Kampf um Steglitzer Kreisel: Das lange Warten auf die Wohnung mit Blick zum Sonnenuntergang
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24.12.2023 von Ulrich Paul - André Gaufer erwarb vor fünf Jahren eine Wohnung im Steglitzer Kreisel, die spätestens Ende Juni 2022 fertiggestellt sein sollte. Doch daraus wurde nichts.
Wenn André Gaufer an der Baustelle des Steglitzer Kreisels vorbeikommt, wird er immer etwas wehmütig. „Dann stelle ich mir vor, wie ich mit meiner Tochter in unserer neuen Wohnung Weihnachten feiere“, sagt der 58-Jährige. „Doch leider ist das bis jetzt nur ein Traum, der durch gebrochene Vertragsversprechen verhindert wird“, fügt er hinzu. „Hätten meine Vertragspartner ihr Wort gehalten, würden wir jetzt unser zweiter Silvester dort oben feiern“, sagt Gaufer.
Dort oben, das ist im 19. Obergeschoss des ehemaligen Bürohauses, das zum Wohnturm umgebaut werden soll. Im Jahr 2018 hat Gaufer eine knapp 70 Quadratmeter große Wohnung erworben. „Mit Blick zum Sonnenuntergang“, sagt er. Spätestens Ende Juni 2022 hätte die Wohnung mit der Nummer 256 fertig werden sollen. Genauso wie die übrigen der insgesamt 330 Eigentumswohnungen, die im Kreisel geplant sind. Doch die Bauarbeiten sind ins Stocken geraten. Der Kreisel präsentiert sich seit Jahren weithin sichtbar als Gerippe aus Stahl und Beton, auch wenn die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung unter Berufung auf Angaben aus dem Bezirk zwischenzeitlich von „Maurer- und Stahlbetonarbeiten“ berichtete.
Gaufer hat den Kaufvertrag vor fünf Jahren für die Wohnung sowie für einen Stellplatz im Parkhaus auf den Namen seiner Firma Profinance unterzeichnet. Kaufpreis: 623.900 Euro. Damals wollte die CG-Gruppe des Unternehmers Christoph Gröner das Projekt realisieren. Doch dann gab es einen Wechsel bei den Projektverantwortlichen. Inzwischen ist die Adler Group Eigentümer des Steglitzer Kreisels. Sie legte Gaufer wie anderen Erwerbern Nachträge zu den Kaufverträgen vor, mit denen die Vereinbarungen im Nachhinein geändert werden sollten.
So sollte für Gaufer der mit dem notariellen Kaufvertrag erworbene Stellplatz als Kaufgegenstand entfallen. Stattdessen wurde ihm nur noch „die Möglichkeit zum Erwerb eines Stellplatzes in der Tiefgarage des künftigen Bürogebäudes“ zugesagt, das anstelle des alten Parkhauses geplant ist. Darüber hinaus sollte es weitere bauliche Abweichungen vom ursprünglichen Kaufvertrag geben. Zudem wurde der Fertigstellungstermin von 2022 auf 2024 verschoben und Gaufer sollte einen höheren Miteigentumsanteil erhalten, was zum Beispiel eine stärkere finanzielle Beteiligung an künftigen Instandhaltungen mit sich brächte.
Gaufer lehnte eine Unterschrift unter die nachträglichen Änderungen ab und pochte auf Vertragserfüllung. Die Gegenseite erklärte daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag – mit Verweis auf einen angeblichen Verstoß Gaufers gegen das „Kooperationsgebot“. Vor dem Landgericht konnte sich die Adler Group damit aber nicht durchsetzen. Das Gericht entschied im Sommer dieses Jahres, dass die Adler Group mangels Rücktrittsgrund nicht den Rücktritt vom Vertrag habe erklären können. Damit bleibe es bei der ursprünglichen Vereinbarung.
Erstrittenes Urteil ist noch nicht rechtskräftig
Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Die Adler Group ist in Berufung gegangen. Sie argumentiert unter anderem, dass sich die Klage Gaufers an die falschen Adressaten gerichtet habe: an die Steglitzer Kreisel Turm GBR sowie die Steglitzer Kreisel Parkhaus GBR. Diese seien zu dem Zeitpunkt aber bereits in GmbHs umgewandelt gewesen. Die Auffassung des Landgerichts, Gaufer habe ersichtlich seine Kaufvertragspartner in Anspruch nehmen wollen, sei „rechtsfehlerhaft“ gewesen. Die nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile führt der Rechtsanwalt der Adler Group darauf zurück, dass bei der Ermittlung der ursprünglichen Miteigentumsanteile „ein Fehler unterlaufen“ sei, woraufhin die Anteile auf Veranlassung des Grundbuchamts noch mal neu berechnet werden mussten.
Gaufers Anwalt weist die Argumentation zurück. Die Klage sei „keineswegs gegen eine nicht existierende Partei geführt worden“. Die Änderung von einer GBR zu einer GmbH sei „identitätswahrend“ geschehen. Deswegen habe die Bezeichnung berichtigt werden können. Die Miteigentumsanteile könnten noch geändert werden, wie im Kaufvertrag vereinbart worden war. Das Kammergericht muss den Fall nun entscheiden. Ein Termin wurde bisher aber noch nicht festgesetzt, berichtet Gaufer.
Die Adler Group macht auf Anfrage keine Angaben zum Baufortschritt und zum geplanten Fertigstellungstermin. Im März dieses Jahres hatte das Unternehmen noch davon gesprochen, „dass große Teile des Komplexes im Jahr 2024 fertiggestellt werden, unter anderem auch die Wohnungen.“ Die gesamte Fertigstellung des Projekts wurde für 2025 in Aussicht gestellt. Das Land Berlin hat, wie berichtet, wegen der Bauverzögerungen bereits eine Strafzahlung verhängt. Diese wurde nach Angaben der Adler Group „vollständig geleistet“. Dass der Turm des Steglitzer Kreisel wieder an das Land Berlin zurückfällt, falls die Bauarbeiten überhaupt nicht fertig werden sollten, ist im Privatisierungs-Kaufvertrag nicht vorgesehen.
Grundschuld in Höhe von 4,3 Milliarden Euro eingetragen
Die Adler Group schafft unterdessen neue Tatsachen. So ließ sie im Grundbuch für etliche ihrer Immobilien in Berlin, darunter die von André Gaufer im Steglitzer Kreisel, eine Grundschuld in Höhe von 4,3 Milliarden Euro eintragen. Auf Anfrage erklärt die Adler Group die Eintragung damit, dass im Rahmen ihrer „finanziellen Restrukturierung Grundschulden als Sicherheit für unsere Kreditgeber hinterlegt worden sind“.
Gaufers Problem: Er hat zwar im Jahr 2018 einen Kaufvertrag für eine Wohnung und einen Stellplatz im Kreisel unterschrieben, doch gibt es zu seinen Gunsten keine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch, also keine Vormerkung für ihn als Eigentümer. Denn Gaufer hat den Kaufvertrag unterschrieben, als die Grundbuchblätter für die geplanten Wohnungen noch nicht angelegt waren. Als sie angelegt waren, sollte er den nachträglichen Änderungen am Kaufvertrag zustimmen, was er nicht tat. Deswegen gibt es im Grundbuch bis heute keine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten.
Wäre Gaufer per Auflassungsvormerkung als künftiger Eigentümer der neuen Wohnung im Grundbuch eingetragen worden, hätte die Adler Group die Wohnung nicht mit einer Grundschuld belasten können. Denn eine Auflassungsvormerkung sichert die Rechte eines Käufers gegenüber dem Verkäufer – auch, damit der Verkäufer zum Beispiel eine Wohnung nicht ein zweites Mal verkaufen kann. Gaufer steht nun vor dem Problem, dass er seinen eigenen Kredit, sobald er ihn abruft, kaum per Grundschuld im Grundbuch absichern lassen kann, solange seine Immobilie durch die Globalgrundschuld der Adler Group belastet ist.
Vorwürfe gegen den beurkundenden Notar erhoben
Gaufer sieht im Verhalten des Notars, der 2018 den Kaufvertrag beurkundete, eine Pflichtverletzung. Er habe den Notar im Jahr 2021 gebeten, seinen „Pflichten bei der Umsetzung des Kaufvertrages nachzukommen“, berichtet Gaufer. Er habe gegenüber dem Notar betont, dass er auf die „Einhaltung des Vertrages vom 18. Oktober 2018“ bestehe. Doch der Notar habe trotzdem keine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten eingetragen, „sondern sein weiteres Handeln vom Abschluss“ des geforderten Nachtrags abhängig gemacht, so Gaufer. „Da ich einer solchen Regelung nicht zugestimmt habe, wurde mein Kaufvertrag nicht vollzogen“, so Gaufer.
Gaufer hat Beschwerde bei der Notarkammer und beim Landgerichtspräsidenten eingereicht, der als Dienstaufsicht für Notare fungiert. Was aus der Beschwerde geworden ist, hat Gaufer bisher nicht erfahren. Die Notarkammer teilte ihm vor kurzem mit, dass die Beschwerdeabteilung „das in standesrechtlicher Hinsicht erforderlich Erscheinende veranlasst“ habe – und wies zugleich darauf hin, dass sie aufgrund der sie „bindenden Verschwiegenheitspflicht“ weitere Einzelheiten nicht mitteilen dürfe. Was das Landgericht unternommen hat, weiß Gaufer ebenfalls nicht. Die für seine Dienstaufsichtsbeschwerde zuständige Richterin habe ihm am 27. Juni mitgeteilt, dass die „Prüfung des Vorgangs“ noch andauere. Sie versprach, sie werde „unaufgefordert auf die Angelegenheit zurückkommen“. Gaufer: „Dies ist bis heute nicht geschehen.“ Der 58-Jährige ist unzufrieden. Er sei enttäuscht, dass er „als Beschwerdeführer“ keine Informationen darüber erhalte, wie seine Beschwerde behandelt werde, sagt er.
Der Notar verweist auf Anfrage der Berliner Zeitung auf die „Verschwiegenheit“, der er unterliege. Den Vorwurf der Pflichtverletzung weist er zurück. „Eine Pflichtverletzung in Zusammenhang mit der nicht erfolgten Eintragung von Eigentumsübertragungsvormerkungen habe ich nicht begangen“, erklärt er. „Auch hat wegen der nicht erfolgten Eintragung von Eigentumsübertragungsvormerkungen weder die Notarkammer noch die Dienstaufsicht dienst- oder aufsichtsrechtliche Konsequenzen ergriffen.“
Einstweilige Verfügung beantragt, um Rechte zu sichern
Gaufer versucht unterdessen alle rechtlichen Möglichkeiten auszunutzen, um die Erfüllung seines Kaufvertrages durchzusetzen. Über seinen Anwalt hat er einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gestellt, um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu erwirken. Die Entscheidung steht aus.
Der Bauherren-Schutzbund (BSB), der sich für die Rechte von Erwerbern von Wohneigentum einsetzt, fordert eine bessere gesetzliche Absicherung für Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. „Bauträger müssen akzeptieren, dass die geschlossenen Verträge einzuhalten sind“, sagt BSB-Sprecher Erik Stange. „Nur in besonderen Ausnahmefällen sind Abweichungen von den getroffenen Vereinbarungen ohne Zustimmung des Erwerbers zulässig“, sagt er. Um die Position der Erwerber zu stärken, setzt sich der Bauherren-Schutzbund seit langem für die Schaffung einer verpflichtenden Rückabwicklungssicherheit ein, sagt Stange. Die Erwerber könnten dann wenigstens vom Bauträgervertrag zurücktreten und erhielten die schon gezahlten Raten zurückerstattet.
Gaufer sind bereits hohe Kosten entstanden. Er musste Grunderwerbssteuer in Höhe von sechs Prozent auf den Kaufpreis bezahlen, rund 37.000 Euro. Zudem fielen Notarkosten und Ausgaben für den Rechtsstreit an. Hinzu kommen Bereitstellungszinsen für den Kredit, den er aufgenommen, aber noch nicht abgerufen hat.
André Gaufer zeigt sich kämpferisch. „Ich werde nicht aufgeben, bevor ich zu meinem Recht gekommen bin“, sagt er. „Wie lange es auch dauern mag: irgendwann werde ich in meiner Wohnung im Steglitzer Kreisel zusammen mit meiner Tochter Weihnachten feiern.“
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