L’économiste Hamza Maata, dans une tribune au « Monde », souligne le paradoxe de la loi ÉLAN, qui cherche à économiser sur le logement social tout en maintenant de coûteux dispositifs de soutien à l’investissement locatif privé. LE MONDE ECONOMIE | 15.06.2018
Tribune. Après neuf jours de débats, le projet de loi ÉLAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a passé le 12 juin le cap du vote en première lecture. L’objectif affiché de cette loi est double : libérer la construction et protéger les plus fragiles.
Parmi les dispositions retenues se trouve la prolongation des dispositifs d’aide à l’investissement locatif, comme le fameux « Pinel », qui devaient s’arrêter fin 2017. Mais la majorité gouvernementale a décidé de les reconduire pour une durée de quatre ans.
Si cette disposition a été accueillie très favorablement par les professionnels du secteur, en particulier les #promoteurs immobiliers, il n’en demeure pas moins que de nombreuses critiques peuvent être adressées à ces dispositifs, à la fois pour leur coût, mais également pour l’évaluation de leur efficacité.
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Le principe du dispositif Pinel est simple : l’Etat accorde des baisses d’impôt aux investisseurs qui s’engagent à louer leurs biens immobiliers neufs, pour une durée allant de six à douze ans, tout en respectant des plafonds de loyers et de revenus des #locataires.
Le neuvième mis en œuvre depuis 1984
Ce dispositif lancé en 2014 n’a rien d’une nouveauté, c’est le neuvième mis en œuvre depuis 1984. Avant le « Pinel », il y a eu le « Perissol », le « Besson », le « Robien » mais aussi le « Scellier » ou encore le « Duflot ». Une ribambelle de #niches_fiscales qui, quelles qu’en soient les modalités pratiques, avaient un objectif similaire : favoriser le développement de l’offre de logements locatifs neufs en mobilisant de l’épargne privée.
Les premières incitations fiscales sont apparues comme une réponse à la forte baisse du parc locatif privé au début des années 1980. L’arsenal législatif de protection des locataires s’était fortement renforcé à cette époque [ça fait peur !! mais ce dont je me souviens c’est plut^to la fin programmé de la loi de 48, ndc] , et les investisseurs institutionnels s’étaient alors détournés de l’immobilier résidentiel. Afin de préserver un secteur locatif privé important, les pouvoirs publics avaient ainsi consenti des baisses d’impôt importantes aux bailleurs individuels pour financer le parc locatif privé.
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Dans un référé adressé au premier ministre le 18 janvier 2018, la Cour des comptes rappelle que le montant annuel des réductions d’impôt consenties à des bailleurs individuels a constamment progressé, passant de 600 millions d’euros en 2009 à 1,7 milliard en 2015.
Au-delà de leurs coûts annuels actuels, ces dispositifs génèrent un coût à long terme exorbitant. Pour chaque logement acquis ou construit éligible à ce type de dispositif, des réductions d’impôt sont consenties chaque année sur une période qui peut durer de six à quinze ans selon les cas.
7,4 milliards à l’horizon de 2035
Ainsi, à l’échéance de 2024, les coûts générés par les logements acquis ou construits en 2009 sous le régime Scellier devrait atteindre 3,9 milliards d’euros. Celui des logements de 2017 sous le régime Pinel est estimé, à ce même horizon, à 1,6 milliard. La prorogation de quatre ans de ce dispositif à l’horizon de 2035 devrait porter son coût à 7,4 milliards, en dépit du recentrage envisagé. A titre de comparaison, le budget 2018 pour le financement de la transition énergétique est de 7,1 milliards d’euros…
Dans quelle mesure ces incitations fiscales ont-elles déclenché les décisions d’investir ? Aucune étude économique ne permet de distinguer leur effet de celui de la conjoncture dans les fluctuations du nombre de logements locatifs privés neufs commercialisés. Aucun des dispositifs successifs n’a fait l’objet d’une évaluation. Impossible, donc, de juger pièces à l’appui de la validité des chiffres avancés par les professionnels de l’immobilier.
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Ce qui est certain, c’est que ce type de dispositif coûte beaucoup plus cher à l’Etat que le #logement_social. Selon les calculs de la Cour des comptes, le coût annuel pour les finances publiques d’un logement de 190 000 euros bénéficiant de l’avantage Pinel était, toutes choses égales par ailleurs, trois fois plus élevé que celui d’un logement social comparable financé par un prêt locatif social, ou deux fois plus élevé que celui d’un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration, alors même que la durée des locations est, dans ces derniers cas, bien supérieure.
Le président Macron a fait de l’évaluation des politiques publiques un axe central de son action politique. On ne peut donc que regretter que le gouvernement et sa majorité aient souscrit de façon aveugle aux incantations coûteuses des professionnels de l’immobilier. Pourquoi ce choix ? Sans doute que, pour la majorité présidentielle, les niches fiscales ont droit à une présomption d’efficacité…
