coins a stable value. That means JPM Coin will not be subject to the wild price volatility that has drawn speculators to other cryptocurrencies.

    The bank is following in the footsteps of several smaller players that have introduced similar digital coins tied to the dollar. A consortium of European banks has been finalizing a similar product, Utility Settlement Coin, that would make it possible to move money between banks more quickly. Several cryptocurrency exchanges already have their own so-called stablecoins.

    The advantage of such a token, Mr. Farooq said, is speed. Clients that want to move huge sums of money would traditionally need to do so via wire transfer, a process that could take hours or even days. With international transfers, changes in currency exchange rates during the long lag times could end up adding to customers’ costs.

    Mr. Farooq said JPMorgan’s offering would be useful for big clients, but not for the smaller speculators who have typically taken an interest in cryptocurrencies.

    “This is designed specifically for institutional use cases on blockchain,” he said. “It’s not created to be for public investment.”

    #Cryptomonnaies #Banques #Spéculation

  • Quand @Bouygues_Immo se targue de #durable tout en massacrant tous les #arbres devant chez moi... Le #greenwashing, la #spéculation et l’irresponsabilité environnementale ont de beaux jours devant eux. #Bouygues #destruction #Hypocrisie #environnement
    https://twitter.com/vslonskamalvaud/status/1095257958961868800

    Quand @Bouygues_Immo se targue de #durable tout en massacrant tous les #arbres devant chez moi... Le #greenwashing, la #spéculation et l’irresponsabilité environnementale ont de beaux jours devant eux. #Bouygues #destruction #Hypocrisie #environnement

  • The rent is too damned high because money-laundering oligarchs bought all the real-estate to clean their oil money / Boing Boing
    https://boingboing.net/2019/01/27/cz-edwards.html

    In an absolutely epic Twitter thread (unrolled here) author CZ Edwards lays out an incredibly compelling explanation of spiralling real-estate prices: oligarchs need to launder a lot of oil money — think Russia, Iran, ex-Soviet basket-case states, Saudi — and so they plow the money into offshore Real Estate Investment Trust that then cleans it by outbidding any actual real-estate investors or would-be homeowners, bidding up and snapping up all the property in desirable cities, and then realizing the rental income-flows as legitimate, clean money.

    It’s as neat and compelling a way of describing the link between oligarchy and spiraling real-estate prices as you could ask for. Shelter is not optional, so people will spend whatever it takes to get a roof over their heads. Cities are not infinitely sprawlable, so it’s possible to corner the market on places to live in them. Eventually, the parasites will devour the hosts and leave the cities empty shells (ahem, Venice), but by then the money-launderers have sold up and moved on.

    And of course, since real-estate is a great way to launder money, real-estate developers are often mobbed up af, which explains a lot about the president and his grifter inner circle.

    Edwards points out that her work on money-laundering came out of her research on a novel called “Rien’s Rebellion: Kingdom” (" Once upon a time, a nation’s fate depended on an informant, a lawyer and a warrior. They all lived under a good Monarch’s leadership. Until he was assassinated.").

    e. A few over-priced, stupid apartments? Does it really matter. Not as much, no, but that’s not where most of the laundering happens. It happens at the basic apartment building level. Because of a thing called a Real Estate Investment Trust. Let’s take... a California dingbat apartment building. Usually 4-8 apartments. (Earthquakes can be a problem...) They sell for $10-$20M, depending, and bring in $8K-16K month in revenue.

    So... let’s say you’ve got 25 money laundry clients, all with about $3 million (after you & your washing cut) they need to invest. $75 mil? Let’s buy 6 dingbats and put them in an REIT. Which hires a management team, which collects $2K rent from each apartment, each month. 6 buildings, 8 apartments each x $2K: $96K month in revenue. The management company takes 20%.

    Your money laundry clients get $76K per month of clean money- it all came from legal, legit rent investment income property. REITs clean the money better than a dry cleaner. I am oversimplifying, but not by much. There are some shell corps in there, some in Caymans or Seychelles, but also Delaware, Wyoming, North Dakota, and Nevada.

    What happens when there’s not much real estate to put in a REIT?

    Well, remember, there’s loss in money laundering? A REIT backed by money laundering doesn’t really care if it costs $5M for $10M for an apartment building. In a way, the $10M apartment building is better, because it cleans more money in one go. And they can outbid someone looking to own a 6 apartment dingbat.

    If the REIT buys a building for an inflated price, and they’re getting clean money monthly? They can just sit on it until someone legit comes along, having convinced a bank to make them a very large mortgage on an inflated price.

    Look at expensive cities. It’s not an accident.

    #capitalisme #crime #spéculation

  • Artificialisés, accaparés, appauvris : les sols sont assaillis de tous côtés
    https://reporterre.net/Artificialises-accapares-appauvris-les-sols-sont-assaillis-de-tous-cotes

    Les #sols sont vivants, indispensables à la vie, et presque non renouvelables. Ils sont pourtant assaillis par l’#étalement_urbain et des pratiques agricoles désastreuses. Sans oublier l’intrusion croissante de sociétés foncières spéculatives. Un rapport parlementaire alerte sur cette situation et appelle à une grande loi foncière.

    #artificialisation_des_sols #urbanisme #agriculture #spéculation #terres

  • Albert Frère, l’homme qui valait 5 milliards, gagnés de la sidérurgie belge à la guerre en Syrie
    https://www.bastamag.net/Albert-Frere-l-homme-qui-valait-5-milliards-gagnes-de-la-siderurgie-belge-

    Albert Frère, l’homme le plus riche de Belgique, est décédé à l’âge de 92 ans. Après avoir engrangé les profits sur fond de déclin de la sidérurgie wallonne au tournant des années 1970 et 1980, il s’est taillé un rôle international en nouant des liens étroits avec les entreprises du CAC40 et en revendant les fleurons belges à des #Multinationales françaises. Avec de nombreux scandales au passage. Portrait d’un milliardaire et de sa principale société, le Groupe Bruxelles Lambert. Albert Frère, l’homme le plus (...)

    #Décrypter

    / #Capitalisme, #Finance, Multinationales, #Oligarchies, #Spéculation_financière, Que faire face à la crise financière ?, A la (...)

    #Que_faire_face_à_la_crise_financière_ ?

    • Marche de la colère
      https://www.youtube.com/watch?v=bsNJTN5HQ00

      Près de 10 000 personnes ont manifesté leur colère suite aux effondrements d’immeubles rue d’Aubagne ayant entrainé 8 morts et une gestion de la ville dirigée par la mairie de Jean-Claude Gaudin. jugée catastrophique par des habitants de plusieurs quartiers dont Noailles et la Plaine.

      Parti de la rue d’Aubagne, le cortège avec des portraits des victimes en tête a rejoint la Canebière pour ensuite rejoindre le Vieux-Port et l’Hôtel de ville. Les slogans « justice et dignité » ou « Gaudin assassin » furent des plus repris, mais aussi d’autres comme « qui sème la misère récolte la colère » ou encore « Marseille debout, soulève-toi ».

      Une fois arrivée devant la mairie, la foule commence les huées. Rapidement, les premières rangées se mettent à enlever les barrières métalliques qui forment une enceinte autour du bâtiment pendant que d’autres jettent les premiers pétards vers celui-ci et les policiers qui le gardent.

      Les CRS, qui restaient encore discrets, viennent défendre la mairie et effectuent une sortie à travers la brèche dans l’enceinte de barrières métalliques, à coups de matraques sur les quelques uns qui faisaient un sit-in, mais aussi avec des grenades de désencerclement et de gaz lacrymogène.

      Des affrontements éclatent alors aussi derrière la mairie, dans le noir, entre des groupes de jeunes et des CRS. Une fois l’espace devant la mairie repris par les policiers, les jets de pétards continuent de manière plus sporadique. Après plusieurs charges des CRS et la dispersion d’une partie des manifestants suite au gazage, les sapins de noël du Vieux-Port ont pris feu sous les hourras et le slogan « Gaudin ça sent le sapin ».

      Près de 2 heures après l’arrivée devant la mairie, les charges policières reprennent pour repousser les dernières centaines de manifestants vers la Canebière. Plusieurs manifestants sont blessés, certains saignent abondamment, notamment suite à des coups de matraque dans la tête. Les tirs de grenades de gaz lacrymo reprennent.

    • Manif de masse(s). Bal masqué contre le Mur de la Plaine, un article avec de nombreuses #vidéos auto produites sur la mobilisation en cours
      https://mars-infos.org/manif-de-masse-s-bal-masque-contre-3527

      Appel aux masses contre le Mur de la Honte et le chantier de la Plaine.
      Déambulation festive offensive et masquée au départ de la sinistre Mairie de Marseille, Vieux Port, samedi 24 novembre, 16h.

      #urbanisme #logement #spéculation #luttes_sociales #luttes_urbaines

  • En Charente, un village fait le pari d’une gestion collective des terres
    https://reporterre.net/ALT-En-Charente-un-village-fait-le-pari-d-une-gestion-collective-des-ter

    « Le rôle de la Scic est de stocker les terres. Elle loue les prairies des agriculteurs partis à la retraite et s’en occupe, en attendant qu’un jeune vienne s’installer, explique l’élu. On empêche ainsi la spéculation. Ces systèmes se créent quand il y a du vide. En étant organisés et en installant les jeunes, ils ne viendront pas, puisqu’il n’y a pas de vide. »

    #agriculture #ruralité #intelligence_collective

  • Récit de 21 heures de garde à vue pour collage d’autocollants sur la Société générale
    https://www.bastamag.net/Recit-de-21-heures-de-garde-a-vue-pour-collage-d-autocollants-sur-la-Socie

    Ils voulaient dénoncer que quasiment rien n’a été fait, dix ans après la crise financière, pour encadrer le pouvoir nocif de la #Finance. Dans la nuit du 13 au 14 septembre, huit militants de l’association Attac sont arrêtés alors qu’ils collent des stickers sur les vitrines de banques. Interpellés, ils sont placés en garde pendant plus de 15 heures dans des cellules surpeuplées. Alors que plus de 30 fonctionnaires de police et deux magistrats ont été mobilisés, Alexis Chaussalet revient sur sa garde à (...)

    #Témoignages

    / #Multinationales, Finance, #Spéculation_financière, #Paradis_fiscaux, #Altermondialisme, A la (...)