6.4.2024 de Pauline Paillassa - Sur le boulevard des Italiens, en plein centre de Paris, la présence de touristes avec leurs valises n’étonne personne. Depuis quelques années, les voyageurs ont investi les appartements haussmanniens qui longent l’artère. Ces vacanciers boudent désormais les hôtels et ont pris l’habitude de louer un appartement en ligne. Pour cela, ils réservent le logement vacant d’un particulier sur une des plateformes spécialisées.
Signes de leur présence accrue de ces biens loués pour une courte période, des petites boîtes en plastique noir sécurisées ont fleuri dans les entrées et sur les paliers. Elles permettent aux visiteurs de récupérer les clés de l’appartement. « C’est sans arrêt », soupire un voisin, évoquant les allées et venues des touristes. « Cela fait déjà quelques années qu’on en voit régulièrement dans le quartier », constate, résignée, une autre voisine.
Dans plusieurs grandes villes, la progression d’Airbnb s’est faite au profit d’une offre de plus en plus commerciale. Finie, la chambre d’amis louée trois semaines par an, désormais une partie des bailleurs présents sur les plateformes sont devenus des professionnels de la location touristique. En mettant à disposition des touristes appartements et maisons une grande partie de l’année, ces loueurs participent à assécher le marché de l’immobilier. On est bien loin du « matelas pneumatique » ("airbed" en anglais) qui donne son nom à l’entreprise leader de la location de courte durée, Airbnb.
Cette situation touche particulièrement les destinations touristiques. Outre Paris, des villes comme Bordeaux ou La Rochelle sont concernées. Ces logements consacrés une grande partie du temps aux vacanciers sont autant de biens qui ne permettent plus d’héberger les habitants permanents. Dans son rapport (PDF) consacré au logement, l’ONG Oxfam notait ainsi l’"impact direct sur le nombre de logements disponibles en longue durée" de ces plateformes. « Ce sont les plus fragiles qui sont concernés par ces effets d’éviction, comme les étudiants ou les saisonniers », explique Sylvain Dejean, économiste spécialiste du numérique.
Il n’existe pas de chiffrage précis du nombre de ces logements qui ne se trouvent plus dans le marché classique en France. A Paris, un rapport sénatorial de 2018 expliquait que « le ministère de la Cohésion des territoires estime que le nombre de logements détournés du parc locatif traditionnel par une mise en location irrégulière sur Airbnb y est proche de 20 000 ».
Comme le montre la plateforme d’observation des locations Airbnb en Ile-de-France mise en place par des chercheurs de l’université Paris-Cité, plusieurs indicateurs témoignent de cette dynamique : la croissance du nombre de logements entiers mis en location, l’augmentation du nombre d’annonces de certains hôtes ou encore la durée de location par an.
« Désormais, la location touristique de courte durée est devenue un segment de l’offre touristique en France », résume Francesca Artioli, urbaniste. Aujourd’hui, Airbnb seule cumule près de 750 000 d’annonces, d’après AirDNA, une entreprise spécialiste des données Airbnb à destination des loueurs. En 2019, la start-up Trackeet estimait qu’à Paris, Airbnb représentait 76% des annonces de locations de courte durée, rappelait l’Institut Paris région dans un rapport (PDF) en 2021.
Dans de nombreuses villes en France, ce marché continue de croître, à la faveur d’une poignée de multiloueurs. Ils disposent souvent de plusieurs appartements, la plupart du temps entièrement consacrés à cette activité, loués sur Airbnb. Dans certains quartiers de la capitale en juin 2023, d’après les données Inside Airbnb, une association qui collecte toutes les annonces en ligne sur le site, plus de la moitié des annonces venaient d’hôtes qui sont des multiloueurs.
Toujours d’après les données d’Inside Airbnb, dans le centre historique de Lyon, au mois de juin, près de 45% des offres sont mises en lignes par quelqu’un gérant plusieurs hébergements.
Une situation qui se vérifie souvent sur les grandes villes touristiques, notamment sur la côte Atlantique. Dans le centre-ville de La Rochelle, près d’un logement sur six est consacré à la location touristique, d’après l’émission « Complément d’enquête » diffusée en janvier. « A Bordeaux aussi, ce phénomène a pris beaucoup d’importance », relève aussi Victor Piganiol, géographe.
Car si la plateforme n’a pas inventé le système de la location touristique de courte durée, elle l’a rendu « plus efficace » et « plus rentable », soulignaient en 2019, les auteurs d’une étude publiée dans la revue scientifique Environment and Planning A : Economy and Space. De son côté, Airbnb affirme qu’en France, seuls 8% des meublés de tourisme sont dédiés exclusivement à la location touristique. « L’immense majorité des biens proposés sur Airbnb sont loués occasionnellement par des familles françaises lorsqu’elles s’absentent, et dont la location n’a de facto aucun impact sur le logement », ajoute l’entreprise.
Pourtant, sur la plateforme, on trouve de plus en plus de ménages privés qui investissent dans un ou plusieurs logements qu’ils gèrent eux-mêmes et surtout des sociétés spécialisées. Une partie de ces hôtes qui cumulent des centaines d’annonces sont en réalité des entreprises de gestion locative.
« Derrière ’Cédric’ ou ’Géraldine’ se trouvent parfois des conciergeries professionnelles, qui gèrent ces logements pour le compte des propriétaires. »
Francesca Artioli, urbaniste
à franceinfo
A Paris, en juin 2023, le plus gros multiloueur est « Cocoonr », une agence qui cumule près de 2 300 annonces dans toute la France, selon données d’Inside Airnb analysées par franceinfo. Ces entreprises se chargent de publier les annonces sur le site, d’accueillir les touristes, de s’occuper du ménage…
Pourtant, cette activité commerciale n’est pas toujours amenée comme telle sur la plateforme. « Emilie », qui se présente par exemple comme un particulier à Lyon, s’occupe de la gestion de 24 logements. Elle est également la gérante d’une PME spécialisée dans l’hébergement touristique et autres hébergements de courte durée.
Dans un nombre (certes restreint) de zones des métropoles françaises, la percée des multiloueurs professionnels ne fait pas que réduire l’offre d’hébergements. « Cela crée un effet de rareté, ce qui fait aussi grimper les prix », observe Julie Le Gallo, enseignante-chercheuse en économie. Elle note également un aménagement « pour les touristes, en mettant des arbres, en créant des parcs… Tout ça fait prendre de la valeur à un bien et se reflète dans son prix ».
Ces prix élevés entretiennent le phénomène. Plus lucrative, la location touristique de courte durée participe à accroître les revenus de ces multiloueurs, qui sont alors d’autant plus en capacité d’investir dans de nouveaux logements à mettre en ligne sur le site. « Et cette structuration du marché a des conséquences politiques très nettes, car il est beaucoup plus difficile de réguler quelque chose qui est très gros et très institutionnalisé, qu’un système à peine naissant », analyse Francesca Artioli.
La plupart des grandes métropoles tentent néanmoins de réglementer ces pratiques. Les communes disposent de quelques outils : instaurer des quotas, limiter le nombre de jours de locations, forcer les propriétaires à compenser les logements retirés du parc des résidences principales…
Mais leurs prérogatives pourraient être élargies grâce à une proposition de loi bientôt examinée au Sénat. Votée par l’Assemblée nationale en janvier, elle vise à « encadrer les meublés de tourisme », avec notamment une fiscalité moins avantageuse pour les bailleurs et des pouvoirs élargis pour les mairies. Un projet de loi européen traitant de la transparence des activités des plateformes est également à l’étude.
« La question des données est centrale là-dedans, car il y a beaucoup de logements et peu de gens pour les contrôler. »
Francesca Artioli, urbaniste
à franceinfo
Depuis 2019 et la loi Elan, les plateformes sont tenues de communiquer aux mairies qui en font la demande des données sur les locations sur leur territoire. Hormis ce dispositif, peu de moyens permettent de se faire une idée précise du phénomène à l’échelle nationale. Ces enjeux sont aiguisés par la perspective des Jeux olympiques de Paris, en juillet et août. « Les grands événements sont des accélérateurs de la mise sur les marchés des locations touristiques de courte durée. Mais parfois aussi, en conséquence, des accélérateurs de régulation », nuance Fransceca Artioli.
De son côté, Airbnb affirme"soutenir, via des actions concrètes, les réglementations en vigueur et souhaiter collaborer avec davantage de villes françaises dans la mise en place de règles locales afin de protéger l’offre de logements et la capacité des familles à compléter leurs revenus". Mais d’après Oxfam, les dépenses de lobbying de l’entreprise américaine ont été multipliées par cinq ces dix dernières années.
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